¿Es mejor tener vivienda propia o arrendar?

En 1997, el estadounidense de origen japonés Robert Kiyosaki publicó el libro Padre rico, padre pobre, que en poco tiempo se convirtió en best-seller. Su principal propuesta consiste en alcanzar la “libertad financiera”, distinguiendo bien entre pasivos y activos y, para sorpresa de muchos, aseguró que la vivienda en la que una persona habita no es un activo.

Su argumento es que un activo es solo lo que pone dinero en el bolsillo, por ende, todo lo que extraiga dinero o implique gasto es un pasivo. Así las cosas, para Kiyosaki una casa es un pasivo, pues tiene gastos periódicos en servicios, administración, mantenimiento, impuestos, hipoteca, etc.

Esta idea, por supuesto, generó polémica, pues tener casa propia no es solo un tema económico, sino también sicológico, dado que así sea con una costosa deuda, ser propietario da tranquilidad mental, una sensación que, literalmente, no tiene precio.

Si bien, Kiyosaki posteriormente aclaró que no está en contra de la compra de vivienda, insistió en que se le debe calificar como pasivo y no como activo; pero más allá del debate, lo cierto es que la disyuntiva entre ser propietario o inquilino está hoy más viva que nunca. No solo porque hay una nueva generación de personas con capacidad para comprar casa, pero que no les interesa (milenials), sino porque los precios de las viviendas han subido mucho y quienes sí quieren comprar deben hacer grandes esfuerzos de ahorro para lograrlo.

Recomendado: Bajó el Índice de Precios de Vivienda Nueva entre abril y junio de 2017

Es claro que en mercados desarrollados como Estados Unidos, donde las viviendas son costosas pero los créditos son baratos (tasas de 2% anual, frente a los 11,3% de Colombia) muchas personas se enfrentan a este dilema, pues el valor de los arriendos y de las cuotas hipotecarias es similar. Acá, por el contrario, el valor del alquiler ha sido históricamente más barato y la gran mayoría (4,9 millones de hogares) vive en arriendo no por gusto, sino porque simplemente no tiene la capacidad de ahorro para completar la cuota inicial que les permita convertirse en propietarios.

También es cierto que con los programas de subsidios que ha venido desarrollando el Gobierno la dificultad de la cuota inicial se ha subsanado para muchos hogares de estratos socioeconómicos bajos, que además se benefician con un alivio en la tasa de interés de sus créditos hipotecarios.

Igualmente, la clase media que aspira a comprar viviendas con un valor entre 135 y 435 salarios mínimos legales (entre $99,5 millones y $321 millones) puede obtener un beneficio de 2,5 puntos porcentuales de tasa de interés, lo que implica que, en vez de pagar 11,3%, pagan 8,8%. Eso vuelve la cuota mensual muy similar o incluso inferior al arriendo.

¿Y los demás?

La decisión entre ser propietario o inquilino toma relevancia, entonces, entre las personas que aspiran a comprar una vivienda de más de $321 millones, lo que no necesariamente implica un inmueble lujoso ni de gran tamaño por lo mucho que se han encarecido los apartamentos y las casas, en especial en Bogotá.

Cifras del portal Metrocuadrado.com muestran que en el barrio Cedritos, al norte de la capital (estratos 4 y 5), venden apartamentos en construcción a $340 millones por un área de 65 m2 y en Hayuelos, al occidente (estratos 3 y 4), venden sobre planos apartamentos de 77 m2 en $337 millones.

Puede interesarle: Aumento del predial desvalorizaría el precio de la vivienda en Bogotá

En ambos casos no se puede aspirar al subsidio a la tasa y sí se debe tener más de $100 millones en ahorro para la cuota inicial; aunque claro, esta se puede pagar en plazos de hasta dos años, pero cancelando casi $4 millones mensuales.

Esto implicaría, según la calculadora hipotecaria del portal de Asobancaria, cuotas en pesos y a tasa fija, sin incluir seguros, y por 15 años, de $2’824.000, mientras que el arriendo de un apartamento de tamaño similar en Cedritos está alrededor de $1’400.000.

Además, se deben incluir costos asociados al pago de la cuota inicial, como el estudio de crédito hipotecario, el certificado de tradición y libertad, la autenticación de la promesa de compraventa, el avalúo, los estudios de títulos, los trámites de escrituración, los derechos de registro y el valor de la hipoteca. Aunque estos costos pueden reducirse de acuerdo con las ofertas comerciales de los bancos; en promedio, para un apartamento de $350’000.000 podrían ser de $4’300.000, que se pagan por una sola vez.

A todo lo anterior se suma el pago del impuesto predial y el mantenimiento de la vivienda. Un estudio de investigadores del Banco de la República (Ignacio Lozano y Diana Ricciulli) sostiene que la carga del impuesto predial aumentó en Colombia de 0,18% a 0,78% del PIB entre 1985 y 2015. Este mayor recaudo sitúa al país entre los que más tributan por predial en América Latina, al tiempo que se ha venido acercando a los estándares de los países de la Ocde.

Casos reales

Los elevados costos de la vivienda y del crédito han llevado cada vez a más colombianos a tomar la decisión de no ser propietarios. Uno de ellos es Édgar, un joven empresario de 36 años, casado y con dos hijos, quien tiene las cuentas claras en su cabeza. “Muchas personas creen que solo es posible construir patrimonio con ladrillos, pero esto también se puede hacer con inversiones. Si hay que tener más de $100 millones ahorrados para la cuota inicial, fácilmente esa plata se puede poner a rendir en un negocio, que además ayude a pagar el arriendo de la vivienda donde uno reside”, explica, advirtiendo que esta no es una opción para todas las personas, pues no solo depende de su nivel de tolerancia al riesgo, sino además de su capacidad para hacer negocios.

