Reducción de subsidios y regulación del suelo impactan la seguridad jurídica y oferta de vivienda en Colombia

La reducción en los subsidios de vivienda ha generado un sinsabor para este sector de la economía, que requiere un fortalecimiento financiero y políticas claras en materia jurídica.

Los retos no son menores y tanto nación como departamentos y municipios deben incorporar la premisa de que la vivienda es una política de Estado y no puede estar sujeta al vaivén de las ideologías políticas ni de los Gobiernos de turno.

Expertos como Juan Manuel González Garavito, socio de Pinilla, González & Prieto Abogados, consideran que se trata de un asunto que debe estar por encima de dichas circunstancias y tener plena seguridad jurídica.

Frente a esto, señala que la construcción de buenos planes de ordenamiento territorial de largo plazo y con certeza legal es fundamental, como lo es también el respeto por los derechos adquiridos de las licencias urbanísticas y su permanencia.

“El desafío es mantener la seguridad jurídica tanto en la oferta como en la demanda de vivienda, a pesar de los cambios de Gobierno”, precisa.

Esteban García, de Holland & Knight, agrega que contar con un marco legal estable es importante para procurar la reactivación de los proyectos inmobiliarios, pero, a su juicio, esto parte de regresar a los parámetros del modelo que estaba funcionando correctamente.

“Las últimas decisiones del Gobierno para intentar reactivar los subsidios son marginales frente a la afectación generada. Se pasó de asignar 65.000 y 50.000 subsidios de vivienda en 2022 y 2023, respectivamente, a menos de 5.000 en 2024. Para este año, como mucho, se lograrán 10.000 entregas”.

Para Juan Carlos Rocha y Jaime Ramírez, de PPU, además de la eliminación de los subsidios de Mi Casa Ya, el Gobierno modificó el concepto de vivienda de interés social, incluyendo que debe ser una “construcción sostenible”, lo cual crea incertidumbre respecto del alcance de “sostenible”.

“El precio de la vivienda de interés social está sujeto a un tope máximo establecido por la ley, por lo que cualquier exigencia constructiva adicional solo incrementaría costos y disminuiría la utilidad del constructor o el valor del suelo, profundizando en la disminución de la oferta”, agregan.

Según los expertos, la situación actual implica replantear el negocio, por lo cual los compradores han empezado a revisar nuevas estrategias al adquirir vivienda y las constructoras han comenzado a migrar hacia un mercado dirigido tanto a compradores de vivienda como a operadores de proyectos inmobiliarios que luego arriendan o permiten el uso de sus espacios a destinatarios finales.

Contracción del suelo

La congelación de suelos en zonas de expansión, en especial en la sabana de Bogotá, como consecuencia de la introducción de áreas destinadas a la producción de alimentos, es uno de los problemas del sector, destaca José Ramón Ramírez, socio fundador de Ramírez & Asociados Abogados S. A. S. - Ramírez & Cardona Abogados, quien explica que esta situación genera un efecto de contracción de los terrenos aptos para vivienda, bajo el argumento de que la destinación de los suelos de la sabana debe reorientarse hacia ese propósito.