El mercado inmobiliario colombiano comienza a entrar en una etapa distinta. Tras años donde el crecimiento estuvo impulsado por subsidios, expansión del crédito hipotecario y hogares más grandes, el sector enfrenta ahora un escenario marcado por mayores costos, nuevas dinámicas demográficas y transformaciones profundas en la forma como los colombianos compran, habitan e invierten en vivienda. Así lo plantea el informe Situación Inmobiliaria 2026 elaborado por BBVA Research.
La importancia económica del sector ayuda a dimensionar el cambio. Actualmente, el mercado inmobiliario representa cerca del 4,1% de la economía nacional y genera aproximadamente 1,6 millones de empleos, convirtiéndose en uno de los sectores con mayor capacidad de arrastre económico.
Sin embargo, la recuperación continúa siendo parcial y desigual. Aunque las ventas de vivienda nueva muestran señales de mejoría desde finales de 2024, todavía permanecen por debajo de niveles históricamente observados durante años de mayor dinamismo.
Uno de los principales factores detrás de esta transformación aparece en los subsidios. Según el informe, durante 2025 se otorgaron aproximadamente 43.000 subsidios de vivienda, cifra que representa cerca de la mitad del máximo registrado en 2021, cuando se alcanzaron 86.000 apoyos.
Paralelamente, el aumento de costos de construcción, presionado parcialmente por incrementos salariales y mayores costos financieros, continúa reduciendo márgenes dentro del sector constructor.
Los hogares también están cambiando y, con ellos, la demanda. El tamaño promedio de los hogares colombianos pasó de 4,4 personas en 1993 a 2,8 personas en 2025, fenómeno que impulsa una mayor demanda por viviendas compactas, espacios compartidos y proyectos diseñados para hogares pequeños.
Actualmente, los hogares unipersonales representan 24,3% del total nacional, siendo especialmente frecuentes en grandes ciudades y regiones urbanizadas.
La vivienda, además, dejó de comprarse únicamente para vivir. El crecimiento del turismo y las rentas cortas está modificando la lógica del mercado inmobiliario. Actualmente existen más de 116.000 alojamientos de renta corta en Colombia, fortaleciendo la vivienda como mecanismo de inversión y ampliando el interés de compradores nacionales e internacionales.
Los colombianos que viven fuera del país también ganan protagonismo. Según BBVA Research, los residentes en el exterior ya participan en aproximadamente 10% de las ventas de vivienda nueva, participación que supera 15% dentro del segmento no VIS, reflejando cómo las remesas y la inversión internacional comienzan a modificar el comportamiento del mercado.
Mientras tanto, los arriendos continúan creciendo. Actualmente Colombia registra cerca de 19 millones de hogares, de los cuales aproximadamente 7,7 millones viven en arriendo, superando incluso a los 7,2 millones que habitan vivienda propia.
Además, cerca del 56% de los contratos de arrendamiento siguen siendo informales o verbales, limitando acceso financiero y protección jurídica para millones de familias.
Pese a todos estos cambios, la necesidad de vivienda continúa siendo enorme. El déficit habitacional alcanza actualmente aproximadamente 26,8% de los hogares colombianos, equivalentes a cerca de 4,9 millones de familias, manteniendo una demanda estructural que seguirá impulsando el mercado durante los próximos años.
Más allá de una recuperación parcial, BBVA Research considera que el sector inmobiliario está dejando atrás el modelo que dominó la última década.
Menos subsidios, más hogares pequeños, mayor peso de inversionistas, crecimiento del arriendo y nuevas necesidades demográficas parecen estar redefiniendo la manera en que Colombia construye y consume vivienda.