El año de la finca raíz

A COMIENZOS DEL AÑO PAsado los analistas coincidían en que la crisis de la construcción había tocado fondo en 1991. Y en que el año que se iniciaba sería muy prometedor para invertir en finca raíz. Pero la verdad es que todas las proyecciones se quedaron cortas. La finca raíz no sólo se volvió la actividad más rentable de todas, sino que la construcción se disparó de tal forma que, ladrillo por ladrillo, 1992 resultó ser un año record en la historia del país.
En términos de licencias -que es el indicador más utilizado para medir las tendencias del sector- el incremento con respecto a 1991 estuvo por encima del 30 por ciento. En las 12 principales ciudades del país se aprobaron licencias por 10.800.000 metros cuadrados. En la sola ciudad de Bogotá se tramitaron licencias por cerca de cinco millones de metros, lo que equivale, en términos relativos, al traslado de una ciudad intermedia al perímetro urbano de la capital.
Y no se trata, como sugieren algunos analistas, de un simple problema de especulación con las licencias de construcción, similar al que se presentó en años anteriores. A todo lo largo de 1992, en efecto, la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, realizó una serie de chequeos que la llevaron a concluir que entre el 90 y el 95 por ciento de lo aprobado por las autoridades se estaba construyendo.
Es más, la demanda fue tan fuerte que todo lo que se construyó se vendió. Desde los edificios de oficinas para grandes corporaciones, hasta la vivienda para los estratos de más bajos ingresos. El gerente de una inmobiliaria de la capital le comentó a SEMANA que a principios de septiembre tenía 18 edificios por vender y al final del año sólo le quedaban dos. Y un estudio realizado en noviembre por Camacol encontró que por cada vivienda de interés social que se estaba construyendo se estaban demandando 30.
Como consecuencia de todo lo anterior, los precios de la finca raíz continuaron en ascenso y la inversión en el sector se volvió la más rentable del año pasado. De acuerdo con una encuesta realizada por SEMANA entre varias inmobiliarias de Bogotá, la vivienda de clase alta y media alta se valorizó el año pasado entre un 40 y un 45 por ciento. Y dados los esquemas de financiación existentes en el país, eso representa un rendimiento superior al 90 por ciento para los inversionistas. Algo similar sucedió con la construcción de oficinas (ver cuadros).
Varias son las razones que explican el auge de la construcción el año pasado. A nivel macroeconómico la más importante es, sin lugar a dudas, la baja en las tasas de interés que desestimuló la inversión especulativa. Pero también hay que mencionar otras como la menor devaluación (que debilitó al dólar como forma de inversión) y el enorme flujo de capitales que ingresaron al país, y que permitieron un incremento del orden de los 1.300 millones de dólares en las reservas internacionales, a pesar del estancamiento de las ventas al exterior y de la dinámica de las importaciones.
Hay, por otra parte, especialistas para los cuales el comportamiento de la finca raíz se debe fundamentalmente a la política de apertura de créditos por parte de las corporaciones de ahorro vivienda que entró en vigencia en el primer trimestre de 1992. Otros dicen que el auge se debe a la falta de opciones mas atractivas para colocar el dinero. Y n faltan aquellos que atribuyen la bonanza a fenómenos como la violencia o el apagón, pues en épocas de incertidumbre la gente procura invertir en bienes que le brinden la mayor seguridad.
Lo cierto del caso es que la construcción se disparó en 1992. Y que con excepción de algunas inversiones especulativas de corto plazo y alto riesgo (incluída la compra de algunas acciones en las bolsas de valores), y de otras cuyo rendimiento sólo se podrá conocer en el largo plazo (como las inversiones en obras arte) los rendimientos obtenidos en finca raíz fueron los más altos del mercado.
