EL PLAN EN EL SUELO

En días pasados la gerente del ICT, María Eugenia Rojas de Moreno, reconoció que el programa bandera del gobierno, la vivienda sin cuota inicial, tiene muchas dificultades para llevarse a cabo. Según dijo a "El Tiempo", el plan ya no podrá cumplirse en su primera etapa y las 10.000 viviendas prometidas para este año deberán postergarse para 1983.
Uno de los problemas más agudos con que ha tropezado el gobierno es el de la tierra. Este factor, indispensable para la construcción, además de que es escaso representa un 30% del valor de las nuevas casas. Como es obvio, en el momento mismo en que se plantea un plan de construcción masiva hay presiones para que los precios suban. La tierra es una forma tradicional de inversión pues genera un mayor valor, cuando los procesos urbanizadores mejoran las características cualitativas de los predios.
Por todas estas razones, se ha venido repitiendo ahora algo que nunca dijeron los asesores del doctor Betancur durante la campaña que para llevar a cabo el programa de vivienda popular es necesario intervenir la estructura de propiedad de la tierra.
Por tratarse de un bien con características muy particulares, los factores que determinan sus precios son diferentes a los que afectan las cotizaciones de otras mercancías, o de los otros insumos que se requieren para la construcción.
Como primera medida, se trata de un mercado con algunas características de monopolio pues cada lote, en la medida en que los terrenos son escasos, tiene muy pocos sustitutos. Además, la valorización del suelo se diluye en épocas de alta inflación, porque los precios de todas maneras tienden a aumentar en pesos corrientes, escondiendo el mayor valor que surge de los procesos de urbanización.
Una característica de los precios de la tierra es que son poco estables a lo largo del tiempo. Con el auge de la construccion en 1973-74, que apareció paralelamente al fenómeno inflacionario mundial, los precios se dispararon en forma dispersa y heterogénea en las diferentes zonas de las ciudades. En Bogotá, por ejemplo, las cotizaciones han crecido por épocas, desde la zona del centro hacia el norte, reflejando un proceso en el cual al comienzo aumentan hasta alcanzar un máximo, luego del cual descienden en términos reales, es decir, descontando la inflación.
Los estudios sobre el suelo urbano en las ciudades de Colombia son escasos. Uno de ellos, realizado por CENAC, arroja resultados sorprendentes. Bogotá se aparta del modelo "cónico" de otras capitales en las cuales los precios del suelo son muy altos en las zonas del centro y descienden a medida que los lotes se alejan hacia la periferia.
En las vecindades de la Avenida Jiménez y la carrera décima, por ejemplo, entre 1960 y 1978, en pesos constantes, el precio de la tierra por metro cuadrado bajó de $11.000 a casi $6.000. En el mismo período, en la zona del edificio de Ecopetrol, el precio del metro cuadrado pasó de $3.300 a $5.700. En ambos casos, sin embargo, el proceso tuvo un momento en que la cotización alcanzó un "pico": en el primero, en 1972 llegó hasta $14.200 y en el segundo, en el mismo año, a $9.200.
Entre tanto, en los barrios del norte todavía no se llegaba al "pico". En la zona de "El Refugio" (Calle 85 con Cra. 7), entre 1960 y 1978 los precios, descontada la inflación, pasaron de $950 a $3.800. Y en el exclusivo sector comercial de la Carrera 15, entre los años 63 y 78 los precios subieron de $1.000 a 19.500.
Naturalmente, en la cotización del suelo influye el uso que se le da. En un primer momento, cuando se inician los programas de urbanización con la construcción de una avenida, y la dotación de los servicios públicos, se dispara el precio. Luego, en la medida en que empieza la edificación de residencias, la mayor demanda lo empuja nuevamente y estimula un proceso paralelo de auge en la adecuación de "locales" comerciales. Una vez saturada la zona, comienzan programas de urbanización en otros lugares, reiniciando el proceso y propiciando la depresión de los precios en el "centro" original.
