La renovación urbana suele ser juzgada antes de ser entendida. De hecho, y con justa causa, hay quienes aún asocian este concepto con procesos indeseados de afectación ambiental, gentrificación, desplazamiento poblacional y densidades elevadas sin suficientes soportes urbanos.
Esa percepción no puede ignorarse, pero tampoco puede convertirse en una condena automática a herramientas que, bien utilizadas, permiten ordenar, proteger y potenciar la ciudad. La pregunta no es si la ciudad debe transformarse, sino bajo qué condiciones.
En ese sentido, propongo desmitificar una herramienta que permite concretar el desarrollo de proyectos de renovación urbana en distintas ciudades del mundo: la expropiación en favor de terceros.
Según la ley colombiana, la expropiación administrativa solo procede como último recurso y en casos en los que se han agotado todas las demás instancias para la adquisición de predios en el ámbito de una zona o área de interés público.
Según las normas nacionales y distritales, entidades como RenoBo (en su rol de operador urbano) tienen la facultad de acudir a la figura de la expropiación con concurrencia de terceros para garantizar la adquisición de predios para el desarrollo de proyectos de interés general, siempre y cuando se garantice una indemnización justa a los propietarios. El mecanismo busca promover procesos de revitalización urbana sin desconocer los derechos privados de los propietarios del suelo.
Por tratarse de un instrumento que incide directamente en un derecho de rango constitucional, su aplicación está sujeta a condiciones estrictas que buscan equilibrar el interés colectivo con la protección del derecho individual.
Por ejemplo, en Unidades de Actuación Urbanística (UAU), solo puede utilizarse cuando propietarios que representen al menos el 51 % del área hayan aprobado las bases de actuación. En proyectos que no requieren instrumentos como la Actuación Urbanística, su uso procede únicamente si tiene como finalidad el saneamiento de títulos, si se desarrolla en áreas destinadas a vivienda de interés social o prioritaria con al menos el 51 % de unidades de este tipo, o si vincula a propietarios originales que representen mínimo el 51 % del suelo involucrado.
El proyecto de renovación urbana Quora, antes Proscenio, es un ejemplo de cómo la renovación urbana requiere, en muchos casos, la posibilidad de acudir a herramientas normativas como la enajenación voluntaria y la expropiación. Con este proyecto se transformará uno de los sectores comerciales más importantes de la ciudad.
En este caso, RenoBo prestó sus servicios de expropiación para los últimos ocho predios que requerían adquisición después de 10 años de gestión social por parte de la empresa Cimento. Estos predios fueron adquiridos con esta herramienta, no por oposición de sus propietarios, sino para facilitar el saneamiento predial, lo que ahorró tiempos en la ejecución de la obra.
Dado el contexto ya expuesto, el pasado mes de octubre RenoBo expidió la Resolución 280 de 2025, por medio de la cual se establece una fórmula para estandarizar la tarifa de los servicios que presta la empresa a terceros concurrentes. Cabe anotar que esta tarifa es un cobro independiente y no afecta en ningún caso el valor de la indemnización que se paga al propietario del predio objeto de expropiación, el cual está establecido en la Ley 388 de 1997.
Pero volvamos al instrumento y a los temores que aún hoy se expresan desde sectores políticos en torno a él. Existe un marco normativo que establece condiciones técnicas y jurídicas estrictas y de alto nivel de rigurosidad para garantizar el debido proceso, la garantía de los derechos de los propietarios y evitar que se desvíe el propósito de esta herramienta. Reglas claras y una retribución justa son claves para el éxito.
Concluyo este artículo con una convicción clara: sí, el desarrollo urbano genera valor y el sector privado participa en esa creación. Lo verdaderamente relevante es bajo qué reglas, con qué salvaguardas y en beneficio de quién se produce esa transformación.
La renovación urbana es una herramienta de utilidad pública precisamente porque permite ordenar, recuperar y redistribuir valor en favor de la ciudad y la ciudadanía. Lo que sí sería injusto —y profundamente inequitativo— sería resignarnos a la degradación del suelo urbano consolidado, que termina castigando con severidad a los propietarios de suelo más vulnerables y a la expansión desordenada e informal de la ciudad.