Vivienda, a piso firme

Piso a piso, como si se tratara de una gran torre, la construcción en Colombia ha logrado salir de la crisis en la que se encontraba y todo parece indicar que los dos próximos años serán de una gran vitalidad y crecimiento.

La muestra más clara de esta subida del sótano está, por un lado, en la repentina disparada de la construcción, y, por el otro, en la locura que ha llevado a miles de colombianos a comprar vivienda. Sólo en Bogotá, por ejemplo, se han presentado casos en los que una torre de 10 pisos de un nuevo conjunto, de que no existe ni ladrillo puesto, se vendió en un fin de semana.

Esto que está ocurriendo en la capital, y parcialmente en Medellín, Cali y algunas otras ciudades, no es más que el reflejo de la dinámica que ha tomado la construcción. Tras seis años de una profunda recesión y de una caída del valor de la propiedad en una tercera parte o más, 2002 registró un crecimiento del 20 por ciento en las transacciones inmobiliarias, y un repunte en el valor de la vivienda del 14 por ciento. Y la actividad parece continuar. El año pasado se aprobó la construcción de más de siete millones de metros cuadrados y prácticamente todo lo que se puso al mercado se vendió.

Este miniboom de la vivienda, aún distante del registrado en 1993, se ha presentado por la conjunción de varios factores. Por un lado, los precios se hallan en términos reales por debajo de los de 1994, las tasas de interés están bajas, la política oficial y los beneficios tributarios han facilitado la adquisición de vivienda, pero en especial, y aunque parezca contradictorio, el repunte de los precios en 2002 fue un gran aliciente, pues hizo que la construcción se convirtiera en una de las mejores inversiones frente a otras del mercado, como CDT, dólares o inversiones en Estados Unidos.

Pero así como estos últimos años fueron difíciles para el sector, también fue un período de cambio y transformación, no sólo en diseño y estilo sino en todo su proceso. Para Federico Salazar, presidente de Cusezar, la crisis ayudó a aprender no sólo a hacer apartamentos mejor pensados, bellos, con buenos acabados e inmersos en un conjunto arquitectónico, sino a ser más eficientes en el proceso de construcción. Hoy, un edificio de 10 pisos puede estar listo en 100 días, y toda esa eficiencia de los constructores se la han trasladado al comprador, en el precio final.

Gracias a estos precios y a la diversidad de oferta inmobiliaria, en 2003 y probablemente 2004, la finca raíz será, como lo han advertido numerosos expertos y publicaciones, una de las mejores inversiones a mediano y largo plazo. Sólo para este año, según Fedelonjas, la vivienda podría tener una rentabilidad del 20 por ciento, representado en un 10 por ciento por incremento del valor de la vivienda y un 8 ó 10 por ciento en la renta por alquiler.

Mauricio Cárdenas, presidente de la Titularizadora Colombia, cree que la construcción va a ser el motor de la economía colombiana en 2003, frente a un no muy buen desempeño de las exportaciones. Esto se puede explicar por la necesidad que tiene el país de satisfacer una demanda represada de varios años y calculada en unos 2.000.000 de viviendas y que saldrá a buscarla motivada por los bajos precios y por las facilidades financieras y tributarias que hay en el momento. De hecho, cálculos de Fedelonjas muestran que este año se podrían poner en el mercado unas 140.000 viviendas nuevas.

La ventaja para los compradores es que el gobierno de Uribe no sólo ha mantenido la mayoría de las políticas y beneficios tributarios heredados del último año de la administración Pastrana, que sentaron las bases del despegue de la construcción, sino que está trabajando para convertir a este sector en uno de los principales motores de la economía, dice la ministra de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, Cecilia Rodríguez. A favor de este crecimiento está el bajo nivel de las tasas de interés, los subsidios que el Estado impulsará para las Viviendas de Interés Social (100.000 por año) y la permanencia de los beneficios tributarios para las cuentas AFC.

La estabilidad de la construcción dependerá del desempeño de la economía. Para el constructor Pedro Gómez Barrera, aunque la política del gobierno es correcta y se ha implementado adecuadamente, hay dos temores que deben ser enfrentados: uno es el crecimiento de los costos de los insumos de la construcción, como acero, concreto, cemento y vidrio que pueden aumentar los costos de la vivienda; y el otro temor son las tasas de interés que pueden verse afectadas por el aumento reciente de un punto por parte del Banco de la República.

Así como las condiciones económicas están dadas para que miles de colombianos adquieran vivienda, la crisis también hizo que la construcción mejorara cualitativamente.

Tendencias con diseño

Para 1994 Colombia era un país donde la oferta y la demanda de vivienda crecían de manera acelerada. Para el ingeniero Guillermo Estrada, de la firma Forjar Inversiones Ltda., en ese momento "muchos constructores comenzaron a especular con los precios. La gente compraba casi cualquier cosa al precio que fuera, y una persona con un lote y un presupuesto se convertía en constructor. Después vino la crisis que mantuvo a la construcción estancada, sobre todo en estratos 5 y 6, hasta inicios de 2001, cuando comenzó a verse una reactivación".

