Especializarse en derecho de tierras en Colombia es un trabajo que puede remitir a una búsqueda histórica de documentos del siglo XIX, en un contexto donde las entidades implicadas apenas están construyendo un inventario detallado y actualizado de todos los bienes inmuebles del país, como lo es el catastro multipropósito.
El reto es aún mayor si quien decide liderar la defensa de las tierras del suelo rural es mujer, en un área del derecho que a lo largo del tiempo ha sido liderada por hombres. A este reto se suma la complejidad de la falta de los inventarios detallados de las tierras y a la inseguridad jurídica.
Pero, para Lady Rodríguez, abogada, fundadora y CEO de Rodríguez Medina Asociados, los retos alimentan su motivación. Desde su ejercicio profesional ha desafiado estereotipos y limitantes de su sector para establecer hitos como el cambio de criterios judiciales en casos de alta complejidad.
Estudiante de la primera cohorte de maestría en Derecho de Tierras en Colombia, Rodríguez, empresaria de servicios legales, opera su firma de abogados desde la ciudad de Cartagena asesorando de manera transversal la defensa de los derechos de las familias, empresarios e inversionistas en todo el país.
CÍRCULO DE MUJERES: ¿Por qué el derecho de tierras es un asunto para cualquier ciudadano y no solo para grandes inversionistas?
Lady Rodríguez (L.R.): porque aproximadamente el 85 por ciento del suelo en Colombia es rural y la informalidad es la regla general. Muchos creen que son dueños de su tierra solo por haber firmado una escritura pública, pero si esta no se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, legalmente no se puede acreditar la titularidad del derecho de dominio. Comprar sin registrar puede exponer a la gente a perder su patrimonio.
CÍRCULO DE MUJERES: ¿Cuáles son los dolores y vacíos más comunes por los que los dueños de predios buscan su asesoría?
L.R.: la incertidumbre de no saber si el predio es de propiedad privada o un baldío de la nación. También preocupa mucho la actualización masiva de los avalúos en la implementación del catastro multipropósito. Al equipararse los avalúos catastrales al valor comercial, los impuestos prediales se han disparado por error de forma exorbitante. Como estas actualizaciones se hacen de manera masiva, en la mayoría de los casos se ignoran las características de cada predio, lo que obliga a los interesados a iniciar las respectivas reclamaciones ante Catastro y Hacienda para corregir el incremento injustificado de los avalúos catastrales y en los valores a pagar por concepto del Impuesto Predial Unificado.
CÍRCULO DE MUJERES: ¿Qué significa exactamente la inseguridad jurídica de la tierra en Colombia?
L.R.: significa que en algunas ocasiones no se tiene la certeza de la naturaleza jurídica de los inmuebles, ni quien es el verdadero propietario o poseedor, debido a que en un gran porcentaje de la tierra rural se encuentra en la informalidad; esto no permite, en la mayoría de los casos, tener claridad en estos aspectos. Por lo tanto, para evitar irregularidades jurídicas, antes de adquirir la tierra se debe realizar un estudio de títulos.
CÍRCULO DE MUJERES: Su firma creó una metodología investigativa propia para avanzar en estos procesos. ¿Cómo lo lograron?
L.R.: aprendimos a hacer nuestro propio inventario de las tierras. Como las bases de datos de las notarías, de Catastro, de las oficinas de registro y de la ANT, entre otras entidades del Estado no se comunican entre sí, diseñamos estrategias jurídicas y técnicas que nos permiten obtener la información física, jurídica y económica de los predios para unificar ese rompecabezas. Contamos con un equipo interdisciplinario altamente especializado para diagnosticar con precisión milimétrica la realidad de cada predio de manera personalizada.
CÍRCULO DE MUJERES: Recientemente alcanzaron un hito en la Isla de Barú que se consideraba imposible. ¿De qué se trata y cómo cambiaron un criterio judicial?
L.R.: históricamente, los jueces rechazaban de plano las demandas de pertenencia en Barú, porque la zona se presumía baldía. Tras dos años de investigación rigurosa, nos sumergimos en los archivos históricos, encontramos actos administrativos que el antiguo Incora no registró en su momento y demostramos la naturaleza privada de estas tierras. A finales del año pasado no había casi procesos admitidos. Hoy, nuestra firma ya tiene más de siete demandas admitidas por los jueces y otras en trámite de recursos, abriendo las puertas de la justicia ordinaria a quienes se les estaba negando el acceso a la administración de la justicia.
CÍRCULO DE MUJERES: Esta especialidad la posiciona como pionera en una industria masculinizada en la región. ¿Cómo influye su perspectiva de género en este trabajo?
L.R.: quienes más sufren la inseguridad jurídica de la tierra en el campo son las mujeres. Impera una estructura tradicional: si un hombre defiende sus derechos con cinco abogados, la mujer escasamente puede pagar uno. Ellas suelen quedar solo al cuidado del hogar y vulnerables en sus derechos patrimoniales. Entender esta dinámica social me permite mirar más allá de un documento registrado para estructurar defensas jurídicas más sólidas en su favor.
En el litigio también se siente: hace poco, en una audiencia virtual de alta complejidad con 15 personas conectadas entre jueces, apoderados de bancos y políticos, todos eran hombres mayores y yo era la única mujer. Si esa disparidad es tan marcada en lo urbano, imagínese en el suelo rural. Por eso nuestro rol aquí es tan necesario.
CÍRCULO DE MUJERES: Está terminando la primera Maestría en Derecho de Tierras que tiene el país. ¿Por qué es un hito académico?
L.R.: porque la academia por fin entendió la necesidad de formar profesionales dedicados exclusivamente al estudio de la dinámica de la tierra en suelo rural, sus problemáticas, su legislación, entre otros aspectos. En esta primera cohorte, la mayoría son funcionarios públicos o contratistas de las entidades reguladoras del Estado; los abogados independientes con firmas propias enfocadas en el litigio privado somos muy pocos. Esto nos deja un universo de trabajo gigantesco para aportar nuestro conocimiento a favor de la defensa de la propiedad privada.
CÍRCULO DE MUJERES: Para un propietario que siente que su terreno está ‘en el aire’, ¿cuál es su recomendación principal?
L.R.: el paso inicial e innegociable es realizar un estudio de títulos especializado e interdisciplinario. No es una simple lectura de folios; es un diagnóstico integral que analiza la naturaleza jurídica de la tierra, el antecedente registral y catastral, restricciones ambientales, entre muchos otros aspectos. Este análisis da la hoja de ruta exacta para saber qué acción jurídica presentar. En el derecho de tierras, la rigurosidad jurídica y técnica es lo único que garantiza la tranquilidad.
CÍRCULO DE MUJERES: ¿Cuál es el papel del derecho de tierras en la construcción de una narrativa de país más productivo y equitativo?
L.R.: es fundamental el cumplimiento y la aplicación de las normas jurídicas vigentes para la defensa de los derechos de todos los interesados en el suelo rural. Así podemos garantizar la seguridad jurídica, el desarrollo de la economía rural y la equidad social de todos los actores en el territorio.