¿Tiene problemas el sector de la vivienda?

Según información de la Superintendencia Financiera, reportada por las entidades bancarias, se puede observar que la tendencia mostrada por el comportamiento de la tasa de interés para créditos de vivienda entre marzo del 2009 y abril del 2013 es levemente creciente en algunos periodos pero también con lapsos decrecientes. 

Pero al llegar mayo del presente año se presenta una descolgada. En medio de estos ciclos, la mayor tasa se ubica en el 17.16 % efectiva anual y en mayo del 2013 llega al 9.56 %. Dado que el valor histórico de la tasa ofertada ha sido relativamente alto, ello ha permitido que las entidades financieras hagan una reducción que ha resultado visible en mayo del presente año. 

Empero, es necesario considerar los siguientes aspectos. En el sector se presenta la particularidad de estrechas diferencias entre las entidades y asimismo al momento de aumentar o disminuir la tasa lo hacen de manera mínima. Ello permite que cuando producen un incremento o una disminución, no se hace evidente y, en ese sentido entre las variaciones positivas o negativas, resulte un margen muy pequeño que conlleve a que en el tiempo la tasa se mantenga igual en varias entidades y en su defecto el promedio entre los aumentos y las disminuciones sea cercano a cero.

No obstante, también existen entidades bancarias que además de presentar la conducta anterior muestran periodos donde se producen reducciones que pueden llegar a un 26 % y al mes siguiente hacen un incremento que puede alcanzar hasta un 10 %. Pero, después se ubican en el promedio de resto de la oferta. Este comportamiento, que al parecer no es más que producto de políticas comerciales, puede llevar a la especulación y a crear mensajes financieros distorsionados.

Bajo este contexto se tienen dos escenarios que nos indican que sí existen condiciones para la reducción de las tasas. Sin embargo, al parecer no es considerado como política sostenida de parte de las entidades. Asimismo, ello refleja que están tomando las decisiones con base a una línea base sobre la cual se han anclado. 

Al evaluar los ajustes de la tasa de intervención por parte del Banco de la República y la variación mes a mes de la tasa de crédito para vivienda como también la variación de la tasa ofrecida para proyectos de construcción se puede encontrar una relación que a pesar de ser positiva no es muy representativa.  Con lo dicho, se puede inferir que la política de ajustes de la tasa de interés por el Banco de la República no afecta de manera importante los cambios que se presentan en las tasas de crédito para el sector de la construcción.

No es menos cierto que la demanda de dinero para crédito está en aumento pues la disminución en la tasa de interés estimula el crédito. Sin embargo, es importante aclarar que la demanda de dinero se está reflejando de manera importante en las cantidades nominales pero no de igual forma en el aumento de las unidades de viviendas adquiridas (información obtenida a partir del análisis de estadísticas del Dane). 

Lo anterior señala que la demanda de dinero por parte del público se incrementó pero la demanda por viviendas se mantiene con respecto a los años anteriores. En otras palabras, el conjunto de la demanda ha requerida más dinero pero para comprar el mismo número de viviendas.

El panorama se resume en lo siguiente: tendencia decreciente de la tasa de interés, aumento del crédito para vivienda y al mismo tiempo existe una tendencia en la adquisición de viviendas que no refleja en igual forma las proporciones en las cuales aumentan el crédito. 

De lo anterior se desprende una posible conclusión: se está impulsando una política expansiva a nivel monetario. Los argumentos para ello es que existe una tímida tendencia en la baja de la tasa de interés y al mismo tiempo aumento del circulante a través del crédito. 

Otro argumento que conlleva a la preliminar conclusión es el asociado con el efecto que tiene la tasa de interés del crédito para construcción sobre el capital prestado para la adquisición de vivienda diferente a la de interés social. 

Este es un efecto positivo; es decir, no obstante de presentarse en ciertos momentos aumentos en la tasa de interés para el crédito destinado a la construcción al mismo tiempo se aumenta el capital prestado para adquirir vivienda. Este mensaje nos dice que al aumentar la oferta al parecer se encienden estrategias de mercadeo para la venta de viviendas. 

De otra parte, también se puede pensar que la situación presentada  es explicada posiblemente por un aumento del gasto público el cual impulsa la demanda de bienes.

Así las cosas, el crédito de vivienda al parecer se está financiando en cierta proporción vía gasto público pero al tiempo se le está incluyendo un multiplicador a través de la expansión monetaria lo que finalmente conduce a incremento en los precios y es por ello que la demanda representada en unidades adquiridas no está respondiendo en igual proporción.