Qué son las hipotecas inversas y cuáles se pueden adquirir en Colombia

El debate por la creación de las hipotecas inversas en el país, que puso a buena parte del país a discutir sobre su eficacia, podría revivir en los próximos días.

Puntualmente, podría retomarse cuando los ministerios de Hacienda y Vivienda le den luz verde al decreto reglamentario de la materia, con lo cual se fijarían las reglas de juego para efectuar este mecanismo en Colombia.

La idea, como lo dijo el Gobierno en varios escenarios, es que se les permita a los mayores de 65 años poder recibir unos recursos de una entidad financiera, poniendo su vivienda como garantía. Al final, el inmueble pasa a manos del banco o aseguradora con la que se hizo el trámite.

"Tradicionalmente en Colombia la compra de vivienda se ha considerado como una alternativa de ahorro y preservación de patrimonio. Sin embargo, esta forma de acumulación de riqueza, por su naturaleza ilíquida, puede dar lugar a que existan hogares con patrimonio, pero sin liquidez o flujos de ingresos para su vida diaria", señala un borrador de decreto.

Lo anterior implica que, detrás de la operación, haya una aseguradora que les garantice a los ciudadanos que recibirán los recursos por su propiedad hasta el último de sus días.

En este orden de ideas, serán tres los tipos de hipotecas inversas o rentas vitalicias inmobiliarias:

• Renta vitalicia inmobiliaria inmediata: es un contrato de seguro que garantiza un pago periódico de una renta mensual a partir del pago de una prima única hasta el fallecimiento del rentista -dueño del bien- o el de sus beneficiarios.
• Renta temporal cierta con renta vitalicia inmobiliaria diferida: es un seguro que garantiza un pago periódico durante un periodo de diferimiento cierto y que, a partir del mes siguiente al termina ese tiempo, genera un pago de renta vitalicia hasta el fallecimiento del rentista o el de sus beneficiarios. En el evento del fallecimiento del último de los rentistas con derecho, durante el primer período de diferimiento, se generará un pago único que recibirán los herederos.
• Renta inmobiliaria inmediata con posibilidad de retracto: es a un contrato de seguro que garantiza un pago periódico de una renta mensual a partir del pago de una prima única hasta el fallecimiento del rentista o de sus beneficiarios. La diferencia es que está la opción, en cabeza del rentista, de frenar el contrato, para lo cual deberá pagarle a la compañía aseguradora el valor de las rentas recibidas hasta la fecha y asumir la totalidad de los costos asociados con la transferencia.

Rentistas

Sea cual sea la opción que se tome (cada entidad las ofrecerá a discresión), hay unos mínimos que deben cumplir los interesados.

• Deben acreditar que son los dueños del bien.
• Para fijar el valor que se le pagará mensualmente, esto dependerá de un estudio sobre su edad y el avalúo del inmueble.
• Deben recibir una asesoría, que les permite conocer si están tomando la mejor opción.
• Conservan el uso y disfrute del inmueble hasta el fallecimiento del último de los beneficiarios definidos en el contrato de seguro.
• Serán responsables de los gastos asociados a pagos de servicios públicos y administración, con excepción de las cuotas extraordinarias de administración. En tanto, "la aseguradora deberá asumir gastos de escrituración de la propiedad e impuestos".
• La renta que se pague se actualizará cada año, según el aumento de la inflación.

La hipoteca inversa está pensada para personas mayores de 65 años que tienen una propiedad, pero no tienen pensión o ingresos. La idea es que reciban una renta mensual hasta el último de sus días.

Avalúos y aseguradoras

El punto de cómo se fijará el valor real de la propiedad, que es clave para llegar a una cifra de renta mensual, también quedaría resuelto cuando se avale este decreto.

Para este punto habrá dos procesos. El primero es un avalúo inicial, cuyo costo será asumido por el cliente o potencial cliente. Deberá realizarlo un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores y miembro de una Entidad Reconocida de Autoregulación.

La idea es que tenga la idoneidad e independencia para fijar el valor final. En todo caso, habrás tres reglas de juego que deberán seguirse en cualquiera de los casos.

1. El valor establecido servirá para efectos de calcular el monto a disponer en la renta vitalicia inmobiliaria.
2. Si ya se tiene un avalúo y este tiene máximo 6 meses, podrá utilizarse para determinar el valor del inmueble y no será necesario practicar uno nuevo. Ahora, si la aseguradora considera que debe practicarse de nuevo, tendrá que asumir su costo.
3. El cliente o potencial cliente puede cuestionar el resultado del avalúo enviando una solicitud de reconsideración de valor si tiene 3 ventas comparables recientes, menores a seis meses, que considera se deben tener en cuenta por el avaluador.

El Gobierno también planea fijar que cada tres años se realice un nuevo análisis de valor de los inmuebles que estén con hipoteca inversa, que deberán pagar las entidades de seguros.

Esta, no obstante, no es su única obligación. Deberán brindarles información clara y real a los usuarios (incluyendo beneficios y riesgos), documentar todo el proceso, darles la mejor opción a los interesados y asesorarlos durante todo el proceso.

Los Ministerios también dejan claro que las hipotecas inversas solo podrán realizarse cuando la Superintendencia Financiera expidas las reglas de juego específicas de cada uno de los mecanismos que se regularían.

Vale señalar que cada persona podrá decidir si opta o no por adquirir una renta vitalicia inmobiliaria. Eso sí, el potencial en Colombia es alto. Según un estudio de la Unidad de Regulación Financiera, el mercado inmobiliario ofrece condiciones apropiadas para el desarrollo de estas operaciones.

"Mientras que en 2005, el 11 por ciento de los hogares eran unipersonales, en 2018 esta proporción ascendía al 18 por ciento del total de hogares. Por otra parte, Colombia evidencia un fenómeno de envejecimiento en su dinámica demográfica. Mientras que, en 2005, el 6,3 por ciento de la población era mayor a 65 años, para 2018 esta proporción ascendió a 9,2", dice la entidad.

Y agrega que "la tenencia de vivienda por parte de las personas mayores a 65 años en el país es relativamente alta, si se tiene en cuenta que el 67 por ciento son propietarios de una vivienda. Sin embargo, apenas el 28 cuenta con pensión".

El plan, en últimas, es que aquellas personas que tienen una casa o apartamento, pero no cuentan ingresos, puedan cambiar su propiedad por un dinero mensual que les permita mejorar sus condiciones de vida.