Cisa también sería estructurador para venta de activos

El pasado 9 de marzo se oficializó una de las ventas más importantes de bienes decomisados al narcotráfico. Por un valor cercano a los $50.000 millones, la conocida como Casa Gacha y su lote de más de 5.000 metros cuadrados ubicados en uno de las zonas más exclusivas de Bogotá, fue adquirida por la República Popular China que construirá allí la sede de su embajada en al país.

El proceso estuvo liderado por la Central de Inversiones S.A. (Cisa) y su filial, la Sociedad de Activos Especiales (SAE). Cisa –el colector de activos del Estado– se ha convertido en una de las principales herramientas y vehículos para canalizar y movilizar estos activos.

Además de la Casa Gacha, hay 95 inmuebles que tiene listos para la venta la SAE, que además administra el fondo que se alimenta de los activos que vienen de extinción de dominio.

Por esta figura vienen otras ventas, donde Cisa funciona como una comercializadora o una inmobiliaria estatal. Por ejemplo, en Medellín donde opera parte de la Escuela Carlos Holguín de la Policía hay un predio que se estima tendría un precio cercano a $62.000 millones, para desarrollo inmobiliario. Otro, también en Medellín, tiene un valor aproximado a los $20.000 millones y allí funcionaban la Fundación la Luz y Casa los Balsos. Esta subasta será en abril.

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Sin embargo, han sido procesos muy desgastantes y de muy largo plazo. En ese sentido, la ley de extinción de dominio tuvo una reforma el año pasado, que incluye la figura de lo que se ha denominado la enajenación temprana. Es decir, explica Hernán Pardo, presidente de Cisa, si se dan 7 causales puede hacerse la enajenación anticipada de esos inmuebles o activos y permite que no se deprecien ni se destruya valor. Si hay procesos posteriores de restitución, se devolverán los dineros –no los inmuebles– con los rendimientos, para lo cual se generarán unas reservas de 30% de las enajenaciones tempranas. Se espera que este año se empiecen a dar las primeras.

Aunque sin duda este será un cambio fundamental en el manejo de los activos en extinción de dominio, es apenas uno de los filones de atención de Cisa. La administración de inmuebles y la compra de cartera concentran gran parte de sus operaciones.

Foto: La compra de cartera es uno de los principales focos de atención de Cisa. Acaba de comprarle al Icetex y planea adquirir cartera coactiva por $1,2 billones de multas de tránsito.

La entidad tiene –a corte de 31 de enero pasado– más de 910 unidades inmobiliarias –representadas en lotes, bodegas y apartamentos, entre otros– por un valor de $345.000 millones. Disponibles para venta, tiene ya 634 inmuebles y en alistamiento para un proceso de enajenación otros 181.

Por ejemplo, en Bogotá está comercializando una subasta de un inmueble por valor de $50.000 millones, conocido como Laguna 1 y 2 cerca de la planta de Colmotores al sur de la ciudad, y donde uno de los interesados es Transmilenio.

Recientes cambios en la legislación, así como nuevas posibilidades de desarrollo de negocios le están dando un nuevo impulso a la central. La Ley de Presupuesto estableció la obligatoriedad del traslado de activos improductivos de las entidades del orden nacional a Cisa. En el Plan de Desarrollo de la primera administración Santos, se dispuso que ese traslado fuera gratuito, pero el del segundo gobierno dice que debe ser pagado.

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Para las entidades nacionales, en ocasiones el modelo no es tan atractivo, pues les significaría reducir sus patrimonios en sus estados financieros. Sin embargo, esos activos son improductivos, no están alineados con las operaciones y generan gastos –en impuestos, servicios y mantenimientos–, pero no ingresos.

“El modelo de valoración para la entidad pública es benéfico porque materializa la venta y empieza a ser eficiente en el manejo de los activos. Cuando se queda con esos inmuebles empieza a generar gastos, servicios, impuestos, seguridad y hasta procesos judiciales. Y eso genera más ineficiencia del Estado. En la medida en que transfieren empezamos proceso de comercialización. Servimos de instrumento para que los recursos lleguen al tesoro nacional. No es cuánto va a ganar la entidad con la operación de Cisa, sino cuánto se va a ahorrar. La operación es un modelo de descuento y debemos ver en el largo plazo las eficiencias en el manejo del presupuesto público”, explica Pardo. Como es unidad de caja, los recursos de las entidades, producto de estas ventas, pueden retornar a ellas vía presupuesto.

En el caso de las entidades territoriales –como gobernaciones o alcaldías– la decisión es voluntaria y se hace a través de un contrato interadministrativo.

¿Estructurador?

En la Ley de Presupuesto del año pasado se incluyó la posibilidad de que las entidades públicas usen parte de sus activos para asignarlos a desarrollos puntuales de gestión inmobiliaria. Por eso, más allá de comprar y vender activos, Cisa está analizando nuevos escenarios de operación, a partir de modelos como el del colector de activos coreano.

Esto significa desarrollar valores adicionales, como proyectos inmobiliarios, y luego comercializar o quedar con renta o flujos futuros.

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“Cisa no es una constructora ni aspira hacerlo, pero tiene la capacidad para estructurar estos proyectos. Muchas entidades públicas tienen necesidades de estructurar estos proyectos que les permiten maximizar la utilidad de esos activos improductivos, destinarlos y apropiarlos para proyectos específicos y generar rentas y mejora en el tema de infraestructura”, dice Pardo.

Ya hizo el primer ejercicio en este sentido con el proyecto Pedregal, al norte de Bogotá, y que pertenece a la Caja de Vivienda del Ejército. Pardo explica que el ejercicio de Cisa le permitió a la Caja obtener utilidades adicionales frente al negocio inicial de $80.000 millones. “Es una manera de que las entidades tengan recursos propios y los flujos que necesitan con rentas propias y no de presupuesto. Este es un cambio enorme de dejar la dependencia cada vez más del presupuesto general de la nación”, agrega.

En momentos en que los candidatos hablan de reducción de gastos y ajustar presupuestos, será muy importante también ver cómo se puede hacer más eficiente la operación financiera y de activos de las entidades públicas para que se traduzcan en mayor productividad. Y Cisa, podría ser una herramienta en ese sentido.

La cartera

Otro de los frentes de Cisa en el manejo de activos es la gestión de cartera. A 31 de enero esta sumaba $2,4 billones, que corresponden a 166.000 clientes. Las principales carteras vienen del Fondo Nacional de Garantías, Icetex, la Registraduría y Ministerios como el de Agricultura.

“Cuando adquirimos la cartera, los deudores tienen la posibilidad de acceder a beneficios que la entidad originadora no les puede ofrecer, como descontar 100% de intereses, condonar costos de cobranzas u honorarios de abogado y en algunos casos porcentajes de capital. Pero hay que velar por la mayor recuperación de esos recursos y cada caso es particular”, dice Pardo.

Dentro de las movidas recientes, Cisa adquirió cartera por $97.000 millones del Ministerio de Agricultura y lograron hacer ajustes en materia de alivios –como montos y judicializaciones– para materializar los acuerdos de pago del programa Pran. Pero uno de los mayores intereses es el de participar más activamente en cartera coactiva; es decir, la corresponde a sanciones y multas. Otro es el de las multas y sanciones de tránsito, cuya cartera coactiva supera los $4 billones. Esperaría poder adquirir cerca de $1,2 billones.

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