“Vamos a acabarles el negocio a los constructores ilegales”

Una cruzada contra los constructores piratas o ilegales en el país acaba de anunciar el superintendente de Notariado, Jairo Mesa. Participarán notarios, curadores urbanos y funcionarios de registro público, quienes serán cada vez más rigurosos a la hora de verificar las licencias de construcción y reglamentos de propiedad horizontal, y reportarán a las autoridades judiciales los delitos de falsedad o incumplimiento de las normas. La superintendencia acaba de recibir, además, la facultad de crear una nueva tasa para financiar la delegatura que vigilará a los curadores urbanos.

SEMANA: ¿Por qué intervinieron en Cartagena más de 16 edificios para desalojarlos?

JAIRO MESA: Así como se habla de carteles en otras regiones del país, aquí estamos encontrando un cartel de las licencias de construcción falsas. La superintendencia asumió la competencia en este tema el 14 de julio de 2017, luego de encargarse de la investigación tras el derrumbe de un edificio en el barrio Blas de Lezo, y lo primero que hicimos fue revisar los reglamentos de propiedad horizontal inscritos en la Oficina de Registro de Cartagena. Verificamos el registro y encontramos que la licencia de construcción tenía la presunción de legalidad, pero cuando los investigadores fueron a la Curaduría nos encontramos con una sorpresa.

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SEMANA: ¿Qué encontraron?

J.M.: Constatamos que 54 licencias que aparecían en la Oficina de Registro eran totalmente diferentes a las que tenía la Curaduría, que corresponden a 41 edificios, con 504 unidades familiares. Incluso, la mayoría tiene hipotecas con bancos. Esto que encontramos está consignado en tres informes que ya presentamos y las denuncias respectivas fueron interpuestas en agosto y noviembre del año pasado ante la Fiscalía General de la Nación, que junto con los jueces son los competentes para investigar y declarar la falsedad.

SEMANA: ¿Este fenómeno solo se presenta en Cartagena?

J.M.: El tema de las construcciones ilegales no solo se da en Cartagena. Allí lo que vemos es un cartel con unas 10 empresas, cuyos directivos, administradores u operadores en 41 edificios son personas con el mismo apellido: Quiroz. En otras ciudades identificamos formas sofisticadas de estafar personas, como en Tunja y Yopal. En Tunja tres mujeres que tenemos identificadas falsifican las escrituras públicas y se han apropiado ilegalmente de 45 apartamentos en Bogotá, Tunja y Zipaquirá.

SEMANA: ¿Cómo opera la estafa en Yopal?

J.M.: Es el caso más curioso que encontré y estoy investigando. Allí un predio con medida cautelar por parte de la Dirección de Estupefacientes, inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria con esta intervención, fue fraccionado con promesas de compraventa y vendido a unas 2.000 personas que pagaron un anticipo millonario y abonan cuotas mensuales, mientras esperan que salga la extinción de dominio a su nombre. Es inaudito que hasta los bienes en manos de Estupefacientes los estén vendiendo para construcciones ilegales.

SEMANA: ¿Qué va a pasar con estos compradores?

J.M.: No podemos legalizar una construcción de estas, que ya es un barrio completo. No hay forma. Pero lo que quiero mostrar con estos ejemplos es que el país debe tomar medidas urgentes y así lo hablamos con el procurador y con el fiscal, porque es necesario regularizar la construcción y atacar a los constructores piratas.

SEMANA: ¿Cómo planean hacerlo?

J.M.: Desde la superintendencia estamos tomando medidas para que no se puedan hacer transferencias con esos bienes y estamos investigando a los curadores que se presten a expedir licencias que no cumplan. También les hemos dado instrucción a los notarios y registradores para que no permitan transacciones de urbanizaciones y construcciones piratas o ilegales. Al registrador o notario le decimos que cada vez que vayan a hacer un reglamento de propiedad horizontal, tienen que llamar a la Curaduría para verificar la copia de la licencia expedida y así evitamos que las falsifiquen.

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SEMANA: ¿Qué efecto esperan con esta medida?

J.M.: Este es un proceso adicional, que hoy no se hace, y evita que la gente siga entregando plata y compre un inmueble con problemas. Si estas personas no pueden vender esos inmuebles, acabamos con el flujo de recursos y evitamos lo que hacían los Quiroz en Cartagena, que con la plata de otras unidades residenciales vendidas con licencias fraudulentas volvían a construir otros edificios ilegales.

SEMANA: ¿Por qué tantos edificios intervenidos en Cartagena?

J.M.: Básicamente, porque encontramos que en esas construcciones no se cumple con la norma. Cartagena tiene un problema grande y es que su POT no está actualizado, y algunos constructores inescrupulosos utilizaron las licencias falsas para no cumplir con normas como la exigencia de un ascensor para edificios de cinco pisos o más, o el espacio que deben dejar de retiro de la calle, entre otros.

SEMANA: ¿Qué encontraron allí?

