EL LIO DE LOS ARRIENDOS

Con el arriendo no se puede esperar a ver qué resulta. El arriendo es ya. Es hoy. Es ahora. La emergencia económica decreta múltiples medidas con importantes efectos y la mayoría de los colombianos los lee, los olvida y sigue como si nada hubiese ocurrido. Devaluaciones, saneamiento fiscal e intervenciones de la Super son conceptos ajenos y lejanos a la mayor parte de los ciudadanos.
Con los arriendos todo cambia, la apatía desaparece. Los arriendos constituyen la parte tangible y cotidiana de la economía; son la representación monetaria de una necesidad vital que toda persona busca cubrir. El arrendamiento en la mayoría de los casos es negocio de personas que pertenecen a estratos medios y medios altos, para quienes estos ingresos representan parte fundamental de su presupuesto. Por estas razones no sorprende el revuelo provocado por los decretos emitidos por el gobierno durante el último mes de 1982. No sólo fue revuelo lo que causaron, sino también temor y desconcierto, ya que para muy pocos han quedado claras las implicaciones de la reforma, pese a que el Ministerio de Desarrollo afirma categóricamente que no existen puntos oscuros.
Esta opinión no la comparten quienes tienen un arriendo semicongelado hace varios años, ni quienes acaban de firmar un nuevo contrato. Tampoco lo hacen aquellas personas que alquilaron el segundo piso de su vivienda, ni quienes invirtieron sus cesantías en un segundo inmueble.
Es decir, de una forma u otra todo el mundo está siendo afectado sin saber a ciencia cierta por qué lado o en qué magnitud.

LA CAUSA DEL PANICO
De manera muy general, lo esencial de los decretos promulgados el 23 y 30 de diciembre pasados, que afectan directa o indirectamente el régimen de arriendo es lo siguiente:
-Se abolen los sistemas tradicionales de avalúo catastral por considerarse obsoletos y causantes de una violenta evasión fiscal.
-Se actualizan a escala nacional y automáticamente, los avalúos catastrales a partir de 1983 mediante un reajuste del 10% acumulado durante un máximo de 15 años a partir del último avalúo. Es decir, si en el catastro un inmueble figura en $500.000 y su último avalúo fue hecho hace 5 años, su nuevo valor en el catastro sera de $ 804.710 no importa cuál sea su valor comercial o el avalúo que el propietario estime correcto. Esto, para la vigencia de 1983 . De esta actualización automáticamente quedó excluida Bogotá ya que en esta ciudad hubo un reavalúo de 580.000 predios durante los últimos meses del año anterior.
-El mismo decreto autoriza a los propietarios de inmuebles a presentar antes del 30 de junio de cada año su propio avalúo, el cual no puede ser inferior al vigente más el reajuste anual fijado por el gobierno. El autoavalúo no tiene topes por lo alto.
-Posterior a esta reestructuración se dictó un nuevo decreto que substituye el sistema de congelación de arriendos por el de un canon fijado de acuerdo con un porcentaje del avalúo catastral. Se establecieron cuatro divisiones que cubren todos los avalúos inferiores a 4.3 millones; entre más alto sea el avalúo mayor es la proporción de éste que se puede cobrar por concepto de arrendamiento; una casa cuyo avalúo sea de $600.000 puede cobrar como máximo $ 3.600 mensuales de alquiler o sea el 0.6% del valor declarado en el Catastro. En el caso de un apartamento avaluado en 4 millones, su propietario legalmente puede cobrar $52.000, lo que corresponde al 1.3% del avalúo.
-Contratos referentes a inmuebles para vivienda, cuyo avalúo catastral sea superior a los 4.3 millones, tendrán un cánon de arrendamiento libremente pactado por los contratantes.
-Debido a que los autoavalúos no comienzan a regir sino hasta el 1° de enero de 1984, cualquier contrato que se efectúe durante el presente año tendrá un canon de arrendamiento correspondiente a un determinado porcentaje del avalúo automático llevado a cabo por el gobierno. Esto puede determinar cánones de arrendamiento irrisorios que los arrendatarios no están dispuestos a aceptar.
