Oscuras maniobras en la propiedad de lotes en Bogotá

En Bogotá queda muy poco suelo habilitado para desarrollar vivienda, por lo que adueñarse del espacio público de la ciudad (un promedio de apenas 6,3 metros cuadrados por habitante) se ha convertido en el gran negocio de muchas personas, que luego intentan venderlo por astronómicas sumas de dinero aprovechando el elevado valor de la tierra.

En este momento el Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público (Dadep) tiene cerca de 300 procesos judiciales en los que intenta que particulares no se queden con grandes predios del Distrito o, en el peor de los casos, intenta demostrar que es el verdadero dueño de espacios que deberían ser públicos pero incluso ya han sido negociados varias veces.

SEMANA presenta cinco ejemplos de muchos incidentes en los que la ciudad se disputa predios con otros supuestos dueños.

Hospital de Engativá
(Transversal 100 nº 80 A-50):

En 2009, la señora Aura Cecilia Cubides González vendió un terreno de 19.260 metros cuadrados sin construcciones al lado del Centro Comercial Portal 80, que según escrituras y matrícula inmobiliaria es de propiedad del Distrito y desde 2005 es administrado por el Hospital de Engativá. Ella sustenta su derecho a hacerlo en una escritura del 15 de octubre de 1992 en la Notaría 25 de Bogotá, en la que supuestamente le compró el predio por 15 millones de pesos al Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma Urbana (Inurbe). Pero extrañamente el registro ante Instrumentos Públicos solo se hizo el 1 de agosto de 2008. Tres días después, se abrió un nuevo folio de matrícula inmobiliaria en el cual se separó una parte del terreno de lo que corresponde hoy a las urbanizaciones Bochica ll y lll. En marzo de 2009 la señora Cubides, nuevamente en la Notaría 25, vendió esa parte del predio a Luis Alberto Martínez Santos por la suma irrisoria de 75 millones de pesos.

A través de dos radicados el Inurbe aseguró que nunca enajenó ese terreno a la señora Cubides, que fue desenglobado fraudulentamente y que la escritura de 1992 es falsa pues corresponde al levantamiento de una hipoteca.

ALO
(De la calle 89 a la calle 90 A entre carreras 95 y 96):

A mediados de 2007, Bertha Ligia López Rivera y Claudia Esperanza Calderón Villamil iniciaron proceso de pertenencia sobre un predio de 93.370 metros cuadrados que Bogotá tiene inscrito en el Registro Único de Patrimonio Inmobiliario (Rupi). Para ese proceso anexaron la fotocopia de un Certificado de Tradición y Libertad en el que falta el encabezado, no aparece el folio de la matrícula inmobiliaria, se modifica una de las anotaciones cambiando el nombre del propietario del predio (la Nación) por el de un particular, se mutila la parte final del documento y no aparece la firma del registrador. La Defensoría del Espacio Público formuló denuncia penal y el proceso avanza en la Fiscalía 71 de delitos contra la Administración Pública. Este terreno hace parte de los predios necesarios para la futura construcción de la Avenida Longitudinal de Occidente (ALO). Curiosamente, Bertha Ligia López se encuentra en un pleito similar por un terreno de 84.605 metros cuadrados en la calle 90 entre carreras 103 C y 104, también necesario para la futura ALO.

Mirador de La Paloma
(Kilómetro 1 vía a La Calera):

El terreno de aproximadamente 2.000 metros cuadrados está ubicado en el kilómetro 1 que comunica a Bogotá con La Calera, donde funciona un restaurante bar de propiedad de Carlos Mario Martínez. La Defensoría del Espacio Público asegura que el terreno es de la ciudad, ya que en mayo de 1991 el entonces Ministerio de Obras Públicas se lo cedió a Bogotá. El Distrito firmó varias veces un contrato en el que le permitía a Martínez aprovechar la zona pública y existen documentos en los que él solicitaba permisos para obras. Hoy dice ser el dueño.

SEMANA se comunicó con familiares del señor Martínez quienes aseguraron que el lote es privado, que tienen escrituras, pagan impuestos y que “a lado y lado de la carretera hasta llegar al peaje de La Calera no hay un solo predio público”. Lo extraño es que el Mirador no aparece entre los predios censados por Catastro y hoy la Defensoría del Espacio Público se disputa la titularidad con Carlos Mario Martínez.

El Castillo
(Calle 72 nº 1-60):

El 15 de abril de 2002 Antonio Cortés Valero inició un proceso de pertenencia en el juzgado 37 municipal para adquirir un lote de 1.212 metros cuadrados en el barrio Rosales en el norte de Bogotá. Indicó que lo posee desde el 16 de julio de 1979, y para respaldar su pretensión anexó un folio de matrícula que pertenece a un terreno de tres lotes que corresponden a otra dirección cercana, y unas escrituras de 1965 donde el código del sector no corresponde con la cédula catastral. A pesar de esto y de que los vecinos llevaron pruebas sobre el intento de apropiación del lote en tres ocasiones previas, el juez decidió entregarle el predio el 5 de febrero de 2007.