La gran pregunta es si la bonanza del sector continuará en 1993 y la inversión en finca raíz seguirá siendo tan rentable. Y en eso los analistas están divididos. Para algunos de ellos la construcción es una actividad típicamente cíclica, en la cual los períodos de bonanza conducen a un crecimiento desproporcionado de la oferta, lo que al final termina quebrando los precios y desincentivando la inversión. Para ellos es difícil que la bonanza se prolongue despues de dos años seguidos de valorización y que lo más probable es que la actividad se debilite en el segundo semestre del presente año. Sostienen, además, que este año habrá más alternativas de inversión que en 1992.
Hay, sin embargo, un grupo muy amplio de expertos que consideran que la actividad se mantendrá y que la finca raíz seguirá siendo la mejor alternativa de inversión en 1993, por encima de la especulación bursátil y de la compra de otros activos. Y lo hacen apoyados no sólo en factores objetivos como las bajas tasas de interés, o la inercia generada por el otorgamiento de una cantidad sin precedentes de licencias de construcción durante el año pasado, sino en elementos subjetivos que influyen en la demanda por algunos productos del sector.
El primer elemento que mencionan es la continuidad de la política económica. Es muy difícil encontrar a una sola persona que piense que las reglas de juego de la economía van a cambiar en 1993. Y eso incluye, por supuesto, el manejo de la moneda. El año pasado el dinero en circulación creció por encima del 40 por ciento y todo hace pensar que en 1993 la situación no será muy diferente. Las tasas de interés, en consecuencia deben permanecer a los niveles actuales, o cuando más crecer dos o tres puntos. Eso significa, de nuevo, que la especulación financiera no tendrá cabida en la economía y que las personas que sienten aversión al riesgo se inclinarán de nuevo por la construcción.
Pero aún en el supuesto muy extremo de que la demanda se paralice, o que se suspendiera totalmente la aprobación de licencias de construcción, el sector no perdería totalmente su dinámica. De acuerdo con los expertos de Camacol, por lo menos el 75 por ciento de las licencias aprobadas el año pasado siguen vivas, dado que el proceso de construcción toma un período que en la gran mayoría de los casos no es inferior a un año. Claro que en ese caso, no habiendo licencias no habría tampoco posibilidad de inversión.
Lo cierto, de todas formas, es que la demanda parece estar lejos de paralizarse. Al contrario, según los analistas, ha venido surgiendo una serie de factores que podrían darle un nuevo impulso al sector. Tal es el caso del cambio en la política de financiamiento de las corporaciones de ahorro y vivienda, que con la introducción de cuotas fijas y plazos mayores -hasta de 30 años- permitirán que una demanda potencial que se hallaba reprimida por la imposibilidad de acceder a los sistemas actuales se materialice en un futuro inmediato. Y tal es el caso, también, de las políticas relacionadas con el financiamiento de la vivienda de interés social, que facilitan el ingreso del sector privado a un segmento de la oferta -entre seis y 10 millones de pesos- en el cual no podían competir en el pasado.
Hay, además, dos elementos que no suelen tenerse en cuenta cuando se habla de la construcción y su rentabilidad, porque tienen un contenido altamente subjetivo y no pueden ser incluídos, por lo tanto, en las estimaciones cuantitativas sobre su comportamiento, pero que de acuerdo con algunos expertos se vuelven importantes cuando las economías tienen altos niveles de liquidez, como los que tiene Colombia hoy en día. Uno es el llamado "efecto demostración", que está ligado al deseo permanente de querer estar mejor. Y el otro es el clima general de los negocios.
El primero tiene mucho que ver con el desarrollo de la vivienda lujosa, que se ha constituído, contra muchos pronósticos, en uno de los renglones mas dinámicos del sector de la construcción. Allí el deseo permanente de querer estar mejor, que antes se manifestaba en la compra o el cambio de automóvil, exclusivamente, juega un papel muy importante a la hora de tomar decisiones de inversión por parte del segmento más rico de la población. A mayor disponibilidad de recursos, más poderoso suele ser el "efecto demostración". Y mas rápido tienden a subir los precios.