J.M.: Primero, que no tienen licencia y, segundo, la Universidad de Cartagena tendrá que verificar si cumplen con la norma de construcción para no poner en riesgo a los ocupantes.

SEMANA: ¿Qué pasará con la gente que compró de buena fe?

J.M.: Todos los días me da indignación y dolor ver lo que pasa con las víctimas de esta estafa. Como superintendente no puedo tomar ninguna acción a favor de ellas, solo trabajar para evitar que se repita algún hecho de estos. Hemos conversado con el alcalde de Cartagena para que evalúen las construcciones, verifiquen si cumplen con las normas constructivas, en especial la de sismorresistencia, porque lo clave es que los edificios no se vayan a desplomar. Si no tienen estos problemas, yo estoy presto a ayudarlos a sacar la nueva licencia y a registrarlas para que recuperen su propiedad.

SEMANA: ¿Qué harán para que no se repita?

J.M.: Los notarios tendrán que verificar si efectivamente la licencia cumple con la norma urbanística y eso quedará como una instrucción de la superintendencia en todo el país. Además, todo documento falso que llegue a la Oficina de Registro inmediatamente deberá reportarse a la Fiscalía para que ellos investiguen, e informar al municipio o distrito para que intervenga de inmediato el inmueble y se cumplan los protocolos.

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SEMANA: ¿Qué efecto tendrán estas medidas?

J.M.: Lo que quiero es parar el mercado de construcciones ilegales. La instrucción es que no se permitan más ventas de construcciones ilegales a través de las Oficinas de Registro porque lo que hace que crezcan estas mafias es el dinero.

SEMANA: ¿Qué pasará con los curadores?

J.M.: Acabamos de firmar una resolución que está en revisión jurídica, para exigirles a los curadores expedir las licencias de construcción en papel de seguridad, al igual que lo hacen las Notarías, y estamos creando un repositorio que implica que cada vez que se expide una licencia, se sube a la nube, y allí cualquier persona puede acceder a ella. Esto permite que los compradores, los vecinos o cualquier interesado puedan consultar en internet si el número que aparece corresponde a una licencia efectivamente expedida por la Curaduría.

SEMANA: ¿Están investigando a los curadores?

J.M.: Ya hay 136 investigaciones en las que están involucradas algunas de las 72 Curadurías del país. Estos procesos me llegaron de la Procuraduría, todos en diferente etapa, porque ahora vamos a tenerlos a cargo. Es importante anotar que el Ministro de Vivienda firmó hace unos días una resolución que crea una tasa de vigilancia del 5 por ciento de todos los ingresos de los curadores. Son unos 4.500 millones de pesos al año y con ellos vamos a contratar profesionales que desarrollarán las labores de inspección, vigilancia y control, bajo la nueva Delegatura para Curadores Urbanos. Ya hay una resolución del 24 de enero creando la nueva planta de personal, con 42 funcionarios en todo el país y solo quedaría pendiente un decreto presidencial aprobándola.

SEMANA: ¿Vienen cambios en la elección de curadores?

J.M.: Este es un tema muy importante porque vienen cambios grandes. Acabo de abrir un concurso a nivel nacional para las 37 Curadurías que están vacantes. Sin embargo, la idea es que los titulares de las 72 Curadurías, que operan en el país y cubren 85 por ciento del mercado inmobiliario, se elijan por concurso. Antes, los mismos municipios nombraban a los curadores y eso se prestaba a veces para un tema político. Ahora la elección se hará por un concurso diseñado por la Universidad Nacional, con criterios objetivos y rigurosos. Ya la Nacional nos ha manejado dos concursos para notarios y el de registradores, y desde entonces no volvimos a tener problemas porque es un proceso transparente y abierto.

SEMANA: ¿Cómo atacarán el problema de quienes hacen más obra de lo aprobado en su licencia?

J.M.: Este es otro tema importante. Incluso el procurador va a demandar la norma sobre declaración de mejora y construcción en suelo propio, pues en Cartagena y en otras ciudades esta ha sido objeto de abusos. Se trata de un inmueble sobre el cual se pide una licencia para un número de pisos o condiciones, pero luego el constructor hace mayor cantidad de obra sin cumplir con la norma de sismorresistencia o urbanística, y con unos testigos que aseguran que la construcción lleva cinco años ya obtienen la declaración de reconocimiento de la mejora y construcción, que es equivalente a la licencia de construcción. De estos se han identificado más de 1.500 casos y, por eso, queremos atacar este tema porque la norma es muy ambigua y es riesgo muy grande para las familias.

SEMANA: ¿Dónde han detectado otras irregularidades?

J.M.: Estamos investigando distintas modalidades en varias ciudades. Para citar solo algunas, en Cartagena el modo de operar es con construcciones ilegales porque no tienen licencia; en Santa Marta se han denunciado construcción de hoteles y edificios en el área de Taganga, pero tiene que ver más con el hecho de que por ser zona rural las normas no son tan exigentes; y en Yopal, se trata de un fraude con una invasión en un terreno en extinción de dominio.