La compra de un inmueble nuevo está acompañada de expectativas sobre calidad, acabados, zonas comunes y condiciones de entrega. Cuando algo no funciona como se esperaba, reclamar es un derecho del consumidor. Sin embargo, no todo detalle visible constituye una falla estructural ni requiere, de entrada, acudir a la vía judicial.
Guillermo Díaz, socio y gerente de ClickAbogados & Asociados, firma de abogados con experiencia en Derecho Inmobiliario, Tributario, Comercial y Civil, advirtió sobre una dinámica que, a su juicio, ha contribuido a aumentar los conflictos alrededor de los proyectos inmobiliarios: partir de la premisa de que cualquier inconveniente es responsabilidad del constructor y convertirlo en un litigio. La clave, aclaró Díaz, está en conocer las garantías, determinar la naturaleza de las fallas y utilizar los mecanismos previstos por la ley antes de acudir a un juez.
Para empezar, ¿cree que el elevado número de reclamaciones en Colombia responde más al incumplimiento de las constructoras o a una cultura de la reclamación?
GUILLERMO DÍAZ: Hoy tenemos un gran número de personas que reclaman bajo la premisa de que el constructor siempre incumple, a lo que se suma un alto nivel de abogados que ofrecen servicios para demandar. Así, ante cualquier situación, incluso cuando el constructor no ha tenido oportunidad de responder o atender la garantía, se acude a la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC). Esto ha generado una congestión importante de acciones de protección al consumidor. Se presentan muchas reclamaciones, pero solo algunas prosperan.
¿Cuáles son las más frecuentes?
G.D.: La mayoría están relacionadas con acabados: elementos del inmueble que no fueron entregados adecuadamente o que presentan alguna falla. También existen reclamaciones sobre bienes y zonas comunes, que pueden ser formuladas por la copropiedad a través de su administrador. El problema surge cuando situaciones esencialmente estéticas se presentan como fallas estructurales. Algunas firmas que apoyan la recepción de zonas comunes terminan identificando numerosas situaciones que no necesariamente requieren una intervención judicial. En muchos casos, el constructor podría atenderlas directamente.
¿Cómo diferenciar una falla estructural de una fisura que no representa riesgo?
G.D.: La misma ley lo permite. Cuando se habla de una falla estructural, se requiere un análisis técnico de un ingeniero estructuralista que permita establecer si existe una amenaza para la estabilidad de la edificación. Una fisura no necesariamente equivale a una grieta estructural. Para determinar una patología constructiva se requieren pruebas técnicas. Sin embargo, muchas veces los informes se limitan a señalar situaciones visibles.
Hablemos de la Ley 1480, que establece los mecanismos para reclamar las garantías…
G.D.: Sí. Durante el primer año se pueden formular reclamaciones relacionadas con acabados y, frente a la estabilidad de la obra, existe un término de diez años. El consumidor debe utilizar ese tiempo para informar al constructor qué necesita ser atendido. El problema es que, en ocasiones, transcurren casi 12 meses contratando empresas, haciendo diagnósticos y recopilando hallazgos, y la reclamación se presenta cuando el término está a punto de vencer.
La demanda no está mal cuando está fundamentada, lo que es inadecuado es acudir directamente a ella sin agotar los caminos que ofrece la garantía. Además, un proceso puede tardar al menos un año en primera instancia y otro en segunda. Muchas situaciones podrían solucionarse por la vía de la reclamación antes de llegar a ese escenario.
¿Qué ocurre con las garantías de las zonas comunes?
G.D.: La Ley 675 de 2001 distingue entre bienes comunes esenciales y no esenciales. Los primeros incluyen elementos como cimientos, estructuras y cubiertas. Según la presunción legal, la garantía comienza desde la entrega del primer inmueble. En cambio, los bienes comunes no esenciales, como gimnasios, ascensores y otros espacios, tienen otro momento de entrega, asociado al proceso de administración de la copropiedad.
Una confusión frecuente ocurre cuando la copropiedad no quiere recibir los bienes porque considera que tienen problemas. Entregar no necesariamente significa que el receptor esté conforme. El constructor puede dejar constancia de la entrega y ese hito tiene efectos sobre los términos de garantía. Por eso es importante no esperar hasta el último momento.
¿Qué demuestran las decisiones de la SIC sobre estas reclamaciones?
G.D.: No existe una estadística general que permita afirmar que todos los casos tienen un mismo resultado. Sin embargo, se observan decisiones favorables a los compradores en asuntos relacionados con publicidad engañosa, cuando el inmueble ofrecido no corresponde con las características anunciadas.
En materia de acabados también hay un número importante de procesos, pero dado que la Ley 1480 de 2011 exige la reclamación directa previa dentro del año de garantía como requisito de procedibilidad, las demandas presentadas fuera de este término son rechazadas. En cuanto a las fallas estructurales, son un porcentaje mucho menor. Al revisar antecedentes de los últimos cinco años, salvo casos puntuales, no es común encontrar decisiones de la SIC favorables por este concepto. El gran número de reclamaciones está asociado a acabados y elementos de los inmuebles y zonas comunes.
¿De qué manera afecta esta situación al sector constructor y al mercado inmobiliario?
G.D.: Las constructoras están destinando equipos no solamente a licencias y postventa, sino también a atender acciones de protección al consumidor y a defenderse de ellas. No conozco una constructora que no tenga reclamaciones. Esto también puede impactar en el mercado inmobiliario. Si se parte de la premisa de que todo proyecto nuevo tiene problemas, se genera desconfianza frente a los inmuebles nuevos y, en consecuencia, frente a la inversión. En Bogotá, por ejemplo, hablábamos de alrededor de 14.000 propiedades horizontales hasta 2022, entre nuevas y antiguas. Con el eventual repunte de la construcción y la entrega de nuevos proyectos, el ciclo de reclamaciones puede volver a crecer.
Entonces, ¿qué está faltando en este proceso de reclamaciones?
G.D.: Hace falta educación en el sector. Quien compra un inmueble tiene derechos, pero también deberes relacionados con su conservación y uso. Y el constructor tiene una responsabilidad importante de informar y educar al comprador sobre cómo funciona el inmueble, cuáles son las garantías y los canales para reclamarlas. Del lado del comprador es fundamental conocer sus obligaciones, hacer un uso adecuado del inmueble y entender qué situaciones están realmente cubiertas por una garantía.
Finalmente, ¿qué recomienda a quien está por comprar o acaba de recibir un inmueble nuevo?
G.D.: Lo primero es saber a quién se le está comprando y qué experiencia tiene el constructor. Es importante entender cómo se manejan los recursos a través de patrimonios autónomos o fideicomisos y cuáles son las condiciones del proyecto. Una vez recibido el inmueble, hay que conocer las garantías, los canales de reclamación y los términos para ejercerlas. No todo daño es una garantía.
El mensaje no es que las personas no reclamen, sino que reclamen de manera informada, dentro de los términos legales. Si no sabemos cuáles son nuestros derechos y deberes en una relación de consumo, cualquier diferencia termina en manos de un juez. Y no tenemos suficientes jueces para tantos casos que podrían prevenirse con información y educación.
*Contenido elaborado con el apoyo de ClicAbogados & Asociados.