Con la aprobación de la revisión de mediano plazo del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) en el Concejo de Medellín, la ciudad ajusta las normas para construir, aprovechar el suelo y localizar actividades económicas.
El diagnóstico explica el por qué. Del potencial de 111.000 viviendas a lo largo del río, previsto en el POT de 2014, se habían construido 3.049: apenas el 2,7 por ciento. Mientras tanto, se estima que cuatro de cada cinco viviendas incorporadas al inventario en ese período son informales, sin dejar de lado que el arriendo promedio subió 50 por ciento entre 2014 y 2023, según la Gran Encuesta Integrada de Hogares.
Frente a esto, desde el sector constructor y gremios inmobiliarios se insistió en que simplificar la tramitología, ajustar las cargas urbanísticas, habilitar suelos en las áreas de renovación e incentivar la construcción de vivienda, eran pasos inaplazables para reactivar la edificación formal.
Oportunidades y retos para el sector inmobiliario
Para el sector inmobiliario, la revisión responde a la escasez de suelo urbanizable y la contracción de la oferta de vivienda nueva con 49 polígonos de renovación urbana, que suman 1.016,2 hectáreas. De estos, 18 corresponden a reactivación y 12 a revitalización, modalidades que permiten desarrollar proyectos lote a lote con incentivos para la integración predial, bajo condiciones específicas y sin requerir un plan parcial.
Los otros 19, de redesarrollo, seguirán regidos por esta figura, pues están destinados a transformaciones de mayor escala que se facilitan debido al tamaño de los predios y procesos de cambio de uso, especialmente en predios industriales, que continuarán replicando experiencias exitosas como las de Ciudad del Río, el primer gran ejercicio de renovación por redesarrollo en el país.
Además, 130 zonas podrán recibir derechos adicionales de construcción, con capacidad para cerca de 222.000 viviendas, que se suman a las casi 400.000 ya habilitadas. El POT también contempla incentivos para proyectos VIS y VIP, reutilización de edificaciones subutilizadas en el centro y nuevas tipologías de vivienda colectiva, como coliving, multifamily y seniors club, que requieren áreas menores a las tradicionales.
Reglas claras para invertir
El POT delimita zonas para ciencia, tecnología, innovación, transporte, protección ambiental y patrimonio, orientando las inversiones según las características de cada territorio. También autoriza la vivienda turística en el 10,4 por ciento de los predios privados urbanos y actualiza los mapas de amenaza y riesgo, para brindar seguridad jurídica y claridad sobre dónde se puede construir.
El POT busca ampliar la oferta de vivienda, acercar servicios y mejorar la conectividad, en una ciudad donde el 19,1 por ciento de los hogares presenta déficit habitacional. También promueve viviendas cerca del transporte masivo y protege los barrios residenciales de usos ruidosos. Su implementación requiere la participación de constructores, bancos y empresarios para impulsar el desarrollo urbano y el bienestar de los habitantes.
*Contenido elaborado con el apoyo de la Alcaldía de Medellín.