opinión

Rolando González
Rolando González - Foto: SEMANA

El nuevo POT afectaría la construcción de vivienda de interés social en Bogotá

En los próximos días, el Concejo de Bogotá dará la discusión a uno de los proyectos más importantes para el desarrollo urbano y ambiental de la ciudad: el Plan de Ordenamiento Territorial –POT- que tendrá una vigencia de 12 años.


Por: Rolando González

En menos de 90 días se deben examinar los 693 artículos, una cartografía que incluye más de 120 mapas y 6 documentos técnicos adicionales. Dada la complejidad que enmarca esta decisión, es que la ley le emana un fuerte componente participativo y debe superar diversas etapas para su concertación, antes de ser radicado al Cabildo Distrital.

A pesar de haber pasado por diferentes escenarios como la CAR y el Consejo Territorial de Planeación, el POT presenta algunos problemas que deben corregirse. Desde ya se vislumbran varias preocupaciones por lo que este nuevo POT contiene, una de ellas es el tema de la vivienda para los más pobres, las cifras parecen no cuadrar con esta necesidad para los nuevos hogares de la capital.

Existen varias formas de ordenar el suelo y de generar desincentivos para construir vivienda para los más pobres, imponer normas urbanas muy restrictivas es una forma simulada de decirle no y cerrar la puerta para aumentar la oferta de suelo y promover así, la construcción de vivienda de interés social-VIS.

La proyección de vivienda para Bogotá entre los años 2022 y 2035 se ubica en 1.067.525 hogares y el 73 % de la necesidad se ubica en el segmento VIS y VIP, lo que significa que las firmas constructoras deben generar en 12 años, alrededor de 777.024 viviendas. Sin embargo, en el documento POT que llegará al Concejo, la meta planteada no supera las 600.000 unidades de vivienda, lo que conllevaría a dejar sin oportunidad de vivienda nueva a alrededor de 500.000 hogares o peor aún, a expulsarlos fuera de Bogotá.

Un segundo obstáculo que limitaría la posibilidad de generar nueva vivienda, está contenido en el artículo 438 del Proyecto: el área mínima habitable será de 42 metros cuadrados para las viviendas VIP y VIS Unifamiliar, Bifamiliar y Multifamiliar, dos cuartos de habitación y un estándar de 20 mts2 por habitación.

A primera vista puede ser muy atractivo decir que no vamos a tener nuevas “cajas de fósforos”, pero preocupa lo que esconde esta restricción que solo aplicaría para Bogotá y es ponerle un freno de mano a la VIS, cerraría el mercado para que las constructoras inicien nuevos proyectos en la ciudad para esta población.

¿De dónde vamos a sacar el suelo para generar viviendas con más metros cuadrados? No evidenciamos propuesta alguna en el POT para esto, solo basta con ver que el área de suelo urbano y de expansión no van a crecer en los próximos años. La única gran apuesta de la ciudad es plantear un esfuerzo gigantesco en el tratamiento de renovación urbana, donde se ofertaría el 54 % del potencial de vivienda.

No es un secreto que la anterior secretaria de Planeación de Bogotá, Adriana Córdoba, fue incompetente en la articulación del ordenamiento territorial y se durmió en los laureles a la hora de expedir planes parciales, de 22 planes que estaban en proceso en la entidad en el año 2020, solo se adoptaron 2. Esperemos que la actual secretaria, María Mercedes Jaramillo, sea más diligente con estas aprobaciones. ¡Amanecerá y veremos!

Ahora bien, la propuesta del POT manda señales equívocas al mercado, realizando una intervención exagerada sobre este sector. Si la norma actual no estimulaba la generación de vivienda VIS, la nueva la expulsará a la sabana de Bogotá. En el articulado no se observan los incentivos para que se entregue el suelo y este resulte más económico; todo lo contrario, lo encarece y hace difícil el proceso de cesión.

Parece complejo entender la dinámica del mercado, pero todo parte del concepto del valor residual del suelo, se llama “residual” porque el valor a pagar por el terreno es lo que resulta luego de cuantificar los ingresos del proyecto y restar los costos asignados al mismo.

Lo que se proyecta en la nueva norma urbana con un desequilibrio entre las cargas generales y los beneficios, imponiendo entre otras cosas, desarrollar un 20 % de suelo en vivienda VIS Y VIP, hace que las modelaciones financieras sean negativas a futuro. Es sencillo, si el proyecto no cierra financieramente, no se hace vivienda en Bogotá sino en la sabana.

Así, le estamos cerrando la puerta a la generación de vivienda para los más pobres y a generar un ambiente jurídico inestable y de sana competencia entre las firmas constructoras, incluso los propietarios que viven en barrios que serán sujetos de renovación no van a poder capturar un mayor valor por los proyectos futuros.

El efecto de las medidas de la nueva normativa no será inmediato ni se percibirá en los próximos 5 o 6 años, porque ya las grandes firmas constructoras han empezado a licenciar, asegurando que los proyectos que se entreguen a futuro se hagan con la norma actual.

Si el POT genera distorsiones en el mercado, hace que las inversiones salgan de la ciudad. Ya pasó con el exalcalde Gustavo Petro, las cifras no mienten y la expansión de vivienda en la sabana fue exponencial y nociva. Hoy parte de la crisis ambiental, de movilidad, de equipamientos insuficientes son el resultado de una mala gestión del suelo, producto de las decisiones equivocadas de dicho gobierno.

Reducir la posibilidad de vivienda formal para los de menos capacidad de pago, va a generar afectaciones a la estructura ecológica principal que el POT busca proteger, propiciando un aprovechamiento ilegal del suelo de la ciudad, especialmente en los cerros y en zonas de alto riesgo. No podemos dar al traste, Bogotá es ejemplo de desarrollo de suelo formal y ordenado de ciudad, superior a la de otras ciudades latinoamericanas como Lima o Ciudad de México, donde aún prolifera la vivienda autoconstruida.

Resulta del todo paradójico que la CAR Cundinamarca, haya dado visto bueno a este modelo que expulsaría la vivienda fuera de Bogotá. Quedan muchas dudas de cómo fue que concertaron y avalaron el componente ambiental, a sabiendas que esto implicará que la sabana se urbanice cada vez más o que se afecte la oferta hídrica y el abastecimiento de agua con los nuevos proyectos.

¿Qué preferimos? Una vivienda de 38 metros en Bogotá que permita una proximidad a los equipamientos urbanos y a nuestras necesidades laborales o tener una vivienda de 62 metros en Cajicá, Funza o Mosquera, con un enorme costo social en movilidad, huella urbana y pérdida de calidad de vida.

Algunos sectores quieren gobernar a costa de paralizar la ciudad en estrados judiciales, nos han vendido una falsa dicotomía poniendo el desarrollo de la vivienda como enemigo de lo ambiental.

Creemos y confiamos en los buenos oficios de la administración distrital en cabeza de la alcaldesa mayor Claudia López y esperamos que se examine este tema y sean acogidas nuestras observaciones. La discusión apenas comienza.