Una pregunta aparece con frecuencia en los debates urbanos y rara vez tiene una respuesta sencilla: ¿qué incentivos necesita una ciudad para desatar la renovación urbana y movilizar inversión privada a gran escala?
El Acuerdo por una Ciudad Inteligente, presentado por la Administración del alcalde Carlos Fernando Galán ante el Concejo de Bogotá, plantea una respuesta concreta: utilizar incentivos tributarios de manera estratégica para hacer viables inversiones que hoy enfrentan mayores costos, riesgos o dificultades dentro de la ciudad consolidada.
Es una apuesta que vale la pena mirar con atención porque aborda uno de los principales desafíos de Bogotá: cómo competir por inversión y lograr que esa inversión contribuya, al mismo tiempo, a renovar la ciudad.
El reto: atraer inversión hacia la ciudad consolidada
Bogotá compite por inversión y lo hace razonablemente bien. Hoy es la tercera ciudad de América Latina y el Caribe en captación de proyectos de nueva inversión extranjera directa y de expansión, después de Ciudad de México y São Paulo.
Sin embargo, ese buen desempeño convive con una señal de alerta: algunos proyectos de gran escala están encontrando condiciones más atractivas en municipios de la Sabana, como Mosquera, Tenjo, Cota y Zipaquirá.
Para la renovación urbana, esta tendencia importa especialmente. Cada gran inversión que se localiza fuera de Bogotá representa empleo, actividad económica y recaudo que dejan de generarse dentro de una ciudad que ya cuenta con infraestructura, servicios públicos, equipamientos y una red de transporte en expansión.
El desafío, entonces, no es simplemente atraer más inversión. Es hacer nuevamente competitivo invertir en la ciudad construida.
Y para lograrlo se necesitan incentivos capaces de cambiar la ecuación económica de los proyectos.
Incentivos para destrabar la renovación urbana
El artículo 4.° del proyecto de acuerdo enfrenta uno de los mayores obstáculos de cualquier proceso de renovación: la gestión del suelo. La propuesta establece una exención escalonada del impuesto predial durante 10 años para propietarios que aporten sus inmuebles a proyectos de vivienda ubicados en áreas con tratamiento de renovación urbana o en Proyectos de Renovación Urbana para la Movilidad Sostenible.
Puede parecer una medida tributaria puntual, pero tiene una consecuencia urbana importante: reduce el costo de vincularse al proyecto y puede hacer más atractiva la participación de los propietarios originales en esquemas de gestión asociada.
Quienes hemos trabajado en renovación urbana sabemos que comprar predio por predio no siempre es la mejor —ni la más rápida— manera de transformar un sector. Conseguir que los propietarios se conviertan en socios de la renovación puede disminuir conflictos, reducir costos y facilitar la ejecución de los proyectos.
Además, el incentivo no es permanente ni incondicional. Parte de una exención del 100 % durante los primeros cinco años y disminuye progresivamente hasta llegar al 10 % en el décimo. Para acceder al beneficio, los proyectos deberán contar además con certificación de construcción sostenible.
Es decir, el incentivo busca resolver dos problemas simultáneamente: hacer viable la renovación urbana y elevar el estándar ambiental de las nuevas construcciones.
El distrito aeroportuario: incentivos que se pagan con inversión y empleo
En Engativá y Fontibón, la propuesta articula incentivos en ICA, impuesto predial y delineación urbana para impulsar el distrito aeroportuario. Lo importante es que los mayores beneficios no se obtienen simplemente por localizar una empresa allí: están asociados al volumen de inversión y, especialmente, a la generación de empleo directo.
La lógica es sencilla: la ciudad concede un incentivo cuando produce actividad económica que probablemente no ocurriría en las mismas condiciones sin él. Las cifras muestran la magnitud de la apuesta. La Administración estima que el paquete podría generar cerca de $ 479.000 millones en cargas urbanísticas, una parte en efectivo y la mayoría materializada mediante obras, además de movilizar aproximadamente USD 691 millones de inversión directa, bajo las mismas reglas para capital colombiano y extranjero.
