SEMANA: El sector de la construcción no crece y el Banco de la República subió las tasas de interés, lo que presiona el costo de los créditos. El alza en el mínimo también se dice que encareció la vivienda. En ese contexto, ¿qué tan real es que la banca comercial no logra igualar las tasas de interés del FNA?
Laura Roa (L. R.): En el FNA congelamos las tasas de interés, lo que las va volviendo más bajas. Por ejemplo, la compra de cartera está en este momento en 10,75 % efectivo anual. Una tasa más baja implica una menor cuota y mayor liquidez mensual para el usuario.
SEMANA: Para los créditos en específico, ¿qué otras tasas manejan?
L. R.: Hay toda una cartelera de tasas. Lo que hace diferente al Fondo es que las tasas son de acuerdo con los ingresos. Entonces, si la persona gana entre cero y dos salarios mínimos, aplica un tipo de tasa. De dos a cuatro salarios mínimos es otra. Si gana más de cuatro salarios mínimos es distinta.
Además de la que se establece por ingresos también hay otras diferentes para jóvenes, para colombianos en el exterior, para quienes tienen alguna discapacidad. En medio de la variedad, siempre buscamos garantizar que las familias más vulnerables sean las que paguen menos.
SEMANA: ¿Qué es lo que les permite aplicar tanto beneficio? Como crédito sin cuota inicial, intereses bajos y, ahora, la novedad: los créditos de mejoramiento de vivienda sin hipoteca.
L. R.: Nosotros somos una entidad pública, pero no recibimos recursos de la Nación. Trabajamos con la misma plata que logramos captar de cesantías y del ahorro de los colombianos. Con esos recursos colocamos créditos. Actualmente administramos una cartera cercana a los 12 billones de pesos. Somos el cuarto banco hipotecario más importante del país. Tenemos cerca de 180.000 créditos vigentes. Todo eso es lo que nos ha permitido ir creciendo durante más de 57 años.
Nueva línea de crédito
SEMANA: El FNA habla ahora de una nueva línea de financiación para mejoramiento de vivienda sin garantía hipotecaria. ¿Para quién aplica y cómo funciona?
L. R.: Es la nueva línea que sacamos en la entidad y que les ha permitido a las familias sacar ese crédito para mejoramiento, pero sin necesidad de hipotecar la casa. El crédito va hasta 36 salarios mínimos legales vigentes y con una tasa especial de UVR más cero. Entonces es casi un 0 % de interés real.
Si la persona quiere construir una segunda planta, mejorar el baño, mejorar la cocina. O si la vivienda se la entregaron en obra gris, si quiere instalar un panel solar. Para ellos es esta línea de crédito.
SEMANA: ¿Es para estratos vulnerables o para todo el mundo?
L. R.: Inicialmente va para familias con ingresos entre cero y dos salarios mínimos que quieren hacer un mejoramiento de vivienda.
El Gobierno nacional tiene una política que quedó en el Plan Nacional de Desarrollo, y es ayudar tanto a la reducción del déficit cuantitativo (con la compra de vivienda) como el cualitativo (el mejoramiento).
El FNA venía apoyando en la colación del crédito, pero teníamos ese gran reto que era lo cualitativo. Empezamos a trabajar de la mano del Ministerio de Vivienda para sacar adelante el mejoramiento de vivienda sin garantía hipotecaria.
Esto porque cuando una familia va a realizar un mejoramiento de vivienda y tiene que hipotecar la casa, se le encarece el crédito lo que hace que, si el ingreso es de un salario mínimo, no pueda cumplir su meta.
SEMANA: Pero existía esa posibilidad de mejoramiento con las cesantías, ¿qué es lo nuevo ahora?
L. R.: Las cesantías corresponden a un mes de salario devengado, que le abonan por año al trabajador formal. Entonces, lo que se busca ahora es poder ampliarles el capital a las familias para que puedan hacer algo más grande.
SEMANA: La gente que toma créditos hipotecarios dice que paga la vivienda varias veces. Al ser el FNA una entidad pública, ¿por qué la amortización de la obligación es similar a la de los bancos?
L. R.: La amortización del crédito es similar en todo el sistema financiero. Los intereses se pactan desde el momento cero. Lo que nos hace diferentes a la banca tradicional realmente son las tasas que manejamos y la facilitación del proceso de compra de vivienda para las familias de bajos ingresos.
Sin cuota inicial, ¿ha tenido acogida?
SEMANA: A propósito, ¿qué resultados ha tenido el programa de vivienda sin cuota inicial?
