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| 8/14/1995 12:00:00 AM

CONSTRUCCION

CONSTRUCCION, Edición 689, Sección Especiales, 26228 CONSTRUCCION
EL REESTRENO DE LA VIVIENDA USADA
Después de unos meses de retroceso el mercado de la vivienda usada comienza su reactivación.
CON LAS NUEVAS medidas tomados por el gobierno a mediados de junio el mercado de la vivienda usada y en general el ciclo de la construcción toma un nuevo aire. Y es que con los 230.000 millones de pesos que destinarán las corporaciones de ahorro y vivienda en el otorgamiento de créditos y la baja en las tasas de interés en aproximadamente cinco puntos se brinda la posibilidad de que esta importante área del sector inmobiliario y de la construcción reanude su acostumbrado dinamismo.
De acuerdo con el estudio hecho el año pasado por Fedesarrollo, los colombianos cambian de vivienda, de barrio y de estrato en promedio cada 15 años, siendo los bogotanos los más rápidos con un periodo de 13 años y los barranquilleros, los que mas se amañan, cada 22 años. Sin embargo, frente a los menores índices internacionales no hay nada que hacer y aún así esta cifra resulta ser significativa para la industria.
Después de todo la vivienda usada seguirá siendo la segunda mejor alternativa en los sectores inmobiliario y de la construcción, pues con la desaceleración del boom de la vivienda nueva, sus elevados precios y las facilidades de financiación, la vivienda usada parece ser la mejor solución.
Todo se originó a finales de octubre del año pasado, cuando la economía del país comenzó a quedarse sin liquidez y las corporaciones se decidieron, si no a cerrar los créditos para vivienda usada como tal, sí a demorar las aprobaciones, y por consiguiente los desembolsos, y prefirieron darle carta abierta a los constructores. Con esto se interrumpió por un lado el ciclo de la construcción, pero por el otro no se dejó paralizar la industria.
Pero lo que indiscutiblemente se produjo fue un freno en la comercialización. Esto se demuestra en el promedio de ventas mensuales de vivienda usada que el año pasado, según un estudio hecho por la Lonja de Propiedad Raíz, fue entre cuatDo y siete unidades, y este año se redujo a un índice entre tres y cuatro unidades respectivamente.
Así mismo las cifras del Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda -Icav- demuestran que se presentó una caída de más del 40 por ciento en la financiación para este tipo de vivienda durante los primeros cinco meses de este año. Por consiguiente, en este mismo período la venta de vivienda nueva tuvo una baja del 30 por ciento frente a 1994.
Pero a pesar de todo, como lo dice el viejo adagio, 'después de la tormenta viene la calma', esos nubarrones parecen haberse disipado y el futuro, tanto para la industria de la construcción como para el mercado de la vivienda usada, presenta un panorama muy positivo y alentador. Así lo hicieron saber a SEMANA Dario Londoño, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz; Camilo Silva, vicepresidente técnico de Camacol, y Guillermo Gómez, presidente del Icav, y varios inmobiliarios.

