Camacol viene advirtiendo una baja en las ventas de Vivienda de Interés Social (VIS), ¿cuál es el panorama y qué alternativas están viendo?
Guillermo Herrera: El problema no es la falta de demanda, sino el desmonte de los mecanismos para comprar vivienda. Durante más de una década, ‘Mi Casa Ya’ permitió que hogares de ingresos bajos y medios accedieran a subsidios a la cuota inicial y a la tasa de interés. Ese programa fue eliminado por el Gobierno del presidente Gustavo Petro, y el resultado es evidente: la intención de compra sigue ahí, pero la capacidad real para adquirir vivienda se desplomó.
¿Cómo se está comportando este segmento?
G.H.: Hay esfuerzos que están sosteniendo parcialmente el mercado. Las Cajas de Compensación Familiar otorgaron cerca de 46.000 subsidios en 2025, y desde los territorios se han identificado cerca de 100.000 subsidios potenciales. Ciudades como Bogotá, Medellín y Barranquilla han logrado dinamizar la VIS por encima del promedio nacional gracias a estos instrumentos locales. Pero eso no sustituye una política nacional. Aquí hay algo aún más preocupante: desde el propio Gobierno se ha llegado a descalificar la compra de vivienda, como si fuera una mala decisión financiera, de manera que el comportamiento hacia adelante dependerá de si el país corrige el rumbo.
¿Cómo ha estado la dinámica en ciudades intermedias?
G.H.: El mercado se está reconfigurando. Entre las ciudades con mayores volúmenes de ventas a marzo aparecen municipios no capitales como Bello, Soacha, Puerto Colombia, Sabaneta, Jamundí y Zipaquirá, todos con más de 500 unidades vendidas. Soacha crece a una tasa anual del 23 por ciento, Puerto Colombia al 6,9 por ciento y Bello al 6,5 por ciento, impulsadas principalmente por vivienda social. Esto confirma que donde existen condiciones de acceso, la demanda responde. Hay otra señal: en ciudades como Itagüí, Mosquera, Sabaneta y Floridablanca el segmento No VIS está creciendo a tasas superiores al 20 por ciento. Es decir, el mercado no desaparece, se desplaza hacia donde aún existen condiciones de financiación.
¿Con el incremento en las tasas de interés podría afectarse la demanda de vivienda?
G.H.: En Colombia cerca del 90 por ciento de los hogares necesita crédito hipotecario para comprar vivienda. Por eso, las tasas de interés son determinantes: afectan directamente la cuota y la posibilidad de acceder. Sin embargo, hay que hacer una precisión importante y es que más del 70 por ciento de las compras se hacen sobre planos. Eso significa que los hogares compran a precios más bajos y que el crédito se desembolsa entre dos y cuatro años después. Nuestra propuesta es recuperar o rediseñar los subsidios a la tasa de interés, fortalecer los subsidios complementarios y avanzar en mecanismos financieros más flexibles.
¿Cuál es la proyección de ventas para el cierre de este año y cómo estará la oferta?
G.H.: El 2026 será un año bisagra para el sector. Hoy operamos en un entorno de incertidumbre regulatoria, tasas altas, mayores costos de construcción y presiones derivadas de la política arancelaria. En ese contexto, las señales del Gobierno serán determinantes. Tenemos tres escenarios: uno base, sin cambios regulatorios adicionales, donde proyectamos un crecimiento cercano al 4,5 por ciento al cierre de año; un escenario más exigente, con tasas altas y mayores costos, en el que estimamos una contracción cercana al 6,5 por ciento, con 160.000 viviendas vendidas. Aquí la VIS caería cerca de 9,1 por ciento. Y un escenario crítico: si se implementa el proyecto de decreto que pretende intervenir los precios de la vivienda VIS, el impacto sería severo. Estimamos una caída cercana al 24 por ciento en las ventas totales y una contracción del 36 por ciento en la VIS. En este escenario se terminarían afectando los hogares más vulnerables.