Según el estudio del CENAC, que solo abarca a Bogotá, la descripción de este comportamiento es una generalización que no debe aceptarse sin excluir la posibilidad de casos particulares totalmente diferentes.
Esta dispersión de los avalúos comerciales, y el encarecimiento que implica, abre las puertas a la especulación y establece un difícil obstáculo para la consecución de terrenos en los cuales construir viviendas baratas.
Los terrenos de bajo precio, entonces, quedan relegados a la periferia de las ciudades, donde los costos de conexión de los servicios públicos son más altos. Por estos motivos, un plan de construcción de casas para personas de bajos ingresos obliga a pensar en aplicar, por parte del Estado, fórmulas de expropiación.

VIA LIBRE
La constitución Nacional, en el artículo 30, otorga atribuciones para hacerlo. Puesto que la propiedad privada tiene una función social, el Estado puede intervenir en ella, en contra de un individuo, previa declaratoria judicial de utilidad pública y solamente después de pagar la indemnización. Es un mecanismo de excepción a la garantía de propiedad privada plasmada en la Constitucion del 86 .
Con base en lo anterior, se han llevado al Congreso Nacional varias propuestas de expropiación de terrenos cuya aprobación se considera básica para el normal funcionamiento de un plan de vivienda como el que el país necesita. En la década de los setenta hubo varios proyectos de reforma urbana que jamás se convirtieron en ley por la complejidad de realizar un debate sobre largos articulados que repetidamente pusieron sobre el tapete toda la filosofía que gira alrededor de la conveniencia de la propiedad privada y de la necesidad de que el Estado la preserve.
Recientemente se han lanzado tres propuestas. Todas ellas reconocen la utilidad social de la expropiación, y la urgencia de realizarla mediante mecanismos más breves que los que actualmente exigen la Constitución y las leyes. El punto de discordia, que es la esencia del asunto, radica en el precio que debe reconocer el Estado y la forma en que debe pagarlo.
El oficialismo liberal, por ejemplo, propuso en la última campaña la agilización, mediante ley, de los procedimientos de expropiación. "Las entidades públicas, decía la propuesta, deben poder expropiar los terrenos necesarios en juicio breve que se iniciará con la entrega de los terrenos, dentro de los cuales no podrá haber indemnización distinta a la del avaluo catastral".
Luego, durante el actual período de sesiones ordinarias del Congreso, el senador liberal Edmundo López Gómez, presentó un proyecto de ley que contiene todos los elementos generales sobre los cuales hay consenso, y deja el problema del precio a una comisión de tres peritos, uno de los cuales deberá ser nombrado por el dueño del inmueble. Fija, sin embargo, una fórmula de pago: un 30% se cubrirá en la fecha de la operación y el resto en cinco contados anuales y sucesivos, de igual valor, el primero de los cuales vencerá un año después de dicha fecha.
Finalmente, el gobierno nacional, a través de los ministros de Hacienda y de Desarrollo, presentó a la opinión pública un nuevo proyecto que, además de tomar varios elementos de propuestas anteriores, abre la posibilidad de una negociación directa, al precio comercial, siempre y cuando este último no supere en cuatro veces el avalúo catastral. El pago será de contado.
De no llegarse a un acuerdo en esta etapa existiría un proceso que comenzaría con la designación de un comité de avalúo que fije el precio, en lapso pre-fijado para hacerlo rápido, con la posibilidad de que haya desacuerdo entre las partes, para lo cual se fija un término y un mecanismo que les permita ejercer los respectivos derechos.
En estos casos que no se resuelven por la fórmula administrativa sino por la judicial, se establece que la forma de pago será en efectivo, un 30%, y en bonos del BCH el otro 70%, con lo cual se desestimula económicamente el aplazamiento de la expropiación: para los particulares resulta más rentable la negociación directa.
El trámite que le dé el Congreso a los proyectos determinará, en parte, la factibilidad del programa de casas sin cuota inicial: el problema del suelo es tal que en el caso de Bogotá, por ejemplo, para realizar el programa se necesitan 2.500 hectáreas, que es más o menos la extensión actual de la ciudad.