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| 10/17/1994 12:00:00 AM

CONSTRUCCION, TRADICION Y FUTURISMO

VIVIENDA EN BOGOTA, 23781

CONSTRUCCION, TRADICION Y FUTURISMO, 23781 CONSTRUCCION, TRADICION Y FUTURISMO
LA INVASION DEL LADRILLO
En cada rincón de Bogotá se siente la fiebre provocada por el 'boom' de la construcción. Sin embargo, en los últimos meses la temperatura ha bajado.
CAMINAR POR LA Bogotá asediada por el boom de la construcción resulta toda una odisea. La invasión edificadora se ve a lo largo y ancho de la ciudad. En casi todas las esquinas es fácil encontrarse con camiones de cemento, arena, carretillas, obreros y áreas delimitadas para una nueva construcción. No existe un espacio vacío que al tercer día no se ocupe con nuevos proyectos y planos trazados tanto para vivienda, oficinas o para el comercio en general.
Esas situaciones miden a las claras el pulso de la industria de la construcción en la capital. De acuerdo con las cifras de la Cámara Colombiana de la Construcción Camacol, en las 12 principales ciudades del país el área aprobada para edificación aumentó en un 7.8 por ciento durante los primeros seis meses de este año, en comparación con el mismo período de 1993. Y Bogotá se llevó las palmas en ese movimiento. Según los constructores, la primera parte del año fue muy dinámica gracias a las ventajas ofrecidas por las entidades bancarias, pero las cosas no serán lo mismo al finalizar 1994.
A raíz de la incontrolable demanda de vivienda, factor que ocupa el primer renglón en las necesidades de los bogotanos, el movimiento de la construcción tuvo durante este primer semestre un crecimiento del 58.1 por ciento. Según Camacol, se pasó de 1.6 millones de metros cuadrados aprobados en el primer semestre de 1993, a 2.6 millones de metros cuadrados para el mismo período en 1994.
Durante los primeros seis meses de 1994 se aprobaron licencias para 5.7 millones de metros cuadrados, lo que representó un crecimiento frente al mismo período del año anterior del 58.1 por ciento, pues fueron aprobados 5.3 millones de metros. Pero a pesar del notable crecimiento que ha tenido la industria de la construcción, los problemas de liquidez del sistema financiero, el control de la corrección monetaria y las restricciones impuestas por las autoridades para el otorgamiento de créditos, deparan un paisaje no muy alentador para el cierre del año. Aunque hace una semana se dieron medidas que alentaran el ahorro y el traspaso de recursos a las corporaciones de ahorro y vivienda, también los préstamos que se otorguen serán más caros para los usuarios.
Tantos altibajos se han presentado alrededor del sector que la misma Camacol, en aras de evitar descensos vertiginosos en el mercado de la edificación, ha diseñado una serie de estrategias que deben tener en cuenta los constructores para aguantar el chaparrón. La principal de ellas es evitar la saturación del mercado en la construcción de viviendas con precios superiores a los 20.000 Upac, media alta y alta. En la misma línea, es necesario replantear el crecimiento de los precios de venta, ya que las medidas contraccionistas generan también una notable disminución en el poder adquisitivo de las familias y, por tanto, una disminución en la demanda de vivienda.
Uno de los primordiales problemas que vienen afrontando los constructores para el adecuado desarrollo de sus actividades, se encuentra en los interminables trámites ante las diferentes entidades distritales y las limitaciones en la disponibilidad de mano de obra, ya que al existir gran demanda la mano de obra escasea y es más cara. De esta forma se incrementan los costos en la construcción y por consiguiente los precios de venta.

