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| 9/14/1992 12:00:00 AM

VIVIENDA Y OFICINAS DE HOY

VIVIENDA Y OFICINAS DE HOY, Edición 537, Sección Especiales, 18200 VIVIENDA Y OFICINAS DE HOY
EN LA CIMA DE LA INVERSION
EN LOS ULTIMOS CINCO AÑOS LOS BALANces en finca raiz han padecido el sindrome del yo-yo. Hace tres años los inversionistas no daban un peso por la vida del sector porque, para muchos, este se encontraba en cuidados intensivos, es decir el yo-yo andaba por el piso. Luego llegó la apertura con todos sus cambios en la economia y politicas del pais, y el panorama empezo a mejorar. Durante los ultimos dos años el giro ha sido de 360 grados y hoy por hoy, la mejor inversion es la finca raiz.
"Antes pensaba que invertir en finca raiz era una buena alternativa. Hoy pienso que es la unica ", aseguro un economista consultado por SEMANA. Pero los buenos resultados no solo se vieron en el campo de las finanzas, durante estos dos años la edificación también generó el 58 por ciento de los empleos creados en la economia.
Esto significa que hoy en día el yo-yo está en la cima y que los cambios que se han presentado en el sector van del cielo a la tierra, proporcionando grandes utilidades para las constructoras y para los inversionistas potenciales. En otras palabras existe un equilibrio total entre la oferta y la demanda. Por un lado, las constructoras no pierden tiempo y en cada cuadra buscan levantar un nuevo complejo residencial. Y por otro, los inversionistas tampoco pierden tiempo y apenas se vislumbra una construcción en un lote cualquiera, de inmediato recogen cartera y la invierten en su totalidad en dicha construccion. Porque para nadie es un secreto que invertir en finca raiz es sinonimo de rentabilidad. Sin embargo esa rentabilidad esta sujeta a varios factores. Uno de ellos y tal vez el más importante segun los expertos es la ubicacion. "Cuando se piensa en construir el primer factor a tener en cuenta es la ubicacion. Porque la categorizacion y ordenamiento de la ciudad obliga a los constructores a sectorizar las zonas en residenciales y comerciales. Es como una regla de oro", señaló el especialista.
Y la verdad es que " si usted le pregunta a cualquier persona donde quisiera vivir tenga la seguridad que nornbraria las zonas residenciales de mayor importancia: Los Rosales, La Cabrera, Altos de Sotileza, la Colina Campestre, entre otras ". Entonces, para asegurar que la construccion sera vendida como "pan caliente" y que la inversion de los propietarios producira gran rentabilidad es necesario tener en cuenta la ubicación. Existen grandes exitos y grandes fracasos que demuestran la importancia de manejar los sectores. "El Centro Comercial Andino, por ejemplo, esta todo vendido y no se ha terminado. ¿Porque? Sencillamente por la ubicacion ", advirtio el economista. " Tambien seguro existen varios fracasos ". Para el un claro ejemplo es el Bulevar Niza que a pesar de cumplir con todos los requerimientos de un centro comercial, por su ubicacion no tuvo el exito que se esperaba. Y lo mismo sucede en las zonas residenciales. " Si usted construye en una zona no residencial con seguridad la construccion se va a pique. Pero si por el contrario la estrategia de compra incluye la mejor zona residencial, los constructores tendran el 50 por ciento de exito de venta en el bolsillo".
Aunque nadie se atreve a dudar del auge del sector de la construccion, existe un pero en todo el asunto: el campo comercial. Segun especialistas hoy en dia no es rentable comprar una casa, por ejemplo, demolerla y construir un edificio para oficinas. Y la razon es que el precio por metro cuadrado que se cobra en estas construcciones supera cualquier limite financiero. "El metro cuadrado de un edificio de oficinas nuevo oscila entre los 800 mil pesos y el millón.
Una cifra que deja sin respiración a más de un inversionista, mientras que una casa que se adapta para oficinas solo cuesta, el metro cuadrado, alrededor de 240 mil pesos ", aseguro el experto.
De acuerdo con la opinion del experto consultado, no es aventurado decir que en los próximos cinco años la gran mayoría de casas que se encuentran en los sectores comerciales quedaran convertidas en oficinas. Se trata de la tendencia de este fin siglo en materia de construccion. Buena o mala nadie lo sabe. Y este fenomeno se refleja en los ejes comerciales que se han creado a traves de los años. Sobre la carrera 15, por ejemplo, ya son muy pocas las construcciones residenciales que existen. Segun los expertos la construccion de Unicentro fue el punto de partida para que miles de edificaciones entraran en el proceso de transformacion. La carrera 11 es otro ejemplo de ello. Y durante los ultimos meses la avenida 19 se ha convertido en el nuevo polo de atraccion para el mercado potencial. El economista aseguro que, en muy poco tiempo, esta avenida será netamente comercial y que los dueños de algunas de las casas circunvecinas verán crecer su inversion en un abrir y cerrar de ojos. Y sera en un abrir y cerrar de ojos porque, en promedio, el comercio se toma las calles principales en menos de dos meses. "Solo se necesita que alguien comience a explotar el sector para que, de alli en adelante, todos los comerciantes busquen la forma de ser parte integral de ese mercado. Se trata de una especie de efecto dominó. Pero siempre y cuando la ubicacion sea precisa, esto se mide en terminos de beneficio y rentabilidad ".
La verdad es que el mercado ha llevado al sector de la construccion a crear una "nueva" ciudad. Una ciudad de sectores, sin planeacion alguna, pero con titulos, o bien residencial o bien comercial, impresos con tinta indeleble. Se trata de un distintivo imborrable que los compradores reconocen a simple vista y que determina el monto de la inversión. "No es lo mismo comprar en Cedritos que en Unicentro. Ni siquiera es lo mismo comprar en la 127 con carrera 15 que compraren la misma carrera pero con calle 116. Y esa diferencia sólo la determinan los polos comerciales porque estos se encargan de valorizar los sectores , aseguro el experto.
En terminos generales los precios de las construcciones se establecen de acuerdo con la inversión inicial y con respecto al sector donde se levanten. Segun varias constructoras entrevistadas por SEMANA los sectores comerciales más rentables y por ende que requieren una inversión más alta por parte de los compradores son: De la calle 72 a la calle 127 entre las carreras septima y 15. Por obvias razones algunas vias son más comerciales que otras, pero en general esta zona ofrece rentabilidad al paso. No obstante, la gran mayoria de ingenieros y arquitectos juegan su suerte y construyen en sectores poco comerciales. Algunos logran imponer un sector de moda mientras otros fracasan en el intento. Muestra de ello, segun el especialista es Plaza de las Americas, centro comercial que dio en el clavo.
El campo comercial en materia de construccion es, en palabras mas simples, el pilar de las grandes inversiones comerciales y de vivienda del país. Tiene sus más y sus menos pero, sin duda alguna, hoy vive una epoca de vacas gordas. Una bonanza puesta sobre el tapete de las posibilidades de inversion en finca raiz.-