L. R.: Este año logramos lanzar formalmente el 100 % de financiamiento. Quiere decir que las familias que no tienen para una cuota inicial pueden financiar el 100 % del inmueble con el FNA. La única condición es que tiene que ser una primera vivienda y se aprueba para la modalidad de pago en pesos.
La línea la abrimos recientemente y solo hasta este mes haremos los primeros desembolsos.
SEMANA: El FNA es una especie de termómetro para medir lo que está sucediendo en el sector vivienda. ¿Hay más demanda que oferta de inmuebles, como señaló un estudio del Banco de la República?
L. R.: En nuestro caso, como entidad, lo que hemos hecho es dar soluciones. Por ejemplo, reactivamos la línea de crédito constructor para promover la financiación de proyectos de vivienda. Actualmente estamos financiando 13.000 unidades de vivienda por todo el territorio nacional. Desde ciudades que habitualmente tenían proyectos de construcción como Barranquilla y Antioquia; o donde no había tantos, como Caicedonia y Tumaco. Tenemos presencia en muchos departamentos, tanto en créditos para constructores como para las familias. Pasamos de desembolsar 1 billón de pesos en 2022, a más de 2 billones en la actualidad. Eso indica que hay demanda y la oferta también está.
Comprar sin subsidio
SEMANA: ¿El desmonte del programa de subsidios Mi Casa Ya ha tenido efectos en la toma de créditos?
L. R.: Cuando vimos que desde el Gobierno no había recursos para los subsidios, lo que hicimos fue buscar alternativas —como entidad— para que las familias pudieran hacer cierre financiero. De allí surgió el 90 % de financiamiento y el 100 % (sin cuota inicial). Normalmente la banca les financia a los usuarios entre 80 y 70 % de la vivienda, por lo que los hogares tenían problemas para los cierres financieros si no contaban con el subsidio.
SEMANA: ¿Cuáles son las cifras que muestran que la gente sigue comprando vivienda?
L. R.: En tres años el FNA dobló la cifra de desembolsos. De los 12 billones de pesos que se administran los desembolsos son de 6,3 billones de pesos. De 10.000 créditos hipotecarios se pasó a 20.000. Entonces las líneas de crédito que salieron sí ayudaron a tener casa propia.
SEMANA: ¿Qué se está comprando más, vivienda nueva o usada?
L. R.: Las dos. Si hay que ponerle cifras, diría que 60 % para vivienda nueva y 40 % para usada.
SEMANA: Pero en ciudades como Bogotá cada vez se reduce más la disponibilidad de suelo para construir vivienda nueva.
L. R.: En estas zonas se posicionan los proyectos de renovación urbana o los que se adelantan en ciudades cercanas. El FNA presta para vivienda nueva, usada, construcción de lote propio, mejoramiento de vivienda.
¿Los jóvenes están comprando?
SEMANA: ¿Cómo ha funcionado el crédito para jóvenes? Ellos no parecen interesarse mucho en el arraigo que suele implicar una vivienda.
L. R.: Se refiere al programa Generación FNA. Es un programa para jóvenes entre 18 y 28 años, a los cuales, de toda la cartelera de tasas existente, les disminuimos 50 puntos básicos y les financiamos el 90 % de cualquier tipo de vivienda.
Del 100 % de los desembolsos en un año, el 30 % es por el programa de Generación FNA. Es decir, sí hemos logrado que los jóvenes se metan en la ola de comprar vivienda. De 2,2 billones que desembolsamos el año pasado, cerca de 700.000 millones fueron para jóvenes Generación FNA. Vienen siendo aproximadamente 7.000 jóvenes que se beneficiaron el año pasado.
SEMANA: ¿Es cierto que el incremento del salario mínimo encareció la vivienda?
L. R.: Depende del proyecto que elija la familia. Hay proyectos que tienen el valor de la vivienda en el monto de los salarios mínimos.
Desde la experiencia del Fondo vimos que ese 23 % de incremento en el salario les dio más capacidad de pago y de endeudamiento a las familias. Eso se ve reflejado en los estudios de crédito que terminan en aprobación. En lo que va de mayo ya desembolsamos 1 billón de pesos, esa es la mitad de la meta del año.
SEMANA: Los remates de vivienda que tiene en custodia la SAE resultan atractivos para muchos colombianos. ¿Cómo juega allí el FNA?
L. R.: Firmamos un convenio con la Sociedad de Activos Especiales para que las personas que quieran comprar inmuebles de esta lo puedan hacer con créditos del Fondo Nacional del Ahorro.