Mientras buena parte del país enfrenta una desaceleración en la venta de vivienda y el desplome de los subsidios nacionales golpea al sector constructor, Cartagena se mueve a otro ritmo. Hoy, la ciudad sigue atrayendo compradores, inversión y nuevos proyectos inmobiliarios, impulsada por una estrategia regional que mezcla subsidios locales, incentivos tributarios y una fuerte apuesta urbanística. “Es uno de los mercados más atractivos del país para vivir e invertir”, afirmó Irvin Pérez, gerente de Camacol Bolívar.
Lo primero para comprender esta realidad es el recorte que tuvo Mi Casa Ya y su impacto sobre el sector. “El Gobierno renunció a su política de vivienda en términos de subsidios”, explicó Pérez. El golpe fue nacional, pero algunas regiones reaccionaron más rápido, por lo que Cartagena decidió ajustar su modelo antes de que el frenazo se sintiera. La Alcaldía, junto con Camacol y el sector constructor, impulsó un ejercicio financiero para aumentar los subsidios locales y compensar parte del vacío dejado por el Gobierno nacional.
Hasta hace poco los subsidios distritales rondaban los 12 millones de pesos. Hoy, sin embargo, llegan hasta los 38 millones de pesos. Esta estrategia estuvo acompañada por incentivos tributarios dirigidos a jóvenes y jubilados para que compraran vivienda nueva, accediendo a exenciones del impuesto predial entre cinco y diez años. “Lo que hicimos fue equiparar ese ejercicio con un esfuerzo fiscal y tributario para que los subsidios tuvieran un valor inclusive superior”, señaló Pérez.
El objetivo: contener la caída del mercado VIS en todo el país. En Bolívar, por ejemplo, las ventas de vivienda de interés social retrocedieron 28 % y más de 2.100 familias desistieron de comprar vivienda tras el recorte de subsidios nacionales. “Lo que hemos hecho es soportar la crisis. Todavía estamos lejos de recuperar los ritmos de venta de años anteriores”, reconoció el dirigente gremial.
En ese camino, todo el reconocimiento recae en la Alcaldía de Cartagena, que identificó el beneficio a las familias cartageneras y creó una adición presupuestal cercana a los 50.000 millones de pesos para subsidios de vivienda nueva. Según Camacol Bolívar esto permitirá entregar cerca de 2.000 subsidios y sostener parte de la dinámica comercial del sector. “Básicamente es como reemplazar el subsidio del Gobierno nacional”, aseguró Pérez.
Aunque el gremio defiende el esfuerzo regional, insiste en que las ciudades no pueden asumir solas la política de vivienda del país. Para Pérez, el problema va más allá de los subsidios: habla de una política integral que incluya acceso al crédito, habilitación de suelo, expansión de servicios públicos y reducción de trabas normativas para el desarrollo de proyectos VIS. “No puedes desmontar una política que venía funcionando sin reemplazarla por otra con el mismo alcance”, sostuvo.
La joya de la corona
Cartagena conserva un atractivo que hoy la diferencia de otros mercados. Mientras la vivienda VIS enfrenta dificultades, el segmento No VIS mantiene un crecimiento impulsado por compradores nacionales y extranjeros interesados en segunda vivienda, proyectos turísticos y residencias para largas temporadas. Cerca del 20 % de las ventas actuales corresponden a ese tipo de compradores.
Parte de la explicación está en la transformación urbanística que vive la ciudad. Según Pérez, las personas “buscan viviendas con cercanía a la playa, vista al mar y proyectos con mayor calidad urbanística”. Y la Zona Norte de Cartagena y Barú son el mejor ejemplo: concentran proyectos de baja densidad, con amplios espacios públicos, estándares urbanísticos más altos y una relación directa con el mar.
Además, en sectores donde predominaban proyectos de alto valor como la Zona Norte, ya empiezan a aparecer desarrollos VIS. La intención es evitar que el crecimiento urbano quede reservado únicamente para compradores de segunda vivienda o inversionistas de alto poder adquisitivo. “Si hay subsidios, la vivienda VIS se vende rápido. El reto es que pueda llegar a quienes más lo necesitan”, indicó el dirigente.
Asimismo, Pérez precisó que el auge también está ligado al cambio en la forma de habitar las ciudades después de la pandemia. El trabajo remoto permitió que profesionales y empresarios pudieran vivir lejos de las sedes físicas de sus compañías y Cartagena comenzó a consolidarse no solo como destino turístico, sino también como una ciudad para vivir, trabajar e invertir.
A esto se suma el peso simbólico y económico de la ciudad. Para Camacol Bolívar, Cartagena sigue siendo “la joya de la corona” del mercado inmobiliario colombiano por una combinación difícil de replicar: patrimonio histórico, actividad portuaria, industria, turismo y una oferta de vivienda frente al mar que todavía tiene margen de expansión. “Quien compra una propiedad en Cartagena está adquiriendo un pedazo de patrimonio de la humanidad”, resaltó Pérez.
Pese al deterioro de las cifras nacionales, Camacol Bolívar insiste en que Cartagena atraviesa un momento favorable. La percepción de estabilidad institucional, las inversiones públicas y la coordinación entre Alcaldía, Gobernación y sector privado son, según el gremio, factores que hoy ayudan a sostener el mercado. “Nadie invierte en una ciudad que está en deterioro”, concluyó Pérez.
*Contenido elaborado con el apoyo de Camacol Bolívar.