-Los contratos celebrados antes de la vigencia del decreto no sufrirán variaciones hasta su vencimiento. El valor del arrendamiento no podrá alterarse previamente a la finalización del contrato, sin importar el hecho de que según el nuevo decreto el avalúo sobre el inmueble determine un diferente canon de arriendo.
Si al vencimiento del contrato, el decreto determina un menor arriendo, simplemente se mantendrá el canon anterior. Por el contrario cualquier aumento en el arriendo será aplicado de inmediato. En el caso de que el arrendatario no acepte el nuevo canon de arrendamiento, el propietario podrá proceder a establecer un juicio de lanzamiento, sin necesidad de entrar a habitar la vivienda o de llevar a cabo reformas como se requería anteriormente.
¿BUENO PARA EL GOBIERNO O PARA LA GENTE?
Existe la duda de si el objetivo central de los decretos es una ordenación en el sector vivienda que permita términos justos de negociación tanto para los propietarios como para los arrendatarios o, una medida de corte netamente fiscalista que alivie un poco la desesperada situación de las arcas del Estado.
Al respecto, algunos dirigentes de la lonja y ciertos economistas especializados en temas urbanos consideran que al menos en el corto plazo, los impactos benéficos tan sólo se van a producir en el campo fiscal ya que para arrendatarios y arrendadores la medida es confusa y si en algunos casos puede implicarles mejoría en sus ingresos, en muchos otros puede ocasionar descalabros en el patrimonio familiar.
El efecto para los propietarios es positivo para aquellos que hubieran alquilado sus inmuebles hace varios años y el resultado de la semi-congelación hubiera hecho disminuir radicalmente en términos de poder adquisitivo el valor de los arriendos. Estos tan sólo tendrán que hacer ligeros incrementos en su avalúo para percibir mejoras sustanciales en el valor de sus arriendos.
En el caso de los arrendamientos recientes la medida, aunque en ningún momento puede provocar la disminución en el valor percibido por el propietario, sí va a evitar que aumente el ritmo que este esperaba, ya que estos arriendos recientes constituyen un porcentaje del avalúo muy superior al que regirá desde comienzos de 1984. En el momento en que el inquilino actual le desocupe a este tipo de propietario, éste tendrá que llevar a cabo un reavalúo radical con los consecuentes egresos por efecto de impuestos que esto implica, para tan solo sostener el canon de arrendamiento que le pagaba su anterior inquilino.
Lo que hasta ahora se ha descrito de la medida ha sido aceptado como algo necesario para racionalizar el caos que se venía presentando en el sector. Se considera que es normal que quienes se hayan visto mayormente afectados por la ley de congelación comiencen a incrementar sus ingresos en búsqueda de rentabilidades normales y que los grandes evasores fiscales vean menguados sus ingresos a menos que normalicen su situación catastral.
Un aspecto que ha sido especialmente controvertido es el hecho de que entre mayor sea el avalúo catastral, mayor es el porcentaje de éste que se puede cobrar como canon de arriendo.
El economista Jorge Méndez Munévar considera que lo anterior constituye un "esperpento" económico. Entre más pequeño es el capital más se lo grava .Esto es lo que se conoce como impuestos regresivos, es decir medidas fiscales que afectan en mayor cuantía a los estratos bajos y medios que a los altos, deteriorando asi la distribución de ingresos. Esta anomalía se ve acentuada con el hecho de que cualquier propietario de un inmueble cuyo avalúo sea superior a los 4.3 millones de pesos puede entrar a determinar el canon de arriendo por el libre juego de la oferta y la demanda. Esto implica que una persona cuyo inmueble tenga un valor comercial de 15 millones va a declarar en Catastro por un valor marginalmente superior a los 4.3 millones pero va a estar autorizado a cobrar arriendos cercanos a los $ 160.000 como ocurre actualmente. Es decir, a esta persona se le está permitiendo que su inmueble rente alrededor del 1%, pero también se le está dando vía libre para que evada fiscalmente 10.3 millones.
