La pandemia impondrá nuevas condiciones en los contratos de arriendo

Dinero conversó con el nuevo socio director de la firma de abogados Baker McKenzie, Alejandro Mesa, sobre el panorama de los bienes raíces en el país y cómo se reconfiguraría la industria tras la emergencia.   

Dinero: ¿Cuáles son las preocupaciones principales que tiene la industria inmobiliaria actualmente en la región?

Alejandro Mesa: La preocupación principal que tiene la industria inmobiliaria es el uso de las instalaciones, desde el punto de vista de la seguridad y el rendimiento. Los dueños o administradores de bienes inmuebles deben garantizar el cumplimiento de los protocolos para minimizar las posibilidades de contagio de covid-19 en los establecimientos. De igual manera, hoteles, complejos turísticos, condominios, complejos de oficinas, centros comerciales y tiendas deberán ganar la confianza de quienes trabajan o visitan las instalaciones o se alojan en ellas.

Otras cuestiones que afectan al arrendador y al arrendatario son el arrendamiento y el ejercicio de derechos que surgen del contrato.

El pago del arrendamiento durante y luego de la pandemia será la cuestión más importante que deberán atender tanto el arrendador como el arrendatario.  Se deberá adoptar un enfoque colaborativo para solucionar las dificultades que puedan surgir del pago del arrendamiento como consecuencia de los pronósticos salariales y cuestiones relacionadas con la liquidez que resultan del cierre obligatorio de los establecimientos.

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En muchas jurisdicciones, el gobierno implementó políticas de asistencia en materia de arrendamientos o prohibiciones en acciones de cumplimiento con el propósito de brindarle certeza y seguridad a los arrendatarios respecto del arrendamiento. Asimismo, es posible que el arrendador deba afrontar la extinción temprana de los contratos, ya que muchos comercios cerraron diversas sucursales o tiendas, o, inclusive, cesaron sus operaciones. En el sector de la construcción, las partes deberán afrontar demoras en las construcciones, no solo por los cierres obligatorios, sino también por los retrasos en la entrega de materiales y suministros de construcción.

D: ¿Cómo se está reacomodando el sector en lo que han podido observar?

AM: Muchos comercios han establecido protocolos sanitarios y de seguridad para los empleados y visitantes. En algunas jurisdicciones, estos protocolos actúan como respuesta a las exigencias establecidas por el gobierno. Sin embargo, muchos comercios los implementan voluntariamente para ganar la confianza de los clientes. Hoteles, tiendas minoristas y espacios de cotrabajo informan dichos protocolos a su público objetivo y las oficinas hacen lo mismo con los empleados. Los centros comerciales debieron adaptarse al aumento de compras en línea y algunos han instalado puntos de entrega en los accesos a las instalaciones o en el área de estacionamiento.

Asimismo, algunos gobiernos han brindado asistencia al sector mediante intervenciones legislativas para permitirles adaptarse al impacto económico provocado por la pandemia. De igual modo, algunos han incentivado la colaboración entre el arrendador y el arrendatario e incluso han publicado códigos de conducta para la renegociación de los contratos de arrendamiento. 

D: ¿Esta situación disminuirá los arrendamientos comerciales y residenciales?

AM: Es una situación muy reciente para poder determinarlo. Sin embargo, siempre existirá la necesidad de espacios comerciales y residenciales. Que el perfil de dichas inversiones cambie de un diseño abierto a un espacio en el que se pueda respetar el distanciamiento social será una cuestión que las partes continuarán analizando. Por ejemplo, algunas compañías podrían implementar políticas a largo plazo de trabajo remoto mientras mantienen la presencia en zonas comerciales y centros empresariales.

D: ¿Han identificado si más empresas optarán por el trabajo en casa para ahorrar costos?

AM: Las compañías han intentado adoptar políticas de trabajo remoto por diversos motivos. Sin embargo, en nuestra experiencia, los costos no han sido un factor determinante. En función de las tendencias actuales del mercado, creemos que la presencia de una menor cantidad de empleados que utilizan los espacios comerciales no afectará la presencia que los comercios buscan arrendar, dados los requisitos de distanciamiento social.

D: ¿Cómo van a cambiar los contratos de arrendamiento una vez pase todo?

AM: Según los principios generales de derecho contractual, el arrendador y el arrendatario podrán negociar y acordar la incorporación de una gran variedad de cláusulas en los contratos de arrendamiento comerciales, salvo por aquellas prohibiciones que surjan de las leyes vigentes y a las que las partes no puedan renunciar. Por ello, creemos que las partes podrán analizar las opciones en cuanto a la forma en la que se estructuran los contratos de bienes inmuebles.

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A título enunciativo y sujeto a las leyes vigentes, algunas modificaciones que se pueden incluir son:

• Plazos de arrendamiento menores.
  
  
• Cláusulas con opción de ampliar o reducir la superficie arrendada, con el fin de brindar mayor flexibilidad.
• Más disposiciones en materia de la renta calculada en función de la facturación.
• Ajustes a cláusulas de larga tradición, tales como la obligación de mantener las instalaciones abiertas o casos de fuerza mayor.
• Requisitos de seguros integrales.

D: ¿Cómo se están solucionando los incumplimientos de los arriendos entre las partes?

AM: En muchas jurisdicciones, se han prohibido las acciones de cumplimiento, por lo que los arrendadores no tienen la posibilidad de actuar cuando ha habido un incumplimiento del contrato. A causa de esto, los arrendadores y arrendatarios debaten los incumplimientos entre ellos y tratan de llegar a un acuerdo sobre cómo proceder. Muchos Estados y gobiernos locales han apoyado esto y han dado instrucciones no obligatorias a los arrendadores para otorgar a los inquilinos una moratoria de pago de renta como resultado de la covid-19.

D: ¿Qué esperan del futuro de los bienes raíces?

AM: Los bienes raíces continúan siendo muy importantes para los negocios y los individuos ya que comprenden no solo el lugar en donde trabajamos, sino también el lugar en donde vivimos.Si bien puede haber cambios, por ejemplo, en cuanto a la renta, la obligación de mantener las instalaciones abiertas y los casos de fuerza mayor, la industria inmobiliaria seguirá siendo clave para los usuarios e inversores.

D: ¿Cuándo esperan que el sector vuelva al ritmo previo a la crisis?

AM: Mientras la pandemia continúe, es difícil prever cuándo el sector estará en marcha nuevamente.