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¿Cómo desalojar a un inquilino que no paga?

Buscar un acuerdo puede ahorrar muchos dolores de cabeza a las dos partes.


La relación arrendador-arrendatario es tal vez una de las más complejas que existe actualmente en lo que respecta a relaciones contractuales, ya que gran parte de ella se basa en la confianza y la buena fe de ambas partes.

No obstante, factores como el estado del inmueble, la puntualidad de los pagos y los términos o plazos establecidos al comienzo del contrato se convierten en la hoja de ruta para que ambas partes se puedan entender y se eviten contratiempos que puedan llegar ante un juzgado.

En ocasiones la suerte no está del lado de quienes ponen en arriendo su casa, apartamento o una habitación y se encuentran con “inquilinos problema” que con el paso del tiempo se vuelven un dolor de cabeza y hacen que no se vea la hora de que se vayan. El punto es que todo en la vida tiene un proceso y esto no es la excepción.

Según el artículo 384 del Código General del Proceso, para realizar el desalojo de un mal inquilino se requiere el cumplimiento de tres pasos que van desde la notificación y la conciliación, antes de llegar a requerir la intervención de la justicia. No obstante, llegar a un acuerdo siempre ahorrará muchos dolores de cabeza.

El desalojo es un proceso mediante el cual se busca que un arrendatario entregue el bien inmueble que está ocupando, ya sea por atrasos en el pago de los cánones de arrendamiento, una mala conducta o porque se dio una ocupación ilegal, sin que exista un contrato explícito entre las partes.

Ya sea por incumplimiento del contrato o por una ocupación ilegal, el propietario del bien en disputa deberá iniciar por acercarse ante una Inspección de Policía para interponer una querella en la que solicite la restitución del mismo, ya sea por acuerdo o con intervención de la Policía.

Después de esto se procederá a notificar al inquilino u ocupante de la propiedad para que se acerque ante el tribunal y haga sus descargos, con el fin de realizar un acuerdo de conciliación, para el pago de los cánones atrasados (en el caso de que aplique) o se deje claro cómo se realizará el proceso de desalojo.

En caso de que la petición de desalojo se origine en un incumplimiento de los cánones de arrendamiento, el arrendador y arrendatario pactarán ante un inspector de Policía los plazos en los que se deberán pagar las mesadas atrasadas o de lo contrario se iniciará el proceso ante un juez de la República.

Una vez el caso llegue a los juzgados, agotando las instancias de conciliación, se procederá a analizar los argumentos de cada parte, con el fin de tomar una decisión. En caso de que se deje firme la decisión de desalojo, el inquilino tendrá un plazo para abandonar el bien inmueble o de lo contrario se procederá a solicitar apoyo de la Policía.

Actualmente, el proceso de desalojo puede tardar entre 6 meses y un año, según la complejidad del caso. Así mismo, aunque este proceso puede realizarse como persona natural, contratar un abogado puede ayudar a que sea más rápido.

¿Cuál es el máximo incremento que le podrán hacer al arriendo de vivienda este año?

En lo corrido del año, la subida generalizada de los costos de vida ha venido afectando a todos los colombianos dado que, luego de la pandemia, el precio de varios rubros han ido subiendo. En enero, el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) dio a conocer el nuevo Índice de Precios al Consumidor (IPC), que se ubicó en 5,62 %, incremento que ha puesto en aprietos el bolsillo de miles de personas.

Para el caso de los arriendos de vivienda, el incremento máximo que se le podría realizar al contrato será el mismo del IPC.

La Ley 820 de 2003, que rige el arrendamiento de vivienda en Colombia, estipula que el aumento de los precios de arriendo se puede evidenciar únicamente cuando se cumplen 12 meses de haberse firmado el contrato.

Es decir, si una persona firmó un contrato de arrendamiento en abril de 2021, el aumento se aplicará a partir de abril de 2022. Por ejemplo, si el valor es de 1.000.000 de pesos, con este incremento quedará en 1.056.000 pesos.