SECTOR FINANCIERO

ALGO MAS QUE UN TITULO
No se necesita de un gran capital para convertirse en codueño de un proyecto de urbanización o de un complejo hotelero.
HACE ALGUNOS años se pensaba que para invertir en grandes proyectos hoteleros o de vivienda se necesitaban grandes capitales. En general, el panorama que se presentaba mostraba la imposibilidad que tenía una buena porción del mercado demandante para tener acceso a la propiedad raíz de alta rentabilidad. Aquellos que poseían ahorros no tan grandes pero tampoco despreciables, tenían a su disposición pocos caminos para multiplicar su capital. Entonces para la mayoría sólo existía el camino que ofrecía el sistema financiero tradicional y por lo mismo casi siempre esos capitales terminaban abonando el campo de los títulos de capitalización a término fijo, papeles cuya rentabilidad no resulta muy atractiva en la economía nacional.

Hoy esa concepción de la inversión ha evolucionado favorablemente para aquellos inversionistas expertos y primíparos que desean hacer parte de los intríngulis rentables del país. Todo gracias a la titularización, que es un concepto reciente en el país pero no tanto en el mundo. De esta forma una persona común y corriente con sus ahorros promedio -que van desde el millón de pesos- puede ser dueña de una pequeña, mediana o gran parte de cualquier proyecto inmobiliario por ambicioso que éste sea. La parte adquirida recibe el nombre de derecho fiduciario, que a su vez le aporta una valorización que va aumentando a medida que el proyecto se va realizando.

Cuando el proyecto llega a su culminación, pueden existir dos caminos para elegir: el primero de ellos consiste en seguir recibiendo una ganancia, por un término definido pero renovable, derivada de la rentabilidad que produzca el proyecto ya comercializado y puesto en funcionamiento. Y el segundo camino puede ser el inscribirlo en una bolsa de valores, donde inmediatamente pasa a ser reconocido como un título que entra al mercado para ser vendido. Esta es la forma más ágil para recuperar el dinero inicialmente incluido en el desarrollo del proyecto, más la ganancia adicional que depende del grado de valorización y rentabilidad del título. Al final de la operación el inversionista habrá ganado por partida doble: por los intereses recibidos inicialmente por concepto de valorización y rentabilidad del negocio en particular y por la ganancia adicional que se obtiene al vender este derecho fiduciario en la bolsa. Este último paso es conocido como titularización.


UN CAMINO DE GARANTIAS

Para llegar a este último y rentable paso se hace necesario iniciar un largo camino que, si se hace bajo las mejores condiciones, seguramente llevará al éxito total de la operación beneficiando a más de un usuario. El proceso se inicia con un promotor, quien se encarga de conseguir los recursos básicos como el lote de terreno donde se va a desarrollar el futuro proyecto, la financiación y otros recursos. El siguiente paso es hacer cargo a una fiduciaria de estos recursos, la que a su vez se encarga de administrarlos, crear un fondo fiduciario especializado adonde llega el 100 por ciento de esos activos y estudiar las factibilidades de ese proyecto. Posteriormente el estudio tiene que ser aprobado por la Superintendencia Bancaria (en lo que tiene que ver con el sistema financiero) y la Superintendencia de Valores (en lo que tiene que ver con los papeles que se van a lanzar al mercado), una vez aprobados todos los requisitos se lanza oficialmente el proyecto para su comercialización inicial, que consiste en la venta de derechos fiduciarios a los inversionistas. La fiduciaria, que está presente en todo el proceso y vela porque los recursos obtenidos de principio a fin se destinen correctamente, no da luz verde para iniciar la obra hasta que el proyecto en su totalidad no haya alcanzado un punto de equilibrio, es decir, hasta que el volumen de venta asegure el éxito de la realización. Cuando la construcción del proyecto es casi un hecho, entran otras entidades a operar, como las franquicias que en la mayoría de los casos se aseguran de que existan parámetros preestablecidos y definidos que se desarrollen a cabalidad durante toda la evolución del proyecto. Cuando este punto de equilibrio no es óptimo o no se logra, la fiduciaria le devuelve a los inversionistas su dinero con una rentabilidad marcada por la oferta y la demanda de las tasas de interés de ese momento. Sin embargo esta es una situación que no se presenta a menudo ya que actualmente y según Otto Luis Nassar, presidente de una de las inmobiliarias más grandes del país, en este momento hay colocados 150.000 millones de pesos en derechos fiduciarios, una cifra considerada importante en el sector de la finca raíz.