El otro elemento, la relación entre el clima de los negocios y la rentabilidad de la inversión en finca raíz tiene un sentido mucho más colectivo. La experiencia demuestra que cuando un país entra en un proceso general de valorización (que incluye, como en el caso de Colombia, una constante acumulación de reservas internacionales y un crecimiento importante del dinero en poder de la gente) la respuesta en precios de la construcción es inmediata. Eso fue lo que sucedió en Venezuela, por ejemplo, durante el boom del petróleo. Y hoy en día el precio de la finca raíz es casi el doble en Caracas que en Bogotá. Por todo lo anterior, son muchos los expertos que piensan que la construcción mantendrá su dinámica en 1993. Probablemente no alcanzará los mismos niveles del año pasado, si se tiene en cuenta que este último ha sido el mejor del siglo. Pero aún con una ligera caída se puede lograr un año excelente en términos comparativos. Una encuesta efectuada por SEMANA revela que la señal que han recibido del mercado la gran mayoría de las entidades constructoras es que todavía hay espacio para más inversión. Y por ello han seguido adelante con todos sus proyectos. Tanto en vivienda como en oficinas. Sin contar con las nuevas modalidades de desarrollo que han venido apareciendo en el sector, y que abren un panorama todavía más amplio para los consumidores y, por supuesto, para los inversionistas (ver recuadro).
En resumidas cuentas, el año 1993 pinta muy bien para la construcción. Y dado que, de acuerdo con los expertos, no existen otras alternativas atractivas de inversión en el mercado -a no ser en operaciones de muy alto riesgo- la finca raíz vuelve a ser la mejor opción. Procurando, como en todo, una buena asesoría.

Alternativas de inversión en finca raíz
- Oficinas. Al igual que sucedió el año anterior, sigue siendo la mejor opción. En 1992 se obtuvieron rentabilidades cercanas al 100 por ciento en algunos sectores de la capital como la calle 72 y la carrera 15. La presión debe seguir y hay quienes piensan que la reforma del Estado podría generar nuevas demandas.
- Vivienda nueva. Sigue siendo una de las mejores alternativas. Especialmente la compra de vivienda lujosa, cuya demanda continúa fuerte. En Bogotá, sin embargo, hay opciones muy buenas en vivienda de menos precio en sectores como Chapinero Alto, la Colina Campestre y Ciudad Salitre.
- Vivienda usada. El repunte que tuvo la vivienda en 1992 alcanzó al negocio de la vivienda usada. La demanda está influída por dos razones: el precio del metro cuadrado es menor que el de la vivienda nueva, lo que permite comprar más área por menos precio y en general los espacios son mucho mayores.
- Tiempo Compartido. Sistema de inversión en el cual el comprador adquiere derechos de propiedad sobre una semana o más de alojamiento en una habitación de un conglomerado hotelero. Tiene diferentes opciones de uso y está siendo utilizado en proyectos de gran envergadura como el Hotel Santa Clara, de Cartagena.
- Aparta-suites. Nueva alternativa de finca raíz en la cual el inversionista compra un aparta-suite de 40 metros en promedio y una organización hotelera se encarga de administrar el conjunto de suites y otorgarles servicios hoteleros. Se encarga inclusive de arrendarlo si el dueño lo autoriza. Hay varios proyectos en marcha en Bogotá.
- Fiiducia Inmobiliaria. Figura que consiste en la reunión del capital de varios individuos para construir una edificación. Cada uno de los socios de la fiducia inmobiliaria tiene derecho a un porcentaje proporcional a su inversión sobre las utilidades totales y a una propiedad en la edificación construída.
- HIT. Títulos de Inversión Hotelera. Forma de titularización inmobiliaria mediante la cual el inversionista participa en un fideicomiso que le permite participar proporcionalmente en las utilidades de la inversión. Se diferencia de la fiducia en el número de aportantes y la participación, que se hace por partes iguales.