Como es costumbre, cada inicio de año llega con ajustes para el bolsillo de los colombianos. Esto, luego de que se conozca la cifra del salario mínimo que rige hasta el 31 de diciembre y también el dato de la inflación al cierre del año, dos cifras clave para determinar incrementos.
Uno de los que más impactan a los colombianos es el que se hace en conjuntos residenciales por concepto de cuota de administración.
Este es un pago que se le hace, generalmente de manera mensual, a una copropiedad, es decir, a un conjunto residencial o condominio, y que permite cubrir gastos como el aseo, la vigilancia, el mantenimiento de zonas comunes, seguros, entre otros aspectos.
Actualmente, existe una disyuntiva frente a cuál será el aumento de las cuotas de administración, pues la norma general indica que la asamblea de copropietarios es la que debe definir este incremento.
La normativa no indexa el incremento a ningún valor, sino que es la asamblea la que, conforme a las necesidades del conjunto, realiza el incremento.
“La asamblea general de propietarios debe aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador”, indica el artículo 38 de la Ley de Propiedad Horizontal.
El asunto es que en Colombia este valor suele incrementarse teniendo en cuenta uno de dos factores: el salario mínimo legal vigente del año que empieza o la inflación del año inmediatamente anterior; en casos específicos, también puede ser una mezcla de ambos.
Este 2026, el lío surge porque el aumento del salario mínimo legal vigente fue del 23,7 %, lo que implica un aumento considerable en muchas de las administraciones del país cuyas asambleas han decidido incrementar el valor en la misma proporción.
Y es importante tener en cuenta que esta decisión se debe muchas veces a que los servicios de vigilancia y de aseo, esenciales en los conjuntos, son los que más incrementan los costos operativos, porque los porteros, los vigilantes y las aseadoras ganan, por lo general, precisamente el salario mínimo.
El presidente de Fedelonjas, Mario Ramírez, aseguró hace algunos días en Blu Radio que el gasto en vigilancia de una administración puede ser superior al 60 % del total.
El resto de los porcentajes está asociado a otros rubros de mantenimiento e impuestos.
En esa medida, las copropiedades no podrían operar sin un incremento fuerte, pues verán un déficit en sus cuentas.
Algunos conjuntos residenciales ya tomaron la decisión de hacer el incremento en el rango más elevado, que es el del salario mínimo. Sin embargo, otros están optando por promediar el incremento, para evitar un fuerte golpe en los copropietarios.
En otros, como ha conocido este medio, la decisión se ha pospuesto por petición de los consejos de administración o de los propietarios y residentes hasta las asambleas de este 2026, pese a que en la del año 2025 ya se había determinado que sería igual al del mínimo.
La puja por las cuotas de administración está al alza.