Finca raíz: así se moverá el mercado en 2026. Oportunidades, desafíos y las ciudades más rentables
La vivienda para rentas cortas, el crecimiento de la demanda en las principales ciudades de Colombia, y el nuevo potencial de inversión en el exterior reconfiguran un mapa interesante para invertir.
El mapa de la vivienda en Colombia se está reconfigurando. Las grandes capitales mantienen su peso como motores del mercado, pero las ciudades intermedias ganan terreno impulsadas por precios de entrada más bajos, presión en arriendos y nuevas dinámicas urbanas. En ese cruce –valorización, demanda, liquidez y renta– se está definiendo hoy en dónde es más viable invertir.
El punto de partida es un 2025 de recuperación. Se vendieron 173.000 viviendas nuevas y se lanzaron 140.000, con crecimientos de 12,4 y 15,3 por ciento frente a 2024. “Bogotá, Antioquia y Atlántico concentraron cerca del 80 por ciento del crecimiento”, explicó Guillermo Herrera, presidente de Camacol. Sin embargo, el arranque de 2026 cambió el ritmo: en el primer trimestre se comercializaron cerca de 39.000 unidades (-6,1 por ciento) y los lanzamientos cayeron 9,4 por ciento, reflejando un entorno más retador.
Aun así, el liderazgo territorial se mantiene. Bogotá sigue siendo el principal motor, con 11.847 unidades vendidas a marzo de 2026 y un crecimiento de 10,7 por ciento. Barranquilla aparece en segundo lugar con 2.235 unidades, aunque con una caída de -12,6 por ciento. El dato más relevante, no obstante, es otro: la demanda se está desplazando. Municipios como Soacha (23 por ciento), Chía (16,1 por ciento) y ciudades como Armenia (13,8 por ciento) y Bucaramanga (10,5 por ciento) crecen, mientras grandes mercados como Cali (-32,8 por ciento), Medellín (-15,5 por ciento) y Santa Marta (-15,9 por ciento) se contraen.
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Esa redistribución no implica que haya un único ganador. Para Mario Andrés Ramírez, presidente de Fedelonjas, el mapa es más complejo. “Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Cartagena, Bucaramanga, Pereira, Armenia, Manizales y Santa Marta concentran hoy las mejores condiciones”, aseguró. La diferencia está en el potencial de cada ciudad: liquidez, renta, turismo o valorización.
Bogotá sigue siendo la plaza más sólida por tamaño, profundidad y diversificación. Tiene una de las mayores participaciones de hogares en arriendo y un mercado no residencial activo. Medellín combina renta tradicional y corta: los cánones subieron 7,9 por ciento en apartamentos y la ocupación en renta corta ronda el 56 por ciento, según AirDNA, una firma global de analítica de alquileres turísticos. Cali gana peso por el reajuste de cánones –8,5 por ciento en apartamentos y 13,5 por ciento en oficinas–, mientras Barranquilla se consolida como una apuesta más estable y de largo plazo.
En el Caribe, el enfoque es distinto. Cartagena se posiciona como el mercado premium: cerca de 8.800 listados activos en renta corta y alrededor de 18.000 dólares anuales por propiedad, según Airbtics, una plataforma de análisis de datos de alquileres de corta estancia. Santa Marta, con una ocupación cercana al 47 por ciento y más del 50 por ciento de inversiones de personas no residentes en la ciudad, completa el circuito turístico, aunque con mayor sensibilidad en la estacionalidad.
El dinamismo, sin embargo, se está moviendo hacia ciudades intermedias. Bucaramanga se destaca por su crecimiento en renta residencial y no residencial –hasta 12,2 por ciento en bodegas por ejemplo–; Pereira lidera en locales con 25,8 por ciento; y Armenia registra el mayor aumento en apartamentos (15,8 por ciento), convirtiéndose en una de las apuestas con mayor potencial relativo.
Detrás de estas tendencias hay un cambio estructural. Según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), el 40,4 por ciento de los hogares vive en arriendo, y en plataformas digitales esa presión es mayor: el 71 por ciento de las búsquedas en 2025 fueron para alquiler, frente a 29 por ciento para compra, de acuerdo con Lesly Posada, chief comercial officer de Fincaraiz.com.co. Bogotá, Medellín y Cali lideran en búsquedas por su concentración económica y liquidez, mientras Medellín y Cartagena se destacan en renta corta, gracias al movimiento del turismo y la afluencia permanente de nómadas digitales.
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El factor de fondo es la liquidez. “El mercado de vivienda es el activo más valioso del país, pero su liquidez está estancada”, señaló Juan Sebastián Sokoloff, chief of revenue anda data de Habi. Entre 2023 y 2026 la valorización promedio en las principales Áreas Metropolitanas fue de 22,5 por ciento, superando la inflación. El Valle de Aburrá lidera con 39,5 por ciento, seguido por Barranquilla (25,4 por ciento) y Bogotá (22,7 por ciento). Pero el comportamiento no es homogéneo: sectores como El Poblado o Chapinero superan el 50 por ciento, mientras otras zonas se rezagan.
Esa brecha define las oportunidades. Desde Habi explicaron que hay dos extremos: zonas emergentes con potencial –como Ciudad Verde en Soacha, con valorización de 23 por ciento– y sectores consolidados con alta demanda, donde la salida es más rápida. La clave es la relación entre demanda y capacidad de pago.
Proyectos como el metro de Bogotá, nuevos corredores de movilidad o desarrollos urbanos en Medellín están creando centralidades. “Estar cerca de un corredor bien conectado ya pesa mucho más en la valorización”, explicaron Rafael Rodríguez, consultor de inversión de Colliers, y Felipe Becerra, director de inversión e inteligencia de mercados. La tendencia apunta a desarrollos de uso mixto que integran vivienda, comercio y servicios.
Desde la visión de los desarrolladores, esa transformación es central. “Bogotá y Medellín concentran los fundamentos más sólidos para invertir, al combinar demanda estructural, infraestructura y transformación urbana”, afirmó Pablo Echeverri, presidente de Constructora Capital. En su lectura, el foco se está moviendo hacia proyectos que integren conectividad, calidad urbana y sostenibilidad, mientras las oportunidades más claras aparecen en zonas de renovación donde aún hay brechas entre el valor actual y su potencial.
En la misma línea, Andrés González, director ejecutivo comercial de Constructora Bolívar, sostuvo que el mercado dejó de girar solo alrededor de la compra y hoy premia activos capaces de generar ingresos y adaptarse en el tiempo. Por eso ve oportunidades en corredores turísticos de la costa norte, así como en ciudades como Cali, Armenia, Bogotá e Ibagué, donde convergen vivienda, renovación urbana y desarrollos sostenibles. A su juicio, el comprador de 2026 será más estratégico y selectivo, enfocado en proyectos funcionales, con potencial de valorización y opciones de renta integrada.
Con ese cruce de variables, los perfiles de inversión se ordenan. Para renta mensual se destacan Bucaramanga, Pereira y Medellín. Para turismo, Cartagena, Santa Marta y Medellín. Para valorización, Armenia, Pereira y Bucaramanga. Y en términos de liquidez –o “seguridad de salida”–, Bogotá, Medellín y Barranquilla siguen concentrando la mayor profundidad de mercado.
El mercado se está moviendo en dos velocidades: capitales que sostienen la demanda por escala y ciudades intermedias que ofrecen mejores puntos de entrada. En ese contexto, el precio por metro cuadrado pierde peso frente a variables como la capacidad de arriendo, la velocidad de venta y la ubicación dentro de los nuevos ejes urbanos que están redefiniendo el país.