El presunto dueño está demandado por fraude procesal y su lote se sobrepone con uno cedido al Distrito luego de que se construyó la urbanización El Castillo en 2001. Los vecinos del barrio Rosales han impedido que Cortés se apropie de la poca zona verde que queda en uno de los sectores más lujosos de la capital.

Humedal Jaboque
(Occidente de Bogotá, localidad de Engativá):

Hace unos meses SEMANA reveló cómo un magistrado del Tribunal Administrativo de Cundinamarca condenó al Distrito a indemnizar a Jorge Enrique Cortés con 32 millones de dólares, indicando que debía comprarle un millón de metros cuadrados del humedal, que en teoría pertenece a la ciudad (Ver artículo). El fallo causó una fuerte polémica pues se encontraron falsificaciones en planos, linderos, escrituras públicas y matrículas inmobiliarias. SEMANA conoció que en 2005 Álvaro Rojas Barbosa (supuesto dueño anterior del humedal en la cadena de irregularidades) denunció en la Fiscalía a Jorge Enrique Cortés por estafa y falsedad en documento público pues “no conozco a esa persona, nunca la he visto… A nadie le he vendido dizque por 60 millones cuando el valor comercial era de 25.000 millones de pesos”. Lo anterior deja aún más dudas sobre el fallo de indemnización, asunto sobre el cual el Distrito apeló y se encuentra en el Consejo de Estado.

Carimagua
(calle 39B sur # 72H 15 y calle 39Bsur 72I 15):

En 1982 la sociedad Atuesta Guarín realizó construcciones en la urbanización Carimagua Sector l de la localidad de Kennedy e hicieron entrega de una zona de espacio público el 13 de agosto de 1983, correspondiente a  dos lotes que suman un área de 21.398 metros cuadrados. Extrañamente se encontró una escritura otorgada en la Notaría 17 de Bogotá ,en la que esta zona supuestamente fue vendida el 7 de junio de 1978 pero registrada en Instrumentos Públicos en 2005, 27 años después.

Esa escritura  correspondía a una cesión de cuotas de la Sociedad Agropecuaria Bosque Limitada. En un procedimiento similar el 12 de diciembre de 2005 aparentemente la señora María Consuelo Urrea de Garavito en representación de la sociedad Atuesta Guarín volvió a vender el mismo predio a través de la figura de agente oficioso*.

Alfonso Atuesta Amaya, representante legal de la sociedad Atuesta Guarín, aseguró que nunca vendió, que cedió los predios a Bogotá en 1983 y que no conoce a la señora María Consuelo Urrea de Garavito, quien decía estar autorizada para realizar la venta. En este momento el Dadep denunció a María Consuelo Urrea por falsedad en documento público y el proceso avanza en la Fiscalía 136 seccional. En declaración ante la Fiscalía la señora Urrea dijo que no conoce la empresa Atuesta Guarín ni a su representante legal. El terreno era utilizado como parqueadero, taller de mecánica, fabricación de carrocerías y alquiler de maquinaria pesada.

*Agente oficioso: Es un contrato de carácter civil, a través del cual una persona administra sin que medie un contrato de mandato los negocios de otra persona. En teoría la gestión del que actúa como agente debe ser luego ratificada por la persona que supuestamente representó. Suele ser utilizada para fraudes.

Así se adueñan de los predios

La Sijín de la Policía Bogotá, la Unidad de Delitos contra el Orden Económico y Social de la Fiscalía y entidades distritales han identificado las tres formas más comunes de apropiación de predios en Bogotá.

Tramitadores: se ubican a las afueras de las entidades públicas, obtienen certificados catastrales y de cabida y linderos sin ser los titulares de los predios y los ofrecen a los transeúntes en la calle. Cuando el tramitador concreta un cliente, a través de mensaje de texto envía el requerimiento al funcionario amigo dentro de la entidad y acuerdan la suma de dinero a exigir.

Red de funcionarios públicos: la persona busca el plano original de un predio y lo hurta de la Planoteca distrital. Ya con él, modifican la zona destinada a uso público convirtiéndola en zona de desarrollo urbanístico y luego lo devuelven a la Planoteca con complicidad de algunos funcionarios. El siguiente paso es ir a una notaría para montar unas falsas escrituras públicas (por lo general con una fecha muy antigua), luego se dirigen a una oficina de Instrumentos Públicos, donde también con complicidad de funcionarios, registran las escrituras y abren un nuevo folio de matrícula. Finalmente, presentan todos esos documentos para alegar ser los propietarios.

Tierreros: los miembros de la banda buscan un terreno y averiguan si tiene dueños o herederos, hace cuánto tiempo está desocupado y quién o quienes lo frecuentan. Solicitan certificados de tradición y libertad en oficinas de Registro de Instrumentos Públicos y luego buscan el mapa de localización en Castrato y el Instituto Agustín Codazzi. Después de tener toda la documentación cercan el terreno y empieza la red de sobornos a funcionarios públicos. Cuando todo está arreglado ‘lotean’ el terreno y lo venden a bajos precios.

Cuando es necesario inician un proceso fraudulento de pertenencia en juzgados civiles (para demostrar con documentos falsos que han ejercido posesión del predio durante un periodo determinado), para que un juez declare la propiedad a nombre del particular y luego venderla.