La hora del crédito hipotecario

Soplan buenos vientos para el sector hipotecario. En los primeros seis meses del año, las entidades financieras desembolsaron 730.000 millones de pesos en préstamos para compradores de viviendas, lo que representa un incremento del 51 por ciento con respecto al período anterior, en el que se entregaron 457.000 millones de pesos.

La comparación evidencia que los colombianos no sólo quieren comprar viviendas, sino que este año las entidades financieras abrieron un abanico de posibilidades para que la gente pueda optar a esos créditos hipotecarios.

Desde la quiebra de la upac, que se produjo a finales de los 90, no ocurría nada igual. La cartera hipotecaria, que hacia 2003 llegó a significar menos del 10 por ciento de los activos fijos de la banca, venía de capa caída. No experimentaba un repunte como el del primer semestre de este año, en que hubo un notable salto.

Según datos del Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda (Icav), tanto en los montos desembolsados, como en el número de préstamos aprobados para la compra de inmuebles, esta cartera se superó con creces respecto al año pasado.

Cerca de 30.000 solicitudes de crédito fueron aceptadas en la primera parte de este año, lo que supera a las 20.000 del período anterior.

Y de esa cantidad, unas 18.000 solicitudes ya recibieron los desembolsos para adquirir su vivienda nueva o usada. En 2005, sólo 12.000 consiguieron este privilegio.

Varios factores han influido en este cambio de escenario. En este año de reelección presidencial, la decisión de reducir las tasas de interés en los préstamos para viviendas ha sido alentada por una coyuntura económica favorable, como la estabilidad macroeconómica del país, que de acuerdo con los indicadores oficiales, creció 5 por ciento en 2005, y sólo el sector financiero aumentó sus rentas en 6 por ciento.

Otro factor que, sin duda, jalona y contribuye enormemente al engorde de la cartera hipotecaria es el sector de la construcción, reconoce Sergio Mutis, presidente de Fedelonjas. En los últimos cuatro años, ha crecido a un ritmo sostenido del 10 por ciento.

Durante los primeros tres meses de este año, cerca de 1,5 millones de metros cuadrados se empezaron a construir en las sietes principales ciudades del país (Cali, Medellín, Bogotá, Bucaramanga, Armenia, Pereira y Barranquilla), según estadísticas del Dane. Mientras, continuaron obras en casi ocho millones de metros cuadrados que estaban en proceso, tanto para proyectos de viviendas (VIS), como de no VIS.

Sin embargo, para el reverdecer de la cartera hipotecaria han sido clave, además de la buena salud de la banca, la captación de recursos y los resultados satisfactorios de la titularización de la cartera hipotecaria, que ha permitido implementarla como un portafolio sano. Su cartera en mora no sobrepasa el 5 por ciento, entre los afiliados del Icav. En algunos casos es del 3 por ciento, mínima en comparación con los niveles del 35 por ciento que alcanzó en los tiempos de la crisis.

La Ley de 1999, que estableció la creación de un crédito con tasas de interés bajas, para apoyar la vivienda de interés social, es otro de los factores que ha ayudado a la disminución general de las tasas entre las diferentes instancias bancarias.

La reducción de las tasas también es parte del compromiso que los bancos y las cajas de compensación familiar adquirieron con el gobierno para utilizar la línea de redescuento Findeter. En ese sentido, los bancos se comprometieron a implementar planes de financiamiento para vivienda.

Con esas reglas del juego sobre la mesa, hacia los meses de marzo y abril comenzó la 'guerra' de los créditos hipotecarios. Las entidades financieras comenzaron a competir por la disminución de las tasas de interés, con diferentes programas y ventajas para los deudores.

En la actualidad, el rango de las tasas, para el caso de la VIS, oscila entre el 12 por ciento y el 12,5 por ciento efectiva anual. Para la compra de VIS, para la cual el Estado brinda un subsidio al momento de la compra, las tasas reales se mueven entre el 12 y 12,6 por ciento.

Entidades como Bancolombia, que implementa el CPT (Casa Propia para Todos), un programa agresivo de crédito hipotecario mantiene una tasa fija de 12,5 por ciento por 15 años. En cambio, para el banco AV Villas, sus tasas van del 11,9 por ciento, lo que le ha permitido otorgar cerca de 2.000 préstamos este año y desembolsar casi 65.000 millones de pesos.

Aunque la tendencia en la construcción es edificar más viviendas de tipo no VIS, el mercado de las tasas hipotecarias está colocando casi al mismo nivel los porcentajes para los dos tipos de vivienda.

En cuanto a los niveles de riesgos que las instituciones crediticias deben medir en la apuesta de una cartera hipotecaria, Fedelonjas hizo un sondeo entre las entidades más fuertes del país (Colmena, Colpatria, Davivienda, Av Villas, Bancolombia y Bbva, que adquirió Granahorrar), y estableció que los perfiles de riesgo de dichas instituciones se han visto compensados por el crecimiento en las valorizaciones.

En los últimos cuatro años, tales valorizaciones han estado por encima del 10 por ciento, "lo que hace que su garantía al financiar un porcentaje del valor del inmueble, sea atractiva para la banca. El nivel del riesgo se ha disminuido de forma importante", explica Mutis.

Él cree que con esta decisión de facilitar créditos y financiar entre el 50 por ciento y el 60 por ciento del costo del inmueble, las instituciones financieras están regresando a la senda de la hipoteca, que en sus buenos tiempos llegó a representar hasta el 30 por ciento de los activos fijos de la banca.

Sin embargo, la directora del Icav, María Mercedes Cuéllar, señala que la cartera actual apenas es la mitad de la que se tenía en 1998 y los desembolsos rondan el 30 por ciento de los fondos disponibles en ese año.

A pesar de que corren vientos favorables para los préstamos hipotecarios, Cuéllar considera que la sostenibilidad de ese buen momento depende en gran medida de que se puedan mantener "las tasas bajitas", y para eso es vital que se mantengan los créditos a largo plazo.

Otro factor que, a juicio de ella, podría revertir esta tendencia, hasta ahora evolutiva de la cartera hipotecaria, es la eliminación de estímulos tributarios tanto para la banca como para los deudores, que podrían salir afectados por la reforma que alista el gobierno.