Se vende o se arrienda finca raiz
Los procesos de arrendamiento están debidamente reglamentados por la ley colombiano. Foto: Juan Carlos Sierra-Revista Semana. | Foto: JUAN CARLOS SIERRA PARDO

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Esto es lo que debe tener en cuenta si quiere terminar un contrato de arrendamiento

Cumplir lo que establece la ley le puede ahorrar varios dolores de cabeza.

5 de marzo de 2023

La relación arrendador-arrendatario es tal vez una de las más complejas que existe actualmente en lo que respecta a relaciones contractuales, ya que gran parte de ella se basa en la confianza y la buena fe de ambas partes.

No obstante, factores como el estado del inmueble, la puntualidad de los pagos y los términos o plazos establecidos al comienzo del contrato se convierten en la hoja de ruta para que ambas partes se puedan entender y se eviten contratiempos que puedan llegar ante un juzgado.

El aumento en los precios de los arriendos trae un rezago desde la pandemia. El año pasado subieron 3,65 por ciento, frente a la inflación del 5,62 por ciento de 2021, que era el incremento máximo permitido.
La relación arrendador-arrendatario es tal vez una de las más complejas que existe actualmente en lo que respecta a relaciones contractuales. | Foto: guillermo torres-semana

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana, regulado por la Ley 820 de 2003, es objeto de frecuentes controversias entre las partes y por eso es importante que los contratantes busquen asesoría legal para su celebración, sin confiarse en modelos pre-elaborados que solo exigen llenar espacios en blanco y no brindan la solidez y seguridad jurídica, tanto para el propietario, como para el inquilino.

Una de las primeras cosas que hay que tener en cuenta frente a este tema es que la ley prohíbe la exigencia de depósitos para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, sin importar la forma como se denominen, ya fuere a título de arras confirmatorias, confirmatorias penales, cláusulas penales, multas, etc.

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El 38,6 por ciento de los hogares colombianos no cuentan con techo propio. Es un porcentaje que ha venido al alza tanto por la crisis económica de la pandemia, como por la formación de nuevas familias. | Foto: juan carlos sierra-semana

No obstante, sí permite que al momento de la celebración del contrato el arrendador exija al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de asegurar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes.

¿En qué casos se puede dar por terminado el contrato de arrendamiento?

En caso de que las cosas con los inquilinos no vaya bien y el propietario desee terminar en contrato, lo primero que debe tener en cuenta es que según el artículo 22 de la ley 820 de 2003, sólo se puede hacer en los siguientes casos:

1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

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3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.

4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.

6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.

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Una de las primeras cosas que hay que tener en cuenta frente a este tema es que la ley prohíbe la exigencia de depósitos para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. | Foto: Getty Images

“El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento”, establece esta norma.

Para el caso del arrendatario, la legislación nacional establece que hay tres escenarios en los que puede hacer valer sus derechos y terminar unilateralmente con el contrato de arrendamiento sin riesgo de sanciones:

1. Cuando se registre la suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo.

2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.

3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.

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La normativa de arriendos en Colombia dice que los acuerdos se hacen de manera verbal o escrita. | Foto: Getty Images

“El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento”, agrega la ley.

Ya sea por incumplimiento del contrato o por una ocupación ilegal, el propietario del bien en disputa deberá iniciar por acercarse ante una Inspección de Policía para interponer una querella en la que solicite la restitución del mismo, ya sea por acuerdo o con intervención de la Policía.

Actualmente, el proceso de desalojo puede tardar entre 6 meses y un año, según la complejidad del caso. Así mismo, aunque este proceso puede realizarse como persona natural, contratar un abogado puede ayudar a que sea más rápido.