EVADIR LOS DOS TERCIOS
Habría que explicar por qué los capitales pequeños deben ser declarados en su totalidad para obtener un canon de arriendo normal mientras que a los grandes capitales se les permite evadir, como en el ejemplo citado, las 23 partes del valor real del inmueble. Salvo que haya un objetivo que el gobierno no ha clarificado, ésta regulación parece reforzar la estructura regresiva de los nuevos rangos de arrendamiento.
Actualmente el pánico de los propietarios radica en el hecho de que los autoavalúos sólo entran en vigencia a partir de 1984. O sea que si se suscribe un contrato durante la vigencia del presente año, éste tendrá que ser un porcentaje del actual avalúo catastral más el aumento del 10% acumulado desde el último avalúo. Este valor en la mayoría de los casos está muy lejos del valor comercial de la vivienda ya que la gran mayoría de los avalúos son altamente obsoletos. Esto implicaría que durante un año muchos propietarios tendrían que alquilar en sumas insignificantes, lo cual sólo entraría a ser corregido a partir de 1984. Según han dicho personas que han estado en contacto con el sector oficial es muy probable que para contratos nuevos la vigencia de los autoavalúos sea inmediata, evitando así que la oferta de inmuebles caiga, ya que según afirman directivos de firmas de propiedad raíz, en muchos casos el propietario prefiere el lucro cesante que implica el no alquilar el inmueble, que alquilarlo por sumas irrisorias. Lo que parece estar firme es que para los contratos vigentes, el sistema de autoavalúos sólo comenzará a regir a partir de 1984. El efecto, para los arrendatarios también depende de la situación en que éstos se encuentren actualmente. Para aquellos que gozan de un arriendo semicongelado hace varios años, que según las agencias de Finca Raiz constituyen un número relevante de los arrendatarios, al menos en Bogotá, la nueva medida constituirá un golpe fuerte sobre sus ingresos. Un caso que puede ser bastante común es el de un inquilino que habite un mismo inmueble hace 15 años, y actualmente se encuentre pagando $ 9.000. Si el valor comercial del inmueble es de 3 millones y el propietario decide avaluarlo en esta suma, el inquilino tendrá que entrar a pagar $ 39.000, o sea un incremento cercano al 500% del canon anterior.
Si este caso es muy frecuente, lo cual no se puede saber con certeza, ya que las estadisticas de vivienda son escasas, la medida tendría un fuerte impacto inflacionario en el corto plazo, particularmente durante 1984.
Este incremento inflacionario no es causado tan solo por las nuevas reformas, sino que se presenta -según dice Samuel Jaramillo, especialista en temas de urbanismo- como resultado de un largo periodo de congelación de arriendos llevado a cabo por varios gobiernos, con el fin no tanto de solucionar el problema de vivienda, sino con el ánimo de evitar la crisis que se presentaba en el sector. Lo más grave de este proceso que se viene viviendo es que la congelación nunca frenó el costo de los arriendos. Esto queda claro en las cifras del Dane que muestran que el peso de los arriendos sobre el patrimonio familiar tendió a subir en lugar de bajar. Esto, debido a que cuando un inquilino desocupaba un inmueble, el propietario buscaba volverlo a alquilar a precios muy altos protegiéndose asi de las leyes de congelación. Esta actitud provocó una espiral alcista que ha sido la caracteristica de los arrendamientos en los últimos años. Es decir, el sistema de congelación se constituyó en un muy útil sofisma político.

¿CESARA LA ESPECULACION?
La inflación provocada por estas alzas va a tender a disminuir en los años siguientes a 1984. El problema que deberá enfrentar el gobierno en el corto plazo es el de todos los inquilinos que no puedan pagar los nuevos cánones por lo cual se verán obligados a pagar vivienda de menor precio. Esto puede incrementar la demanda de vivienda de clase baja, que es precisamente donde existe el mayor déficit.
