Finca raíz

Acomienzos del año pasado los analistas coincidían en que la crisis de la construcción había tocado fondo. Y en que 2002 sería muy prometedor para invertir en finca raíz. Pero la verdad es que las proyecciones se quedaron cortas. La finca raíz no sólo volvió a ser un buen negocio sino que la edificación se disparó de tal forma que 2002 puso fin a seis años consecutivos de recesión y de desvalorización de los inmuebles.

Basta con mirar el indicador más utilizado para medir las tendencias del sector, que son las licencias para edificar viviendas. Entre enero y octubre del año pasado se aprobó la construcción de 6.995.771 metros cuadrados, 51 por ciento más que en 2001, según el Dane. De otro lado, los créditos desembolsados a constructores y particulares aumentaron en 40 por ciento. Y la cantidad de transacciones inmobiliarias en las 12 principales ciudades del país creció por encima de 20 por ciento de acuerdo con Fedelonjas.

No se trata, como sugieren algunos analistas, de un simple problema de especulación con las licencias de construcción similar al que se presentó en años anteriores. A lo largo de 2002, en efecto, la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) realizó una serie de verificaciones que la llevaron a concluir que entre 90 y 95 por ciento de lo aprobado por las autoridades se estaba construyendo.

Es más, la demanda fue tan fuerte que todo lo que se construyó se vendió. Desde los apartamentos de más de 500 metros cuadrados, ubicados en exclusivas zonas residenciales, hasta la vivienda para los estratos de más bajos ingresos. Esto se debe, por un lado, a que ahora la mayoría de los proyectos se venden sobre planos, es decir, antes de comenzar con las obras y con los desembolsos de los préstamos. Es un método sano tanto para constructores como para entidades de crédito, que buscan evitar el riesgo de financiar edificios que se quedan vacíos, como ocurrió en el pasado. El auge también se debe a que desde 1997 no se construían en el país viviendas de estrato 4 para arriba, lo que generó una demanda represada que pronto agotó el inventario de viviendas que quedaba.

Como consecuencia de lo anterior los precios de la finca raíz empezaron a repuntar y la inversión en el sector se volvió la segunda más rentable del año pasado, después de la compra de acciones de empresas colombianas. En efecto, los precios de la propiedad raíz aumentaron 14 por ciento durante 2002, según cálculos de Fedelonjas. De acuerdo con el presidente de la agremiación, Sergio Mutis Caballero, esta cifra resulta de promediar todas las transacciones inmobiliarias que tuvieron lugar en las nueve principales ciudades del país y que fueron objeto de registro público en notaría, además incluye hipotecas, compraventas y otros tipos de transacción.

"Si a esta valorización de 14 por ciento se le suma el canon de arrendamiento, la rentabilidad de la finca raíz fue superior", asegura Mutis. En efecto, la renta por alquiler, que oscila entre 8 y 10 por ciento efectivo anual (el arriendo mensual es de 0,6 a 0,8 por ciento del valor comercial del inmueble), sumada a la valorización de los precios, arroja un rendimiento anual de entre 22 y 24 por ciento. Nada mal para una inversión que típicamente se valora dentro de un horizonte de largo plazo.

Grandes expectativas

La gran pregunta es si la buena racha del sector continuará en 2003. Según los especialistas consultados por SEMANA existen varias razones para pensar que sí.

La primera es que las bajas tasas de interés desestimulan la inversión en papeles de renta fija. Pero también hay que mencionar la menor devaluación esperada para 2003 (que le quita atractivo al dólar como vehículo de inversión) y convierte a la finca raíz en una atractiva opción para poner a rentar la plata.

También hay quienes señalan que el buen comportamiento del sector se deberá fundamentalmente a los incentivos tributarios que ofrece la compra de vivienda (nueva o usada). En septiembre del año pasado el gobierno de Alvaro Uribe anunció que continuarán los beneficios tributarios de las cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC), que benefician principalmente a las personas de mayores ingresos. Las cuentas AFC permiten a las personas cuyos sueldos sean sujetos de retención -es decir que ganen al mes de 2.091.530 pesos mensuales en adelante- no pagar el impuesto de renta hasta por 30 por ciento de sus ingresos si lo dedican al ahorro para la compra de vivienda.

"Durante 2003 las cuentas AFC van a mantener la apetencia de las personas de mayores ingresos por la inversión en finca raíz", dice Jorge Mario Angel, presidente de la Lonja de Medellín. Según el Instituto de Ahorro y Vivienda (Icav) hasta septiembre del año pasado se habían abierto un total de 62.170 cuentas AFC en todo el país por un valor de 91.453 millones de pesos. El saldo de estas cuentas viene creciendo en más de 9.000 millones de pesos por mes.

Hay, además, dos cosas que podrían llevar a los colombianos a endeudarse para comprar vivienda. Una es la entrada en vigencia del seguro contra la variación de la UVR, que le asegura a los deudores de estratos medios una tasa fija para sus créditos, independiente de la inflación. La otra es la reforma financiera, aprobada por el Congreso a finales del año pasado, que permite a los bancos hacer contratos de arrendamiento de inmuebles con opción de compra (leasing habitacional). Esta medida les permite a las personas disfrutar de una vivienda a cambio del pago de un canon periódico con la posibilidad de ejercer una opción de compra al final del contrato por un valor que oscila generalmente entre 10 y 20 por ciento del precio inicial del inmueble.

En resumidas cuentas, este año pinta bien para la finca raíz. Cálculos de Fedelonjas proyectan que la vivienda rentará en 2003 un 20 por ciento en promedio. Esto incluye la valorización de los inmuebles entre 10 y 12 por ciento- y la renta por alquiler, que oscilará entre 8 y 10 por ciento anual. "Aunque las oportunidades de comprar casa a precio de ganga ya pasaron todavía es momento de comprar vivienda a un precio más o menos aceptable. Es mejor hacerlo pronto porque de aquí en adelante los precios van a seguir subiendo", asegura Camilo Silva, de Camacol.