Las ventajas
Comprar por estos días vivienda usada en buen estado tiene todas las ventajas del mundo, así lo afirmó Dario Londoño. Pues por un lado, señaló: los precios son más cómodos y razonables debido a la normalización de éstos y a la no especulación, y por el otro, este tipo de vivienda se encuentra ubicado en mejores sectores, mucho más residenciales y poseen unas bondadosas áreas que hoy en día son casi imposibles de conseguir. Todo esto sin contar con el valor histórico que algunas casas han adquirido en varios sectores tanto de Bogotá como del resto del país.
Aunque la comercialización de vivienda usada camina a paso lento, Bucaramanga y Barranquilla son las que presentan mayor problema, mientras que Cali y Medellín tienen los mejores índices de venta y en el caso de la capital este mercado empezó a reactivarse, así lo ratificó Camilo Silva.
La mayor demanda de vivienda usada en Bogotá, según el estudio de mayo realizado por la Lonja, se registra en el norte de la ciudad (77 por ciento), siendo los apartamentos con áreas de 60 a 100 metros cuadrados y de 40 a 80 millones de pesos los que presentan una mayor demanda y cuya oferta se concentra en sectores como La Cabrera, Rosales, Chicó, Santa Bárbara, Colina Campestre, El Nogal, Chapinero Alto y la Calleja. Las casas en conjunto cerrado representan el 15 por ciento de la demanda y los sectores en donde se ubica su oferta son Santa Bárbara, La Magdalena, El Lago, Avenida Chile, Chicó Alto y La Soledad.
Uno de los factores más importantes en la venta de vivienda usada es la diferencia de precios en relación con la nueva, y como bien se sabe que el precio del metro cuadrado de la nueva arrastra el precio de la usada, en la actualidad y de acuerdo con Germán Castro -inmobiliario-, la diferencia de precios esta en un 50 por ciento, pero todo depende, como es lógico, de la vetustez -edad de la vivienda- y el estado del inmueble.
Es decir, que el rango de precios del metro cuadrado en los estratos tres y cuatro está aproximadamente en el orden de los 500.000 y 700.000 pesos y en el estrato cinco y seis entre un millón y un millón 200.000 pesos. Pero lo mejor de todo es que este tipo de vivienda tiene la gran posibilidad de valorización por el sitio y la extensión.

Satisfactorias medidas
El acuerdo entre la lunta Directiva del Banco de la República y el gobierno para aumentar la liquidez de la economía y disminuir el gasto público fue lo que creó las condiciones para reducir las tasas de interés. Pero gracias a las últimas medidas, según las cuales la tasa de interés promedio anual no podrá exceder del 41,5 por ciento en corporaciones y entidades crediticias y el 39,5 por ciento en bancos, y la nueva fórmula de cálculo de la corrección monetaria harán, según estimativos del Icav, que ésta baje del 25,85 por ciento en julio al 22,5 por ciento en agosto.
"El descenso de las tasas de interés y el menor costo financiero es una medida que favorece a todos, empezando por el sector financiero, pero sólo va a tener efecto hasta agosto", afirmó Guillermo Gómez señalando que, aunque los resultados se estén dando, como lo ha sido durante las dos primeras semanas de control en donde el DTF pasó de 34,23 por ciento a 30,59 por ciento, este mes de julio será el más complicado.
Esta afirmación se basa en que el impacto en las corporaciones fue grande ya que parte de las captaciones se hicieron antes de la intervención, lo que significa que mientras las entidades no respondan frente a los altos costos que adquirieron, posiblemente no se desembolsen nuevos créditos para vivienda en aproximadamente uno o dos meses.
Sin embargo, representantes de las 10 corporaciones de ahorro y vivienda, incluyendo el BCH, comentaron a SEMANA que en este momento estan aprobando y otorgando créditos para vivienda usada, algunos con tasas del 16 por ciento y otros, en cambio, han dejado abierta la tasa hasta que los intereses se pacten, porque aún se encuentran en estudio.
Las corporaciones prestan hasta el 70 y el 80 por ciento del valor comercial del inmueble a un plazo máximo de 15 años y están exigiendo una capacidad de pago de 55.000 y 60.000 pesos por cada millón prestado. En los últimos cinco meses las corporaciones y el Banco Central Hipotecario aprobaron créditos individuales para vivienda usada por 236.664 millones de pesos y entregaron casi la totalidad, es decir 236.507 millones de pesos.
Pero frente al mismo período del año pasado se presenta una baja, ya que de enero a mayo de 1994 se aprobaron 287.231 millones y se entregaron 272.535 millones de pesos.
Lo que realmente esperan todos, tanto el sector de la construcción como el inmobiliario, el bancario, las corporaciones y los usuarios, es que se mantengan los niveles y promedios de las tasas de colocación y captación para que el panorama de la industria de la construcción y comercialización de viviendas, en este caso de la usada, multiplique los efectos en la vivienda nueva y se reactive realmente el mercado inmobiliario.

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