Por último es importante tocar otro punto bastante oscuro que es el de los subarriendos y las casas de inquilinato. El gobierno dice que el presente decreto va a eliminar la arbitraria especulación que se ha llevado a cabo en este tipo de vivienda. De ahora en adelante tan sólo se podrá cobrar por cada pieza un porcentaje de lo que se podrá cobrar por toda la vivienda si esta se alquilara como unidad. Por ejemplo, si una casa está avaluada en $ 500.000 y tiene 10 piezas de igual tamaño, el propietario de la vivienda podrá cobrar por la totalidad como máximo $ 3.000, o se $ 300.oo a cada inquilino. Lo que el gobierno parece olvidar, es que existe todo un sector de la población que no tiene relación alguna con los códigos legales. En los inquilinatos no valen ni decretos ni parágrafos. Los contratos se hacen de palabra, en condiciones muy diferentes a lo que parece pensar el gobierno.
Concluyen quienes han discutido sobre el tema, que pese a que dentro de uno o dos años la medida probablemente va a ser benéfica al racionalizar el funcionamiento de un sector que nadie habia querido tocar, en el corto plazo se van a presentar una serie de desequilibrios que pueden hacer flaquear la popularidad del gobierno.

DECRETO PARA LARGO
Los siguientes son extractos de una entrevista concedida a SEMANA por el economista Diego Naranjo, Superintendente de Industria y Comercio, entidad que ha jugado un papel fundamental en la elaboración y desarrollo de los decretos que conciernen al régimen de arriendos.
SEMANA.: Se dice que el gobierno, bajo un decreto de arriendos, está encubriendo una medida netamente fiscal. ¿Tiene esto algo de cierto?
DIEGO NARANJO.: El objetivo fundamental de la medida es regular el mercado de vivienda. Obviamente existen implicaciones fiscales ya que la evasión que se presentaba en este sector era violenta, si se tiene en cuenta que en promedio los avalúos representan el 20 % del valor real del inmueble. Lo que es muy claro es que las intenciones fiscales han sido exageradas. En el artículo 19 del decreto 3745 se estipulan toda una serie de descuentos del impuesto predial, que se pueden hacer sobre el impuesto de patrimonio. Esto disminuye considerablemente las recaudaciones fiscales.
S.: ¿Cuál es la razón para que se le permita una mayor rentabilidad a los inmuebles de mayor valor? ¿No es esto negativo en términos de distribución del ingreso?.
D. N.: Hubo dos razones para que en los niveles más bajos de avalúo catastral se establecieran los más bajos porcentajes para determinar el canon de arrendamiento. La primera razón consiste en que en estos sectores es donde se presentan más abusos por los arrendamientos, y dado su bajo nivel cultural y lamentable situación económica, son los que más protección necesitan por parte del gobierno. Por otra parte la rentabilidad del propietario no va a ser baja ya que para estos sectores el gobierno ha destinado grandes volúmenes de crédito a tasas de interés bastante bajas, por lo cual con una mínima inversión un propietario puede hacerse a una vivienda que de acuerdo a las tablas que relacionan avalúos con arriendos, pueda darle una alta rentabilidad efectiva.
S.: Se dice que los estratos bajos no se verán afectados por esta medida ya que sus contratos de arrendamientos se hacen en forma extralegal.
D.N.: El objetivo es integrarlos, para que puedan verse protegidos por los nuevos decretos.
S.: ¿La elevación de arriendos previamente congelados no presionará hacia arriba la demanda por vivienda en harrios marginales, que es donde mayor déficit se presenta?
D.N.: Este problema se busca solucionar mediante las grandes inversiones que el gobierno y los particulares están realizando en construcción de vivienda.
S.: ¿Qué posibilidad hay de que el gobierno haga cambios en los artículos del decreto que mayor polémica han despertado?
D.N.: El gobierno está dispuesto a llevar a cabo cambios marginales que eviten confusiones legales. Actualmente se discute la aprobación de los auto-avalúos para 1983 en el caso de nuevos contratos. Lo que debe quedar muy claro es que la filosofía del decreto no va a cambiar. No tiene por qué camhiar, nadie se ha opuesto a su orientación; simplemente ha habido confusiones de procedimiento sobre las cuales el gobierno está dispuesto a prestar toda la ayuda que sea necesaria.