¿Cómo afectará el coronavirus las inversiones inmobiliarias?

Hace un par de semanas el Gobierno expidió un decreto que permite la terminación anticipada y unilateral de los contratos de arrendamiento con el pago de unas penalidades moderadas para algunas actividades comerciales. El objetivo del Gobierno era “balancear” las negociaciones entre propietarios y arrendatarios para facilitar las negociaciones.

La norma fue celebrada por bares, gimnasios, restaurantes, cines y otras actividades que ante el cierre de sus establecimientos por efectos de la cuarentena han visto desplomarse sus ingresos y no han podido cumplir con sus obligaciones. Sin embargo, no dejó tan satisfechos a los arrendatarios quienes consideran que esto representa un antecedente nefasto de intromisión del Estado en los contratos entre privados y que podría fomentar una cultura de no pago.

En el fondo consideran que se impuso la idea preconcebida de que los arrendatarios son la parte débil de la relación, pero recuerdan que la mayoría de inversionistas son personas naturales y que hay ahorro pensional.

Cifras de la Superintendencia Financiera a marzo de 2020 indican que hay 15 Fondos de Inversión Inmobiliarios con activos por $4,8 billones y más de 10.000 inversionistas; 41 Fondos de Capital Privado inmobiliarios con 887 inversionistas y activos por $12 billones y las titularizaciones inmobiliarias superan los $7 billones y 5.000 inversionistas. Adicionalmente, se resalta que los portafolios de pensión obligatoria registran inversiones por más de $3 billones en estos vehículos inmobiliarios.

Por esto, la pregunta es qué impacto ha tenido y tendrá la crisis de la pandemia sobre este tipo de instrumentos de inversión y el mercado inmobiliario, así como sobre el mercado de capitales y el ahorro pensional.

Al parecer el impacto sobre los grandes fondos inmobiliarios ha sido moderado al ser vehículos de largo plazo, bastante diversificados y dado que se encontraban bien posicionados antes de la crisis, con bajos niveles de vacancia y buenos precios. “Los beneficios de los activos inmobiliarios se mantienen al ser una inversión en activos reales y de largo plazo. Dado que la crisis no está generada en el sector inmobiliario como a finales de los 90, hoy es un sector defensivo con retornos históricamente atractivos”, afirma Diana Jaramillo Blum, líder de Mercados Privados de Protección, para quien, no obstante, habrá impactos en el recaudo de arriendos, incremento de la vacancia, los avalúos, niveles de caja y los retornos de este tipo de instrumentos.

Los fondos más afectados han sido aquellos que tienen mayor participación del comercio, especialmente en esos sectores que se han visto más afectados por las medidas de aislamiento como hoteles, bares, restaurantes y entretenimiento, mientras que los supermercados no se han visto resentidos. Le siguen en afectación sectores como las oficinas ante el aumento de teletrabajo y los malos resultados del coworking y, por último, las bodegas y el tema logístico, que han estado impactadas por un aumento del e-commerce y por la caída del comercio internacional.

La diversificación y el largo plazo son las grandes ventajas de los fondos inmobiliarios.

No obstante, en los sectores más afectados por la pandemia los gestores de portafolios realizaron negociaciones “para privilegiar la relación con los aliados” dándoles periodos de gracia y cobros flexibles, lo cual mitiga la posibilidad de terminación anticipada de los contratos y ayuda a reprogramar los flujos de caja.

Las pólizas de seguros no son una herramienta que se haya utilizado masivamente y los fondos que son apalancados renegociaron también sus pagos con los bancos. Además, la mayoría de los grandes fondos reportaron que el recaudo de arriendos se ha venido recuperando paulatinamente.

Pero si bien el impacto ha sido moderado, habrá que esperar, pues esta crisis hasta ahora empieza y no se sabe el efecto final que tendrán sobre el mercado de finca raíz temas como el aumento del desempleo.

Sin duda traerá grandes retos, pero también podría generar oportunidades ante la aceleración de tendencias y cambios en los hábitos de consumo que ya venían dándose en el mercado.

Las compras en línea y la omnicanalidad podrían cambiar la mezcla del comercio en los centros comerciales hacia una mayor participación de los servicios, el aumento de la importancia en el sector logístico de la “última milla” y los centros de atención telefónica. También podría haber oportunidades en los sectores de salud y en empresas en dificultades que quieran vender sus activos inmobiliarios. La palabra por ahora es cautela.

Los arrendamientos han sido uno de los temas más difíciles de regular en esta coyuntura, pues se trata de una relación entre privados. El Gobierno decidió “entrometerse”, lo que para algunos expertos como Germán Arce, presidente de Asofiduciarias, es lesivo para el ordenamiento jurídico y no pasará el control de constitucionalidad al violar el principio de autonomía de la voluntad privada e irretroactividad de la ley. Habrá que esperar también qué efectos tiene esta medida sobre el mercado inmobiliario.

En esto concuerda Fuad Velasco, socio de Nexus Capital Partners y experto del sector inmobiliario, quien considera además que el no cobro del IVA a los contratos de arriendo comerciales debería extenderse más allá de lo actualmente estipulado, pues habrá sectores que tardarán mucho más en reabrirse y retomar plenamente su nivel de actividad. Además, consideró que las ciudades y grandes municipios deberían estudiar alivios en los plazos y montos de sus impuestos prediales.

Sin duda, la afectación que traerá la crisis sobre el pago de los arrendamientos traerá un impacto sobre las inversiones inmobiliarias. No obstante, la diversificación y la gestión de los operadores hacen que las perspectivas sobre este instrumento sigan siendo positivas para este año, aunque la incertidumbre continuará vigente en los siguientes meses.