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¿Cómo terminar un contrato de arrendamiento sin caer en sanciones?

Actualmente, la ley colombiana establece varias formas de hacerlo.


Firmar un contrato no es algo simple o que se pueda tomar a la ligera. Este hecho, ya sea para conseguir o dar un trabajo o vender, comprar o arrendar un inmueble, bien o servicio, acarrea consigo unas obligaciones para ambas partes, que en caso de ser incumplidas pueden llevar al involucrado ante un juez y exponerse a serias sanciones.

Gracias a las cláusulas de los contratos se genera un espacio de seguridad para quienes están involucrados porque se establecen unas obligaciones que deben cumplirse sí o sí. El tiempo, la calidad o estado de los productos o servicios, los pagos y hasta metas de éxito son algunos de los aspectos que se evalúan.

Uno de los espacios en los que más se respetan los términos del acuerdo, es el mercado inmobiliario, especialmente para el arriendo de una vivienda. La relación arrendador-arrendatario es tal vez una de las más complejas que existe actualmente en lo que respecta a relaciones contractuales, ya que gran parte de ella se basa en la confianza y la buena fe de ambas partes.

En este tipo de relaciones comerciales generalmente se especifica un tiempo mínimo de arrendamiento, unos periodos y un monto de pago y se firma un compromiso de cuidado del apartamento o la casa que se toma. Aunque en la mayoría de los casos todo transcurre sin contratiempos, en ocasiones las cosas no van tan bien como se esperaba.

A veces la suerte no está del lado de quienes ponen en arriendo su casa, apartamento o una habitación y se encuentran con “inquilinos problema” y viceversa; que con el paso del tiempo se vuelven un dolor de cabeza y hacen que no se vea la hora de que se vayan. El punto es que todo en la vida tiene un proceso y esto no es la excepción.

En este punto hay que tener presente que el artículo 2008 del Código de Procedimiento Civil establece que “el arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente”:

1. Por la destrucción total de la cosa arrendada.

2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.

3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.

4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.

Pese a que la forma más habitual de terminación de un contrato es el término y la no renovación de los tiempos pactados. En ocasiones las situaciones no dan espera, razón por la cual se puede recurrir a los siguientes métodos para hacerlo.

Terminación por mal estado del inmueble

Según el artículo 1990 del Código Civil, “el arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario”.

Esto quiere decir que si el propietario del mueble nota que su casa o apartamento se está dañando por culpa de los inquilinos, puede ir ante un juez o un inspector de Policía para hacer efectiva esta razón de terminación.

Incumplimiento de lo pactado en el contrato

En este punto tienen cabida tanto el arrendatario, como el inquilino; ya que si alguna de las partes nota que, por ejemplo, no se está usando el inmueble como se debe, se suben repentinamente los valores del arriendo o se cobra antes de las fechas establecidas; puede recurrir a la solicitud de terminación del contrato sin acarrear sanciones.

Un ejemplo para esto puede ser que se entregue un apartamento para uso residencial y el inquilino monte un expendio de licor allí. Este tipo de situaciones podrían dar vía libre a que se surta la cancelación del acuerdo.

Pese a todo esto, la recomendación de los expertos es no caer en pleitos innecesarios y siempre buscar la conciliación, para mantener las buenas relaciones y dejar siempre las puertas abiertas para futuras ocasiones.