Lea también: Minvivienda quiere dejar las reglas claras para los arriendos

“Además, si después de pagar la cuota inicial tengo que pagar una cuota hipotecaria que es de 30% del valor de mis ingresos, se me va a afectar mi flujo de caja. Yo entiendo que la vivienda incrementa su valor y que, si se mantiene el promedio histórico, en diez años un apartamento en Bogotá se ha valorizado 12% anual, pero luego venderlo no es fácil”, explica.

Édgar dice que esto no implica que no quiera ser propietario a futuro, pero que solo comprará vivienda cuando amortizar el crédito le cueste lo mismo o menos que el arriendo.

Otro caso es el de Andrés, un excomisionista de bolsa que se independizó y para eso vendió el apartamento que había comprado. “Claro, le alcancé a ganar una valorización y ahora que el negocio ya está dando estoy pensando en volver a comprar, pues la tierra es escasa y es un bien que le da a uno tranquilidad con miras a la vejez”, comenta y agrega que su experiencia y la de conocidos suyos le ha demostrado que la opción del arriendo les funciona mejor a los independientes que a los empleados.

“Los primeros generalmente necesitan liquidez para sus negocios y son exitosos invirtiendo la plata y sacándole utilidades; los segundos, que al no ser propietarios de la empresa donde trabajan están en constante riesgo de quedar desempleados y pueden terminar haciendo malas inversiones y quedándose sin casa y sin ahorro”, sostiene.

Fijarse Metas

La conveniencia económica de ser propietario o inquilino está atada a los objetivos de vida de cada persona, así que es difícil generalizar qué es más conveniente. Clara Inés Guzmán, líder del programa de Bienestar Financiero de Old Mutual, explica que cada persona lo primero que debe tener claro es cuáles son sus objetivos y con base en ellos hacer una planeación financiera. Si lo que se busca es darle estabilidad a la familia, es mucho mejor tener casa propia, pero si la idea es vivir fuera del país, adquirir un inmueble se puede convertir en una carga que alejaría a la persona de sus metas.

“Así mismo, a quienes aún no han logrado acumular el capital necesario para la cuota inicial o están en un momento de poca estabilidad laboral o con expectativas de un nuevo negocio o traslado de la ciudad, les puede dar mayor tranquilidad vivir en arriendo por un tiempo”, reitera.

Recomendado: Esa tal burbuja inmobiliaria no existe: Engel & Völkers

Jonathan Malagón, vicepresidente de Asobancaria, coincide en que cualquier decisión de compra de un activo debe tener en cuenta las alternativas de inversión y el apetito de riesgo de cada individuo. Sin embargo, considera que para aquellas personas a quienes la rentabilidad de una inversión les permite el pago de un arriendo y la generación de un ahorro extra, la decisión temporal de arrendar tiene sentido financiero. “No obstante, dicha apuesta depende de la rentabilidad de las alternativas de inversión que, por lo genera,l es incierta, lo que implica que las familias asuman un mayor riesgo sobre algo tan delicado como su techo”, dice.

En Camacol consideran que la vivienda es una inversión estable, rentable y de bajo riesgo, pero al comprar se deben tener en cuenta factores como el componente de la carga financiera del crédito, la valorización de la zona en la que se compra y la facilidad para su comercialización o para ponerlo en renta.

Los investigadores Lozano y Ricciulli agregan que muchos compradores potenciales de vivienda analizan que, si viven en arriendo, el costo más importante será el canon del alquiler que, entre otras cosas, ha venido bajando como proporción del precio de los inmuebles. Por el contrario, cuando se compran vivienda, además del costo del crédito y de manutención, está el costo del predial, cuyo aumento anual ha sido superior al de los arriendos. “Por ley, los cánones para los inmuebles residenciales se ajustan anualmente con la inflación, que fue de 3,7% en promedio entre 2009 y 2016. Por su parte, nuestro trabajo muestra que el pago por impuesto predial se incrementó a unas tasas promedio anual de 19% y 16% para los estratos 6 y 5, respectivamente, en Bogotá”, agregan.

Es evidente que la decisión de tener techo propio va mucho más allá del análisis financiero (al punto que el afamado Kiyosaki declaró su empresa en bancarrota en 2012), no hay una respuesta adecuada y la recomendación de los expertos es hacer los cálculos y definir si para usted son más importantes los beneficios emocionales o los económicos.

Ventajas de cada opción

De ser propietario

1. Movilidad social. La vivienda propia y la educación superior son las dos mayores conquistas de la movilidad social en las economías en vía de desarrollo.

2. Es patrimonio. La vivienda se convierte en patrimonio, que puede ser utilizado como soporte financiero para futuras inversiones. Así mismo, se pueden obtener ganancias por la valorización.

3. Da bienestar. Ser propietario tiene un valor emocional invaluable, la alegría y sensación de éxito que da adquirir vivienda es muy grande, le aporta bienestar y mayor sentido de pertenencia a la familia.

De ser inquilino

1. Sin ahorros. No se requiere hacer el esfuerzo de ahorrar la cuota inicial, ni comprometer ingresos futuros.

2. Flexibilidad. Se pueden encontrar inmuebles de acuerdo a las necesidades inmediatas, como la cercanía al trabajo.

3. Menos gastos. No se debe pagar predial, ni reparaciones locativas. Se puede cambiar fácil de casa.

Puede interesarle: Nuevos beneficios para compra de vivienda de hasta $320,9 millones