Habi dejó hace tiempo de ser únicamente una startup que compraba vivienda usada para revenderla. Siete años después de su creación, la compañía se ha convertido en uno de los principales jugadores del mercado inmobiliario de Colombia y México, y ahora está haciendo una apuesta mucho más profunda: reconstruir buena parte de su operación en torno a la inteligencia artificial.
Sebastián Noguera, presidente y cofundador de Habi, asegura que la compañía representa cerca del 10 por ciento de las hipotecas de Colombia, alrededor del 7 por ciento de las transacciones de vivienda y se considera el mayor comprador y vendedor de vivienda usada del país. En México, calcula que la participación de la empresa está entre 2 y 3 por ciento, tanto en transacciones como en hipotecas.
El tamaño alcanzado contrasta, sin embargo, con la dimensión del mercado al que apunta. Noguera estima que el inventario de vivienda en Colombia ronda los 900.000 millones de dólares y el de México se acerca a los 2,5 billones. Frente a esas cifras, admite que Habi todavía representa una fracción pequeña del negocio.
“Nos ponemos muchas estrellitas por ser los mejores, pero no somos ni el 1 por ciento; nos queda mucho por trabajar”, afirma. Ese diagnóstico explica la estrategia de la compañía: crecer no solo comprando y vendiendo inmuebles, sino con financiar, intermediar, distribuir y ofrecer servicios alrededor de la vivienda.
Hoy, según Noguera, Habi mueve algo más de 1.400 millones de dólares anuales en transacciones de vivienda y espera llevar esa cifra a cerca de 6.000 millones hacia 2030, lo que implicaría multiplicar varias veces su escala actual. La empresa prevé crecer este año alrededor del 40 por ciento en número de transacciones y clientes atendidos.
En Colombia, la compañía opera principalmente en Bogotá, Cali, Medellín y Barranquilla, con énfasis en vivienda usada. En México, su expansión tomó otro camino: entró mediante una asociación con una empresa local que posteriormente adquirió. Se trata del portal Propiedades.com, el cual cuenta con un amplio inventario de inmuebles publicados. Desde allí también ganó terreno en vivienda nueva y, según Noguera, se convirtió en un canal relevante para desarrolladores inmobiliarios.
La compañía también amplió su actividad hacia el crédito. El año pasado lanzó HabiCapital, una operación de originación desde balance propio con la que, según explica el empresario, busca entregar una hipoteca en menos de 14 días desde que el cliente decide comprar una vivienda. Además, actúa como bróker de hipotecas para entidades financieras y mantiene una cartera propia.
Dos años en reconstrucción
Pero el cambio más fuerte está ocurriendo en el interior de Habi. Noguera asegura que llevan dos años reconstruyendo prácticamente toda su infraestructura tecnológica. La compañía rehízo su plataforma de precios, su plataforma comercial, el CRM y el sistema de trámites, que ahora funciona sobre una infraestructura interna denominada “La Fábrica”.
El objetivo es que cada vez más partes de la operación se ejecuten a través de agentes de inteligencia artificial.
La apuesta descansa sobre una base de datos que, según la compañía, contiene información de más de 22 millones de viviendas, mientras cerca de 300.000 documentos al año son procesados por agentes para alimentar decisiones en tiempo real.
Una de las áreas más transformadas es la valoración de inmuebles. Noguera afirma que el 97 por ciento de los equipos encargados de tomar decisiones de compra y venta operan con agentes de inteligencia artificial. La idea es automatizar la lectura de información, el análisis de precios y parte de las decisiones que antes requerían una mayor intervención manual.
La estrategia va más allá de automatizar procesos internos. Habi también está llevando agentes de IA directamente al contacto con los clientes. Uno de ellos es Gabi, una asesora virtual que atiende a personas interesadas en vender vivienda. Pero no lo hace con el tradicional menú de marque 1 para un servicio, 2 para otro o 3 para hablar con un agente. Sino que se da con una llama ‘normal’, en la que la persona siente que está hablando con otro ser humano.
Gabi no habla con voz de robot, sino que tiene acento y modismos mexicanos o colombianos, según sea el caso. En la llamada identifica la situación del propietario, pregunta por su urgencia para vender, evalúa su sensibilidad al precio y le recomienda el producto que mejor se ajusta a sus necesidades.
La lógica de Habi, empresa que nació en Colombia por iniciativa de Noguera y su socia, la estadounidense Brynne McNulty, es atacar primero lo que la empresa considera el núcleo del negocio: la formación de precios, la gestión comercial y los trámites. Otros procesos, como la entrega física de la vivienda, todavía no están automatizados.
Cambia el empleo
La adopción de inteligencia artificial no se limita a la tecnología. De los 900 empleados que tiene Habi, más de 200 han recibido formación profunda en IA, según Noguera. La capacitación alcanza perfiles que tradicionalmente no estaban ligados al desarrollo de software: hay abogados construyendo agentes, mientras los equipos de marketing y datos también trabajan con estas herramientas.
La transformación sí está modificando algunos puestos. “Hay momentos en los que ciertos roles comienzan a quedar obsoletos”, reconoce Noguera. La respuesta de Habi ha sido intentar reconvertirlos. Así, quien antes se encargaba directamente de fijar precios puede pasar a coordinar agentes de precios; un comercial puede convertirse en supervisor de agentes y concentrarse en los momentos en que el cliente requiere intervención humana.
El empresario, que también fue uno de los creadores de Merqueo, asegura que, al mismo tiempo, está contratando personal en áreas como crédito y tecnología. Su tesis es que una mayor automatización reduce el costo de atender a cada cliente y, así, permite aumentar el volumen de operaciones sin que los costos crezcan al mismo ritmo.
Ese modelo será clave para cumplir el siguiente objetivo. Habi ya alcanzó el punto de equilibrio en Colombia al cierre del año pasado y espera hacerlo a nivel consolidado al final de este año. Sin embargo, su prioridad sigue siendo invertir y ganar escala antes que maximizar la rentabilidad de corto plazo.
La compañía también mantiene una aspiración regional. Después de Colombia y México, Noguera plantea que la visión de largo plazo sea cubrir al menos buena parte de América Latina, aunque advierte que avanzarán “un paso a la vez”.
Por ahora, el desafío inmediato está en demostrar que esa combinación de escala inmobiliaria, crédito, datos y agentes de inteligencia artificial puede resolver los problemas históricos del mercado de vivienda: baja liquidez, fragmentación y procesos que todavía pueden tomar meses. Al tiempo que busca ayudarles a los propietarios, pues la compra de vivienda es, en muchos casos, la mayor inversión de su vida y no se pueden equivocar.