DEL DICHO AL HECHO

El que una de las banderas más promocionadas de Belisario Betancur sea la promesa de casas sin cuota inicial es algo bien significativo, no porque en sí mismo esto constituya un plan coherente para enfrentar el problema de vivienda popular, sino porque implica que, después de mucho tiempo, un gobierno vuelve a plantearse la producción de vivienda de interés social como un objetivo prioritario.
Las tres últimas administraciones le otorgaron muy poca importancia al problema de la vivienda popular. Como dato significativo señalemos que el ICT cuenta con menos recursos en términos reales hoy, que hace 10 años, para una población que crece incesantemente. Al mismo tiempo, los grandes constructores privados, financiados por la CAV, se han concentrado en la producción para las capas más pudientes, mientras que los costos de la vivienda en general crecen en forma acelerada, y éstas son más pequeñas y alejadas comprometiendo una porción muy apreciable de los ingresos de los colombianos.
Lo destacable en la campaña de Betancur, lo que quizá contribuyó en forma considerable en su victoria, fue su acierto en plasmar este sentimiento generalizado de privación, en un slogan sencillo y convincente.
Pero una vez decidido el resultado electoral, la pregunta relievante hoy consiste en cómo llevar a cabo estos buenos propósitos. Más allá de la discusión de medidas de detalle, ninguna de las cuales será milagrosa por sí misma, el nuevo gobierno deberá fijar el curso general de sus acciones frente al sistema de producción y de financiación de vivienda que está vigente.
En primer lugar se tendrá que precisar cómo se revitaliza el sistema oficial de producción de vivienda. El ICT requiere urgentemente revigorizar sus fondos y en esto es indispensable el aporte del Estado. Con cuota inicial o sin ella, poco podrá hacer el ICT si carece de dinero, y no existe política de vivienda social coherente que no implique que el Estado destine mayores recursos para este fin.
Pero también se requieren cambios en otros aspectos, como en el régimen de propiedad del suelo. El ICT debe competir en este mercado en condiciones desfavorables, pues debe someterse a regulaciones y requisitos que los particulares pueden eludir. Este es uno de los mayores obstáculos para su acción y un factor decisivo en la elevación del precio de las viviendas que produce. El gobierno tendrá que decidirse a introducir innovaciones en este régimen que compensen estos obstáculos para el ICT, incluso que le ofrezcan ventajas preferenciales, dado su carácter social, y que al mismo tiempo amortiguen el crecimiento general de los precios del suelo.
A un plazo mediano la resolución del problema de la vivienda popular está conectada con la capacidad de modernizar los sistemas productivos. En este campo la empresa privada se ha mostrado muy poco dinámica. El ICT no ha podido suplir estas funciones, pues se le ha limitado a la simple promoción, y su actividad experimental e investigativa, que en un tiempo fue considerable, se ha abandonado en provecho de revivir procesos como la autoconstrucción, que si a corto plazo pueden parecer atractivos, en realidad implican resignarse a convivir con el atraso técnico.
El otro punto vital tiene que ver con la producción de vivienda popular por parte del sector privado, el cual necesariamente debe prestar su concurso y complementar la acción estatal.
Algunos plantean que para que la empresa privada produzca para los más pobres simplemente debe volverse a los criterios originales del sistema UPAC. Aumentando de nuevo la corrección monetaria, se canalizarán mayores recursos, y a través de la saturación sucesiva de los distintos niveles de demanda, y el aumento general del ingreso que llevaría consigo la reactivación de la economía por esta vía, se desembocaría en la satisfacción de las necesidades de los estratos más bajos.
Lo que a nuestro juicio estos analistas pasan por alto, es que la principal característica de los agentes del sistema UPAC es su carácter monopólico, resultado de la fusión de canalizadores privados de ahorro y grandes constructores, y su control sobre eslabones claves de esta estructura como la financiación. Esto permite prácticas tales como tasas de interés muy altas por parte de las CAV (más del doble de las nominales, en préstamos a constructores) y elevados beneficios en operaciones de construcción. Si no se transforma la condición de estos agentes, parece difícil atraerlos para que produzcan para sectores realmente populares, y si esto se logra, será a un costo muy grande, pues será necesario garantizarles márgenes de ganancia muy considerables.
El UPAC en Colombia ha demostrado algo paradójico, y es el de que a pesar de que su rendimiento se le ha limitado a un ritmo inferior al de la inflación, una parte considerable de los fondos captados por el sistema tiene una gran estabilidad. Esto tal vez obedezca a que se trata de recursos de trabajo de las empresas que requieren gran liquidez y para las cuales es atractiva cualquier remuneración nominal mayor que cero (algunos tienden a considerarlos como parte de M1). Esta característica parece ser muy apropiada para financiar la producción de vivienda social, cuya disolución mediante la liberación de la corrección monetaria no parece ser conveniente. Lo desafortunado es que en las condiciones existentes este subsidio fundamentalmente va a parar a manos del intermediario financiero y o el urbanizador.
Como parece ser muy difícil de eliminar esta distorsión a través de medidas policivas (las mismas CAV han evidenciado una imaginación inagotable para eludir las regulaciones), lo conveniente parece ser que el Estado retome el control del sistema de financiamiento de la vivienda. Esto no es tan insólito, pues así ocurría entre nosotros cuando el BCH era el corazón de esta estructura. Incluso es compatible con la indexación, como en el caso notable del Brasil. Y puede tener distintos grados. Pero de esta forma podrá garantizarse que en realidad estos recursos los destinen los constructores privados a la vivienda popular, a precios razonables, e incluso se les puede incentivar hacia la innovación técnica.
Como se ve estos cambios requieren de una clará iniciativa política. El gobierno de Betancur está en posición de adelantarla y parece tener la voluntad. Esperemos sus próximos pronunciamientos.
Samuel Jaramillo. Economista graduado de la Universidad de los Andes. Especializado en urbanismo, en el Instituto de Urbanismo de París especialización en planificación urbana, en ínglaterra. Actualmente es investigador del CEDE (Centro de Estudios de Desarrollo Económico de la Universidad de los Andes), y profesor de la facultad de Economía.