En Colombia vender o comprar un inmueble se ha vuelto una carrera llena de obstáculos, además de costosa. Los pagos necesarios para formalizar una transacción inmobiliaria han aumentado de manera sostenida en los últimos años, y no por razones de mercado, sino por decisiones del Gobierno y de los entes territoriales.

El resultado es una carga cada vez más pesada para los ciudadanos y un freno para el dinamismo del sector. Para ilustrar la diferencia, en 2015 una compraventa podía costar alrededor del 1,84 por ciento del valor del negocio. La cuenta incluía derechos notariales (3 x 1.000) más IVA del 16 por ciento, el 1 por ciento del impuesto de registro y los derechos de registro (5 x 1.000). Una cifra alta, pero razonable. Hoy, los costos pueden llegar al 7,6 por ciento, y si se suma la retención en la fuente, se acercan al 10 por ciento.

El incremento proviene de una sumatoria de cargas: derechos notariales con IVA del 19 por ciento, impuesto de registro, derechos de registro más que duplicados, estampillas locales e incluso el regreso del impuesto de timbre, que por sí solo puede costar hasta un 3 por ciento adicional.

De estos cobros, dos generan especial preocupación. Primero, los derechos de registro. Desde 2012, la Ley 1579 facultó a la Superintendencia de Notariado y Registro para actualizar anualmente sus tarifas. Lo que hace 10 años costaba 5 x 1.000 hoy vale 12,68 x 1.000. El servicio, sin embargo, no es mejor. Hay demoras en las oficinas, trámites represados y poco personal. El segundo aspecto son las estampillas departamentales y distritales.

Cada vez más territorios suman cargas para financiar hospitales, cultura o desarrollo local; pero esto no tiene relación con el hecho generador. En la práctica, la compraventa termina pagando cuatro veces: derechos notariales, impuesto de registro, impuesto de timbre y derechos de registro... más la estampilla de turno.

El efecto es claro: se desincentiva la formalidad, se castiga la movilidad patrimonial y se genera inequidad. Mientras unos pocos pueden asumir el sobrecosto, otros prefieren postergar o incluso evitar la inscripción de sus negocios, debilitando la seguridad jurídica.

La pregunta es inevitable: ¿quién le pone freno a esta escalada? Si no se actúa, la transferencia de inmuebles seguirá convirtiéndose en un privilegio, cuando debería ser un derecho accesible.

La propiedad privada no se protege solo frente a la expropiación, también debe protegerse frente a cargas excesivas que, aunque legales, resultan desproporcionadas. La enajenación de un inmueble no debería sentirse como un castigo tributario. Urge una revisión seria, antes de que los costos terminen por asfixiar al mercado inmobiliario y a sus ciudadanos.

*Contenido elaborado con apoyo de Ramírez y Cardona Abogados