En Colombia, la firma de una escritura pública ante notario es solo una parte del proceso para que un comprador sea considerado propietario de un inmueble. La legislación vigente exige un paso adicional: el registro de ese documento en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) para que la transmisión de la propiedad tenga validez legal frente a terceros.
La escritura pública tiene un valor simbólico y jurídico porque formaliza la compraventa entre comprador y vendedor. Sin embargo, solo cuando ese título se inscribe en la ORIP se perfecciona la transferencia del dominio del inmueble y el nuevo propietario queda legalmente reconocido.
¿Por qué la escritura no es suficiente?
El principio jurídico que rige este proceso en Colombia se conoce como “Título y Modo”. El “título” es la escritura pública firmada ante notario, mientras que el “modo” es la inscripción de esa escritura en la ORIP correspondiente al lugar donde se ubica el bien.
Sin ambos requisitos cumplidos, la transferencia de la propiedad no se consolida legalmente ante terceros.
Esto significa, en términos prácticos, que si una persona tiene en su poder una escritura sin inscribirla, legalmente sigue figurando como dueño el anterior titular que aparece en el folio de matrícula inmobiliaria.
Además, la falta de registro puede acarrear riesgos para el nuevo comprador: otros terceros podrían inscribir derechos sobre el mismo inmueble, generar conflictos por doble venta o impedir la obtención de beneficios como créditos hipotecarios o garantías frente a acreedores.
¿Qué pasos se deben seguir?
Después de firmar la escritura pública en una notaría, el comprador debe trasladarse a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de su ciudad para registrar ese documento. Para ello se requieren varios documentos, entre ellos:
- El certificado de libertad y tradición del inmueble, que permite identificar la situación legal del predio.
• Paz y salvo predial y de valorización.
• Documento de identidad del comprador.
• La propia escritura pública debidamente firmada.
Este trámite no solo actualiza el folio de matrícula inmobiliaria con el nuevo titular, sino que protege al comprador frente a posibles fraudes y errores administrativos que podrían afectar su derecho de propiedad.
De acuerdo con el Ministerio de Justicia, sin la inscripción ante la ORIP, el traspaso de dominio no es oponible a terceros, por lo que el comprador no puede hacer valer plenamente sus derechos sobre el inmueble.
Tener la escritura pública de una casa o apartamento no basta para ser reconocido legalmente como propietario. Para que la propiedad tenga efecto jurídico completo y sea protegida por el ordenamiento legal, es indispensable cumplir con el registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, un paso que muchos compradores desconocen pero que es fundamental para garantizar seguridad jurídica en la transmisión de bienes raíces.