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| 6/20/2004 12:00:00 AM

Manzana de la discordia

Al enfrentamiento que la administración distrital tiene con los militares por la construcción de la carrera 11 a través del Cantón Norte en Bogotá se suman algunos cuestionamientos sobre el valor del predio. La obra estaría lista en 2005.

La decisión de la ciudad de continuar la carrera 11, entre las calles 100 y 106 a través del Cantón Norte, ha traído probablemente más batallas técnicas y jurídicas que las libradas en la construcción de la troncal de la Caracas. Aún no se sabe si la obra estará lista para 2005 tal y como se les anunció a los cientos de bogotanos que pagaron por ésta.

Mientras que en este momento se adelanta la expropiación de los 20.000 metros cuadrados de la instalación militar y un proceso de concertación entre el alcalde Luis Eduardo Garzón con la cúpula militar con el fin de no afectar la seguridad de la guarnición, por otra lado, un grupo de académicos y expertos cuestionaron el avalúo que la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá hizo del predio. Los cuestionamientos se dieron a conocer en días pasados en un foro realizado en la Universidad de los Andes y convocado por el Ministerio de Vivienda, Ambiente y Desarrollo, y Planeación Distrital.

Si bien la norma dice que el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU) debe comprar este fragmento del Cantón a valor comercial, previo avalúo de una entidad autorizada, los críticos dicen que la Lonja valoró un batallón como si fuera un lote urbanizable.

La Lonja valoró, por solicitud del IDU, el terreno en 9.651 millones de pesos en octubre pasado, a un promedio de 478.000 pesos metro cuadrado, y en 1.825 millones las construcciones locativas de los batallones Rincón Quiñónez y de Abastecimientos que se verían afectadas por la carrera, para un total de 11.648 millones de pesos, que con el valor de la nueva vía, no ascendería a 18.000 millones de pesos. Por su parte, otro avalúo por un valor cercano también se hizo durante la administración Mockus.

Para fijar el precio, la Lonja desarrolló los métodos comparativos y el de potencial desarrollo. Con estos analizó el precio de lotes similares en zonas de estrato 5 y 6, y por otro lado trabajó sobre el supuesto de que en esos terrenos se podría hacer un proyecto multifamiliar de 12 pisos, 186 apartamentos, sótanos, parqueaderos y demás servicios comunales. Esto porque, según la Lonja, en las normas que rigen los avalúos para la compra de inmuebles de utilidad pública no existen metodologías especiales para avaluar inmuebles institucionales. Por eso se partió de las siguientes hipótesis al avaluar el Cantón: el dueño, que está obligado a enajenar el predio para el desarrollo de un proyecto de interés público, tendría que reponer el predio que está obligado a vender, saliendo a comprar en el sector más próximo a su predio, un lote de uso residencial al precio comercial del mercado.

Lo curioso es que mientras la Lonja valoró el predio como posible uso residencial, durante los últimos años el Cantón ha pagado 173 millones de impuestos por valorización, pero como predio institucional público.

Eunice Santos, directora del IDU, dijo que aceptaron el avalúo porque se ajustó a la norma y a las especificaciones técnicas, tal y como lo han hecho con miles de predios que han comprado para el desarrollo de la ciudad. "Lo particular es que mientras nosotros consideramos el avalúo legal, los militares creen que es bajo y los recursos no compensan todas las dificultades que la vía les traerá". Además de considerar que el precio no es justo sienten que la ciudad está tocando uno de los sitios emblemáticos de la institución.

Como los militares no han querido recoger el cheque, a la espera de los procesos pendientes, el IDU se vio en la obligación de poner los 11.648 millones de pesos en una cuenta en el Banco Agrario.

Según los críticos del avalúo, el Cantón, como un club o una cárcel están catalogados por el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) como predios de carácter institucional o dotacional, lo que significa que la ciudad quiere que se conserve como tal porque necesita esos espacios, salvo que se haga una excepción para reordenar el terreno, tal y como se hizo en el Country Club, en el que el propietario cede una parte grande del terreno para la ciudad y a cambio puede construir una parte pequeña del terreno.

"Lo que está en discusión es la forma como la ciudad concibe el POT y ciertas zonas especiales. ¿Qué es mejor para la ciudad, comprar predio a valores comerciales o hacer planes de reordenamiento de esos predios que le permitan obtener el espacio que requiere para el bien común a cambio de la urbanización de un pedazo del predio a favor del dueño?", dijo uno de los críticos del avalúo.

Enrique Borda, secretario general de la Alcaldía, dijo que tanto el proceso del Cantón Norte como el del Country están en discusión y se están trabajando todos los fundamentos, avalúos y normas del POT para hacer las transacciones. En los dos casos el alcalde quiere llegar a una concertación, más aún cuando los militares se sienten más afectados por razones de seguridad.

Mientras la polémica por el uso y el precio del Cantón se desata se presenta otra dificultad. Para llevar la carrera 11 hasta la avenida novena y completar la obra, se deberán expropiar y romper varias manzanas del barrio residencial Miranda, una nueva batalla jurídica que aún no se sabe si permitirá que en 2005 los bogotanos puedan disfrutar la nueva vía y dar por terminado un proyecto que se concibió 25 años atrás.

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