RAZONES DE PESO
Los resultados favorables que hasta el momento han sido registrados por la actividad edificadora en la capital, se atribuyen en parte a las condiciones que se han venido dando en materia de inversión en finca raíz. Las bajas tasas de interés de captación. La política cambiaria y la amplia gama de créditos hacia el sector que ha conllevado la apertura económica, han permitido el excelente desarrollo de la industria desde mediados de 1991. Pero así como existen razones de peso para aplaudir el magnífico crecimiento también las hay para prever un malestar, si no general por lo menos para ciertos sectores de la industria.
Las medidas tendientes a restringir el crédito interno, adoptadas con la Resolución número 6 por parte de la Junta Directiva del Banco de la República a comienzos del mes de marzo, han afectado al sector y es por eso que se ha notado una leve desaceleración, por el descenso de 0.58 por ciento en el metraje aprobado para la edificación durante junio de 1993 y junio de 1994. También hay preocupación por el efecto que puedan tener recientes medidas en torno al impedimiento de que capitales 'golondrina' o provenientes del lavado de dólares, ingresen al sector de la construcción, como en efecto lo han venido haciendo.
Ante esas nuevas situaciones, la industria tiende a reducir el costo en inversión para construcción y algunos de los analistas consideran que los cinco millones 700.000 metros cuadrados que fueron aprobados en el primer semestre del año, llegarán a ser solo el 60 por ciento del total para 1994. Los constructores no se ven tan preocupados y afirman de cierto modo que ésta no será ninguna crisis sino una muy leve disminución, en la cual el sector llegará a mantener los ritmos de venta. Los observadores insisten en que después de los crecimientos desaforados de la fiebre constructora durante tres años continuos, es hora de que se produzca una natural estabilización de las cosas.
Y los hechos demuestran que el 'freno' se está aplicando. En el mercado de vivienda nueva, en marzo de 1994 se detectaron en oferta 21.924 soluciones habitacionales nuevas, registrándose un leve descenso en relación con la situación encontrada en septiembre de 1993, cuando, según su fecha de salida al mercado la oferta total estaba conformada por 14.304 para venta futura y 7.620 en oferta inmediata.
El total de unidades de vivienda iniciadas entre septiembre de 1993 y marzo de 1994, según Camacol, fue de 776 casas y 2.738 apartamentos.
Según la distribución de la construcción en las diferentes zonas urbanas, se modifican los precios de acuerdo con el costo de la tierra, las preferencias de ubicación, acceso a los servicios públicos, vías adecuadas y medios de transporte. Todos estos factores influyen en los rangos de venta de las diversas soluciones de vivienda existentes en la ciudad.-

De acuerdo con el estudio de oferta y demanda, realizado por Camacol para el semestre anteriormente señalado, el sector norte aglutina el 26 por ciento de las viviendas iniciadas, en el cual las zonas del Chicó y Atabanza mantienen su ritmo con 94 y 22 soluciones mensuales. Asi mismo Multicentro, Cedritos y Mazurén, continúan concentrando un número importante de soluciones, que representan el 15 por ciento del total iniciado en Bogotá. A su vez en el noroccidente de la capital, Bochica ocupa el segundo lugar en la ciudad con 240 soluciones en promedio mensual.
Por otro lado, la zona de Tibabuyes, después que en los últimos dos años registró el mayor número de viviendas iniciadas, descendió de manera importante su ritmo de edificación al pasar de 300 unidades a 212 en el período septiembre l993 - marzo 1994. El sector centro, que está comprendido entre Chapinero, Chapinero Alto, Teusaquillo y Sans Facón, registró un aumento en el número de soluciones iniciadas al pasar de 175 a 284 al mes, ascendiendo en unidades del 5 al 8 por ciento.
El sector del occidente mantiene su participación en la ciudad con porcentajes del orden del 11 por ciento y muestra crecimientos en las zonas de Modelia y Fontibón. Cerca de allí se encuentra el desarrollo de Ciudad Salitre, que mantiene el auge que trae desde hace más de dos años. En esa zona, durante el período septiembre de 1993 a marzo de 1994, se iniciaron unas 207 soluciones al mes, lo que arroja un total de 1.242 unidades para ese semestre.
Pero mientras en el norte llueve, por el sur no escampa. De tener una participación promedio del siete por ciento del total del mercado de soluciones de vivienda iniciadas, el sur presenta a estas alturas un repunte que lo coloca con una participación de 13 por ciento, es decir unas 452 soluciones durante el período analizado.
Pero en cuestión de costos de los proyectos nuevos en ejecución, la tierra es uno de los factores que más contribuye a su encarecimiento. Dada la fuerza que ha tomado el negocio constructor durante los últimos cuatro años, los dueños de los lotes han querido ser parte activa de la subienda. La tierra se ha encarecido entre un 18 y un 20 por ciento en los primeros meses de este año.
También viene pesando en forma grande el costo de la mano de obra.
No obstante, el comportamiento anotado por los precios de venta en los últimos dos años ha registrado un aumento acumulado del 123 por ciento, en tanto que el índice de precios al consumidor lo ha hecho en 77.5 por ciento, lo que puede mostrar en alguna medida la pérdida en el poder adquisitivo de las familias ante la vivienda. Sin embargo, las ofertas para todos los niveles se mantienen. Aunque en la clase alta ya comenzó a ceder el encanto, en vivienda de interés social todo lo que se haga se vende.

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