Siguiendo con el proceso del proyecto, una vez el punto de equilibrio es óptimo se comienzan las obras y la inversión arranca su rápido ascenso de valorización que culmina parcialmente cuando el proyecto se inicia si los socios se quieren retirar, o que puede continuar una vez el proyecto está terminado. De elegirse la primera opción, los derechos se inscriben en la bolsa convirtiéndose en títulos y son vendidos rápidamente.


MAS DE UNA OPCION

Pero los proyectos por construir no son los únicos medios para llegar hasta la titularización. Esta también se puede realizar sobre inmuebles ya construidos y terminados. ¿En qué consiste esta operación? En ella un grupo de inversionistas compra un inmueble de alta valorización o rentabilidad que a su vez se pasa a una fiduciaria. En este caso en particular, la alta rentabilidad se consigue mediante un buen inquilino. Esta premisa generalmente recae sobre multinacionales como cadenas de comida, petroleras o empresas de comunicaciones que pagan unos cánones de arrendamiento casi que internacionales. Actualmente algunas fiduciarias están impulsando un nuevo mecanismo llamado fondo inmobiliario, con el que estas firmas especializadas asesoran en la compra de un inmueble de alta valorización, para venderlo posteriormente con una ganancia importante para todos los participontes. Al cabo de un tiempo determinado previamente, el inversionista se puede salir o si lo prefiere continuar.

¿En qué se diferencian los propietarios de un proyecto inmobiliario de los de un inmueble? Los primeros generalmente buscan obtener ganancias gracias a la valorización de la construcción. Mientras que los segundos buscan "vivir de la renta" que produce un inmueble bien ubicado y con un arrendador a toda prueba. Con la ventaja adicional de que además de la mensualidad, recibe al final del término -previamente estipulado- la devolución de su dinero con la ganancia respectiva de la inversión. "Generalmente unos son los que invierten para valorizar y otros son los que terminan teniendo los derechos fiduciarios para tomar la rentabilidad", afirmó a SEMANA Otto Luis Nassar.

La fiabilidad del sistema de titularización ha dado tan buenos resultados que los inversionistas privados han visto en ella una buena alternativa de captación de dinero. También las corporaciones se han visto seducidas por este concepto que actualmente se encuentra en su mejor momento. Inclusive ya presentaron una propuesta al Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda (Icav) que contempla la posibilidad de titularizar parte de su cartera inmobiliaria, es decir los capitales prestados por concepto de créditos para la obtención de vivienda. De esta forma el inversionista que compra estos títulos en la bolsa pasa a recibir parte de la rentabilidad que capta la corporación, y ésta, a su vez -aunque recibe menos intereses- se puede dar el lujo de recuperar rápidamente el capital prestado para volverlo a colocar y darle curso a nuevos proyectos, inversiones y créditos hipotecarios. La idea es tan buena que, según Nassar, la Superintendencia Bancaria le está pidiendo a las corporaciones que hagan uso de este mecanismo como una nueva forma del sistema Upac para captar dineros del mercado.


MESAS ESPECIALIZADAS

El movimiento es tan grande que actualmente existe una discusión sobre si la función de titularización la deben realizar o no las bolsas de valores, que hasta el momento no son muy especializadas en términos como valorización y rentabilidad de finca raíz. Algunos ya émpiezan a redondear la idea sobre crear unas mesas especializadas en el manejo y transacción de estos títulos. Pero la tendencia y los resultados obligan a pensar que finalmente lo que se va a imponer es la unión de los corredores de bolsa -especialistas en la colocación y venta de títulos, y los 'sube y baja' de la economía nacional- junto con los corredores inmobiliarios.

Todo lo anterior no sólo confirma a la finca raíz como la mejor inversión del momento, sino que demuestra que actualmente el término inversión es más amplio y sencillo de lo que usualmente se tiende a pensar. Y mejor aún, que está al alcance no únicamente de los poseedores de grandes capitales, sino de inversionistas que más que eso son ahorradores.