La expansión de las ciudades ya no es horizontal como hace veinte años. Bogotá, Medellín, Cartagena o Barranquilla han agotado buena parte de su suelo urbano y hoy compiten por corredores de expansión, predios de renovación urbana y zonas rurales que, de repente, cambian su vocación en los Planes de Ordenamiento Territorial.
Ese cambio de uso abre puertas desde el punto de vista inmobiliario, como también a los conflictos jurídicos que pueden tardar años en resolverse.
Aquí es donde un propietario o poseedor puede descubrir que su lote ha sido objeto de un cambio de uso del suelo, lo que conlleva a un cambio inesperado en cuanto a la norma urbanística y queda sumergido en una normatividad que en muchas ocasiones le impide cumplir con contratos para el desarrollo de proyectos urbanísticos o inclusive vender su propiedad.
Y no solo aparecen los conflictos referentes al incumplimiento contractual, sino que también deben asumir las consecuencias de la alta valorización, que se está presentando por motivo de la actualización catastral que hoy avanza en varias ciudades del país, por medio de las cuales el operador catastral está equiparando dicho valor al comercial, que en zonas donde el POT cambió recientemente el uso del suelo, y no permite el desarrollo urbanístico de los predios, se convierte en una obligación tributaria imposible de cumplir para los propietarios y poseedores de las tierras.
A esto se suma la tensión entre tres actores: propietarios que buscan capitalizar la valorización de su tierra, desarrolladores que necesitan seguridad jurídica para invertir, y entidades públicas que deben tener en cuenta el uso del suelo y la norma urbanística vigente, antes de fijar los valores de los avalúos catastrales de las tierras. Cuando esos intereses no coinciden, como ocurre en muchos casos, el resultado es el surgimiento de conflictos jurídicos que no permiten el desarrollo de las tierras y por ende sufre el mercado inmobiliario.
La recomendación en principio que doy al interior de mi firma, Rodríguez Medina y Asociados, a quien esté interesado en comprar o desarrollar un predio, es realizar un estudio de títulos especializado, con el fin de anticipar todo tipo de posibles riesgos en cuanto a la naturaleza y seguridad jurídica del inmueble, y que además comprenda un estudio normativo del Plan de Ordenamiento Territorial y de las cargas tributarias que comprende un posible desarrollo, para proyectar la viabilidad que tiene la tierra en participar en el mercado inmobiliario.
Lady Rodríguez Medina, fundadora y CEO de Rodríguez Medina y Asociados