Vivienda VIS sin subsidio: ¿cómo lograrlo en Colombia?

Tras la suspensión del subsidio Mi Casa Ya, que en 2024 benefició a más de 50.000 hogares, los compradores temen ver frustrado su plan de adquirir vivienda propia; sin embargo, aún existen alternativas como los subsidios de las cajas de compensación de hasta $42,7 millones, programas de alcaldías y esquemas flexibles de financiación de bancos y constructoras, que ofrecen créditos o leasing de hasta el 90 % del valor y plazos de 30 meses para la cuota inicial.

De hecho, en 2025, las cajas de compensación entregarán 14.506 subsidios, y a mayo ya habían otorgado más de 6.600, superando la meta semestral.

SEMANA habló con Esteban Marin Lenis, experto del sector inmobiliario y CEO de Constructora Maring, el cual dió pautas de la actualidad del sector.

“El valor que una familia puede recibir por estos subsidios es considerable, alcanzando hasta $42.705.000 (equivalentes a 30 salarios mínimos mensuales legales vigentes) en 2025, y se espera que esta cifra continúe incrementándose en los próximos años”, destacó Marin.

Este beneficio aplica siempre que el ingreso total del grupo familiar no supere los cuatro salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV).

Por otro lado, el acceso a la financiación también ha mejorado, con entidades que han aumentado el porcentaje de cobertura en sus préstamos para vivienda. Los expertos indican que hoy es mucho más fácil acceder a créditos hipotecarios o leasing habitacional, donde los bancos prestan hasta el 90% del valor de la casa.

“Esto significa que un comprador solo necesitará el 10% para la cuota inicial. Incluso, hay constructoras que ofrecen planes para pagar esa cuota inicial en plazos de hasta 30 meses”,afirma el experto.

A esto se suman subsidios ofrecidos por algunas alcaldías, destinados a la adquisición de vivienda nueva en proyectos ubicados dentro de su jurisdicción, lo que abre una ventana adicional de apoyo para los compradores.

En el caso de no contar con el valor de la cuota inicial, un crédito hipotecario aprobado o el subsidio asignado, una alternativa es reservar un proyecto con entrega a futuro (24 meses o más).

De esta manera, es posible aprovechar ese tiempo para pagar la cuota inicial de forma progresiva, organizar las finanzas y fortalecer el perfil crediticio, logrando así que, llegado el momento, el crédito hipotecario sea aprobado. Durante este periodo también se puede adelantar el paso a paso requerido para que la caja de compensación asigne el subsidio correspondiente.

Lo más importante, destaca el experto, es contar con una asesoría especializada para que los compradores puedan prepararse de forma adecuada durante el tiempo previo a la entrega de la vivienda. Algunas organizaciones han incorporado este acompañamiento como parte de su servicio, ofreciendo orientación en la organización financiera, el fortalecimiento del perfil crediticio y la gestión de trámites para la postulación y asignación de subsidios.

Este tipo de apoyo permite que, al momento de la escrituración, los compradores cuenten con las condiciones necesarias para concretar el cierre financiero, sin que sea imprescindible disponer de todos los requisitos desde el inicio del proceso.

Marín señala que, “pese a la suspensión de Mi Casa Ya, aún hay opciones para comprar vivienda, pero es clave preparar las finanzas: formalizar ingresos, evitar reportes negativos, mantener deudas por debajo del 60% y contar con un puntaje crediticio ideal superior a 600. Con subsidios vigentes, bancos más flexibles y proyectos ajustados a la realidad familiar, el reto no es la falta de opciones, sino saber identificarlas y aprovecharlas a tiempo”.