A lo largo de la vigencia de los beneficios se proyecta, además, la generación de más de 143.000 nuevos puestos de trabajo, equivalentes a poco más de 14.000 empleos formales por año en promedio.
El efecto económico no termina en las empresas que se instalen allí. Más empleo formal significa mayores ingresos para los hogares, mayor consumo y más actividad económica en el resto de Bogotá.
Vivienda en arriendo: atraer capital de largo plazo
El artículo 5.° aborda otro mercado que Bogotá necesita desarrollar: la vivienda en arrendamiento especializado.
La propuesta contempla una exención del impuesto predial para proyectos con al menos 50 unidades bajo un único propietario y administrados por un operador con matrícula de arrendador.
Es una señal importante. Durante décadas, buena parte del desarrollo residencial colombiano ha seguido un mismo modelo: construir, vender las unidades individualmente y terminar allí la participación del desarrollador. Pero en muchas ciudades del mundo ha crecido un modelo distinto, en el que inversionistas institucionales construyen o adquieren edificios completos para operarlos como vivienda en arriendo durante largos periodos.
Ese tipo de capital puede ser especialmente valioso para los proyectos de renovación urbana y usos mixtos porque introduce inversionistas interesados no solamente en construir, sino en permanecer, operar y mantener activos urbanos durante décadas.
Para competir con la vivienda tradicional para venta, estos proyectos necesitan una estructura tributaria que reconozca sus particularidades.
Crear esas condiciones puede ayudar a Bogotá a desarrollar un mercado de vivienda en renta más profesional, estable y de mayor escala.
Hacer viable la recuperación del patrimonio
El artículo 6.° enfrenta otro desafío conocido: la enorme dificultad de recuperar el patrimonio construido de Bogotá. La propuesta contempla una exención durante cinco años del impuesto de delineación urbana para licencias de adecuación, ampliación, modificación o reforzamiento estructural en áreas cobijadas por los Planes Especiales de Manejo y Protección del Centro Histórico y de Teusaquillo.
Quien haya intervenido un bien de interés cultural sabe que restaurar un edificio antiguo no es equivalente a construir uno nuevo. Reforzar una estructura centenaria para cumplir las exigencias sismorresistentes, adaptar instalaciones, recuperar fachadas y conservar simultáneamente sus valores patrimoniales es técnicamente complejo y financieramente costoso.
Por eso, reducir la carga tributaria de estas intervenciones no debería entenderse simplemente como un beneficio al propietario. Es reconocer una realidad económica: si restaurar resulta sistemáticamente más difícil y costoso que abandonar, demoler o no intervenir, el patrimonio seguirá deteriorándose.
Una ciudad que quiere conservar su memoria construida tiene que generar incentivos para que recuperarla sea económicamente posible.
Los incentivos no son el objetivo: son el detonante
Este es, en mi opinión, el argumento central del acuerdo. Una exención tributaria puede mirarse de dos maneras. Puede entenderse exclusivamente como dinero que la ciudad deja de recaudar. O puede evaluarse como una herramienta para movilizar inversiones que de otra manera no ocurrirían dentro de Bogotá. La segunda perspectiva es especialmente importante para la renovación urbana.
Fortalecer estructuralmente las finanzas de Bogotá —condición indispensable para ampliar de manera sostenible el gasto público— también requiere agrandar la economía y la base tributaria de la ciudad. Bogotá tiene suelo, infraestructura, universidades, talento, una red de transporte en expansión y cada vez más instrumentos financieros y urbanísticos para estructurar grandes proyectos sin depender exclusivamente del presupuesto distrital. Lo que necesita ahora es conseguir que invertir, construir, restaurar y permanecer en la ciudad consolidada vuelva a ser suficientemente atractivo frente a la alternativa de localizar esas inversiones en la periferia metropolitana.
Esa es la apuesta de fondo del Acuerdo por una Ciudad Inteligente impulsado por la Administración Galán. Los incentivos tributarios no transforman por sí solos una ciudad. Pero bien diseñados pueden ser el detonante que permita que inversiones hoy difíciles finalmente ocurran. Y en renovación urbana, muchas veces esa es precisamente la diferencia entre un proyecto dibujado durante años en un plano y una transformación que efectivamente sucede en la ciudad.