CONVERSACION O DEMOLICION
CADA VEZ ES MAS FRECUENTE OBSERVAR aquellas viejas casonas de las abuelas que han logrado salvarse de demoledoras manos que las arrasan para levantar series de edificios de oficinas o para habitar. Estas casas que aun quedan vivas en la ciudad logran "reciclarse" en forma de oficinas o de apartamentos conservando su ancestral y adorable fachada. El arquitecto Rafael Obregon comenta el tema, a continuación.

RECICLAJE EN LA CONSTRUCCION
Debe empezarse por definir el alcance del termino, ya que el tratamiento del reciclaje para un edificio no es sinónimo de restauración como podría creerse. Reciclar una construcción es darle un nuevo uso a cualquier edificio, conservando en terminos generales sus meritos arquitectónicos.
Preocupantemente, con el transcurrir de los años se puede formular en la arquitectura el dicho de que "todo tiempo pasado fue mejor"... Lo anterior puede ser el resultado de una suma de factores entre los que podrian estar: la desaparición de la mayoria de los gobiernos monarquicos o totalitarios (con lo que se perdio un gran volumen de obras refinadas y monumentales) y el embate de mercantilismo que permea gran parte de la actividad profesional contemporanea, con el consecuente relego del arquitecto diseñador al ultimo eslabon en el conjunto de la toma de decisiones inmobiliarias.
Todo esto conlleva a que con contadas excepciones, los edificios que hoy en dia se construyen reflejan un manejo más debil e insignificante hacia sus usuarios y la ciudad que aquel proyectado por sus congeneres de decadas pasadas. De esto pueden dar fe los testimonios arquitectonicos que se encuentran en la Avenida Jimenez, enfrentados a aquellos recientemente aparecidos sobre la Avenida Chile, donde los primeros, suman sus esfuerzos para construir una ciudad amable en su escala y generosa en el manejo de su espacio publico. Lo anterior a diferencia de la arrogancia e individualismo expresados en la mayoria de los edificios de la Avenida Chile, en donde el peatón tiene que sortear los obstáculos que aparecen en forma de jardineras, rampas o terrazas, utilizando para el efecto el espacio destinado como anden.
Este mismo fenómeno se encuentra a nivel de las construcciones individuales, en donde anteriormente el porcentaje de ocupación del predio era menor y el retroceso de la edificación sobre la vía pública mayor, permitiendo jardines, además de gozar estas en su interior de una generosa altura entre pisos. De ahi que los edificios bogotanos de tantos años como son Residencias El Nogal o La Cabrera hayan mantenido su valor comercial durante las últimas décadas o que la Antigua Casa Medina se haya podido convertir en uno de los mejores hoteles de la dudad.
Por todas estas razones el mundo desarrollado lleva años reciclando exitosamente edificios, al haber resurgido un mercado inmobiliario atractivo para este tratamiento, en donde se incorporan usos nuevos dentro de las construccdones con merito arquitectonico y calidad ambiental, cuya gama de opciones ofrece desde la posibilidad de albergar viviendas u oficinas, hasta clubes sociales y galerias de arte, pasando por proyectos de mayor extensión como es el caso del centro comercial Villanueva en Medellin.
Como reflejo de las características mencionadas anteriormente, cada dia se podran apreciar mejor los valores resultantes de esta modalidad de preservación arquitectónica.
Este caso es palpable en el ejemplo de Cartagena, donde la gente con algun grado de sensibilidad prefiere vivir o trabajar en una construcción reciclada al interior de la zona amurallada o en el sector de Manga, a tener que acomodarse en la desapacible colmena en que se ha convertido Bocagrande. El mismo fenomeno debera presentarse en Santa Marta entre el casco urbano histórico proximo al Malecon en comparacion con el caotico desarrollo de El Rodadero.
Ojala el colombiano llegue a valorar oportunamente esta opción para poder preservar en todas nuestras ciudades los méritos arquitectónicos que se encuentran no solo en las construcciones adelantadas durante la Colonia o los inicios de la Republica, sino en aquellas más recientemente construidas durante las decadas de los 50, 60 o 70, cuyas virtudes y calidades superan la mayoria de las veces a los más recientes ejemplos de la arquitectura comercial contemporanea. -

EDICIÓN 1879

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