Finca raíz, el negocio se pone duro

En una coyuntura de desa-celeración económica como la actual, es usual que se observe un menor dinamismo en el mercado de la vivienda. Los consumidores, preocupados por su situación económica en el corto y mediano plazo, no se deciden a invertir en bienes raíces y prefieren esperar a que soplen mejores vientos.

La caída en la confianza se refleja en la encuesta de opinión de Fedesarrollo del mes de noviembre, en la que se nota cómo la disposición para comprar vivienda disminuyó frente al mes anterior y es menor a la observada en noviembre de 2016. Frente a octubre, el indicador también se deterioró.

Este bajo dinamismo en el mercado de vivienda se ha reflejado este año en los precios de los inmuebles y en los tiempos requeridos para arrendar o vender vivienda nueva o usada.

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En cuanto a lo primero, según el Dane, entre enero y septiembre, los precios del metro cuadrado de los apartamentos y de las casas registraron variaciones de 5 y 7 por ciento, respectivamente, por debajo del mismo periodo de 2016. En cuanto al valor de los arriendos, se ha observado estabilidad entre abril y octubre de 2017.

Con respecto a lo segundo, un estudio del Banco de la República muestra cómo el índice de rotación -que permite determinar en cuántos meses se podría vender la oferta de vivienda disponible en el mercado- ha sufrido aumentos importantes para Bogotá, Medellín y Cali. Entre abril y octubre de este año, el agregado para las 3 ciudades pasó de 7,5 a 8,6 meses. El caso más crítico se presenta en la capital antioqueña, donde la rotación subió de 10,5 a 13,5 meses, es decir, más de un año. Según el informe, en Bogotá desde enero ha aumentado significativamente el tiempo necesario para vender o arrendar inmuebles usados, en los estratos 4, 5 y 6. Entre abril y octubre de 2017 el tiempo de venta aumentó en 34 días para el estrato 4; en 28 días para el 5; y en 67 días para el 6. De igual forma, se ha prolongado el periodo requerido para arrendar. En 11, 29 y 27 días para los estratos 4, 5 y 6 respectivamente.

La construcción en general se ha contraído este año, no precisamente por las obras civiles que crecieron hasta septiembre 6,6 por ciento. El sector de edificaciones residenciales presentó una caída del 7,3 por ciento (el peor resultado para el mismo periodo en este siglo) y el no residencial una contracción del 15 por ciento. De acuerdo con el Dane, en el periodo enero-octubre de 2017 el área aprobada para vivienda registró una variación de -1,7 por ciento, mientras que el área aprobada para los destinos no habitacionales varió -11,7 por ciento.

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Para algunos analistas, la menor dinámica del sector tiene un aspecto positivo, pues se han ajustado los precios que en algunas ciudades y estratos se habían elevado considerablemente. Fuentes del sector inmobiliario señalan que están aconsejando a sus clientes revisar a la baja los precios de venta de la vivienda, ante la ampliación del tiempo requerido para cerrar los negocios. Incluso, se sabe que algunas empresas inmobiliarias no están aceptando inmuebles en consignación si no ajustan los valores.

Para la directora de Fedelonjas, María Clara Luque, la incertidumbre política no debe descartarse al analizar el desempeño de la actividad inmobiliaria. “Una vez se despeje el tema electoral y se conozca quién será el nuevo presidente de Colombia, seguramente comenzará a moverse esta actividad”.

Pero, además, se esperaría que 2018 sea más favorable para el sector por otros factores. Por ejemplo, la tendencia a la baja de las tasas de interés, específicamente en el mercado hipotecario, en línea con las decisiones de política monetaria que este año ha tomado el Banco de la República.

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Según la presidenta de Camacol, Sandra Forero, también hay que tener en cuenta el impulso a la vivienda social y el efecto positivo del programa Mi Casa, que ya marcó un hito en la inversión en vivienda. Este segmento creció 22 por ciento en ventas con un gran dinamismo en las iniciaciones de obra en las principales regiones del país.

Camacol para 2018 apuesta por incrementar las ventas de vivienda en un 9,5 por ciento, en las que la vivienda social y el segmento medio se sigan destacando; y generar un 4.6 por ciento más de valor agregado frente a 2017. En resumen, las expectativas para 2018 son positivas, en especial hacia el segundo semestre cuando se espera que la actividad acelere el paso y no vaya tan ‘despacito’, como dice el superéxito de Luis Fonsi.