En opinión de Estrada, la crisis arrojó algo positivo y fue cuando los arquitectos y constructores se vieron en la necesidad de optimizar los diseños y procesos de construcción, de tal manera que el público se educara para exigir calidad técnica y estética a precios más razonables. Esto profesionalizó aún más la actividad de la construcción.

Al detenerse la edificación en los estratos 5 y 6, muchos arquitectos y constructores empezaron a trabajar con vivienda de interés social, que a pesar de la situación era un sector que continuaba activo, esto hizo que aparecieran nuevas propuestas arquitectónicas para los estratos 1, 2 y 3. Hoy en día es posible encontrar viviendas de interés social con precios inferiores a 40 millones de pesos, con una muy buena ubicación y una calidad en su construcción superior a la disponible hace algunos años.

"Es evidente que después de la crisis, la construcción de vivienda para estratos 5 y 6 se disparó en los últimos dos años", afirma Daniel Lehoucq de la firma Arias-Serna-Saravia. Sin embargo considera que también mejoraron mucho las condiciones de las viviendas en sectores con menores presupuestos y que la calidad de los materiales nacionales para construcción está al nivel de muchos países líderes en esta industria.

"Los edificios cuadrados, aburridos, que se impusieron durante muchos años en las ciudades colombianas se han ido transformando para rescatar el lugar de las personas dentro de las edificaciones, dejando atrás el concepto de 'máquina' para dar paso a diseños que se definen pensando en las necesidades de sus habitantes", explica Rodolfo Ulloa, presidente de la Sociedad Colombiana de Arquitectos.

Actualmente los compradores buscan cada vez más valores agregados que conviertan su vivienda en una inversión. El máximo aprovechamiento de los espacios, la calidad en los materiales y los acabados mucho más elaborados en estratos en los que antes primaba la sencillez, son algunas de las características que ofrecen las casas y apartamentos de este nuevo siglo.

Las propuestas en proyectos de vivienda tienen muy en cuenta los espacios interiores. El exterior se convirtió en una cuestión de armonía. La edificación no debe 'desentonar' con lo que la rodea, por eso se conciben fachadas que tengan un orden dentro del paisaje urbano. Ahora, el verdadero interés se enfoca hacia adentro, dándole importancia a la distribución de las áreas, aprovechando los terrenos de acuerdo con los requerimientos del propietario.

Viviendas nuevas

Para el arquitecto y diseñador Carlos Campuzano, "es necesario que el comprador participe en la configuración de su casa, porque se trata de una inversión que debe llenar sus expectativas y responder a su estilo de vida". Con esta modalidad, al cliente se le entrega una especie de 'cascarón', al que puede convertir en el hogar que desea, tanto en la distribución de los espacios como en los acabados. Según Campuzano, este es un beneficio que inicialmente se veía en la vivienda de interés social, en donde el propietario recibía su casa en 'obra gris' y la iba terminando de acuerdo con su gusto y posibilidades. Ahora es una alternativa práctica, que cobra vigencia en los estratos más altos.

La búsqueda de nuevas alternativas de vivienda, sobre todo entre la gente joven, ha dado lugar a espacios como los lofts, apartamentos de un solo ambiente. Esta tendencia tuvo sus inicios en bodegas abandonadas y espacios industriales, que algunos artistas en ciudades como Nueva York acondicionaban para que fueran estudio y vivienda al mismo tiempo. En los últimos dos años ha sido posible observar innovaciones similares en algunas ciudades además de Bogotá. Según el arquitecto Alejandro Echeverry, "en Medellín a pesar de lo tradicional que suele ser el paisa en cuanto a vivienda y la distribución del espacio, se han visto varias propuestas de 'arquitectura de autor', entre ellas el loft".

"La gente es mucho más sensible frente al tema del diseño", comentan Giancarlo Mazzanti y Rafael Esguerra, de la firma constructora E&M, quienes están convencidos de que una de las propuestas más novedosas y que cobrará vigencia en el país, es la estrategia basada en el principio de movilidad, que consiste en comprimir y expandir espacios.

En un área determinada se construye un espacio cuadrado, parecido a un contenedor, con divisiones corredizas que se adaptan según la necesidad. Se puede tener una casa de día y otra de noche, ampliar la sala cuando tiene invitados, hacer más pequeñas las habitaciones y el propietario puede cambiar su estilo de vida sin que esto implique cambiar de casa. Para lograr este tipo de espacios, se emplean materiales prefabricados de muy alta calidad. Mazzanti considera que lo llamativo de esta tendencia radica en que además de ser muy funcional, reduce los costos y agiliza la entrega de los proyectos.

Otro de los aspectos que se destaca en las nuevas propuestas de construcción, y con el cual coinciden la mayoría de los expertos consultados por SEMANA, tiene que ver con la importancia que los compradores le dan al entorno de la vivienda. Zonas verdes, parques, una ubicación estratégica que permita moverse hacia cualquier punto de la ciudad o la cercanía a ciertas vías de acceso, son valores agregados que atraen a las personas hacia determinados sectores.

Por eso las construcciones de hoy, sin importar el estrato, buscan darle la mejor calidad de vida a los usuarios dentro y fuera de la vivienda.