Con el cambio de gobierno, la política de vivienda vuelve a estar sobre la mesa. El nuevo escenario plantea una discusión fundamental para el sector: cómo recuperar un sistema de subsidios jurídicamente estable y cómo articular los esfuerzos de la nación con los de alcaldías, gobernaciones y cajas de compensación.
El desmonte del esquema Mi Casa Ya dejó esa discusión en evidencia. Los cambios en las reglas de acceso y asignación de los subsidios generaron incertidumbre entre hogares que habían iniciado procesos de compra y entre constructoras, entidades financieras y cajas de compensación. Ahora, una de las primeras decisiones que deberá tomar el nuevo Gobierno será definir si retoma este esquema, lo modifica o crea uno nuevo, y bajo qué reglas jurídicas. Más aún, con los efectos que generó el terremoto del pasado 10 de agosto, que dejó cerca de 30.000 viviendas destruidas y alrededor de 140.000 averiadas.
Para Juan Manuel González, socio fundador y director de la práctica de Derecho Urbanístico de Pinilla, González & Prieto, reactivar Mi Casa Ya o crear otro esquema no presenta obstáculos jurídicos fundamentales, pues los subsidios pueden establecerse mediante decretos. El problema, advierte, es presupuestal: se requieren recursos suficientes y ajustes para focalizarlos hacia estos programas.
Por su parte, Esteban García Jimeno, de Holland & Knight, plantea reglas claras sobre acceso, asignación y desembolso. Propone llevar a la ley elementos esenciales del sistema –elegibilidad, montos, financiación y vigencia– para reducir la dependencia de resoluciones y circulares.
Melissa Castro, de Garrigues, coincide en que una ley evitaría cambios de reglas en perjuicio de compradores y ayudaría a recuperar la confianza del sector.
Uno de los desafíos será resolver qué ocurre con quienes quedaron en medio de los cambios. García Jimeno y Castro concuerdan en que hay que establecer regímenes de transición que protejan a las familias que iniciaron sus procesos bajo reglas anteriores, apelando al principio de confianza legítima.
El otro gran frente es territorial. Ante la reducción de los subsidios nacionales, alcaldías, gobernaciones y cajas de compensación han ganado protagonismo. González considera positivo que hayan surgido subsidios regionales, pero insiste en articularlos con la nación.
El riesgo, explica García Jimeno, es que una descentralización sin reglas comunes produzca desigualdades entre territorios, con requisitos diferentes que dificulten la participación del sector privado a escala nacional.
Castro advierte, además, que estas diferencias podrían desincentivar la construcción en municipios donde las condiciones para acceder a los subsidios sean más restrictivas.
La Ley 2079 de 2021 ya reconoce la vivienda y el hábitat digno como política de Estado y plantea la articulación entre nación y entidades territoriales. El reto será convertir ese principio en corresponsabilidad efectiva.
Problemas de la oferta
En cuanto a la oferta, que enfrenta obstáculos jurídicos, Juan Carlos Rocha, socio de Philippi Prietocarrizosa Ferrero Du & Uría (PPU), advierte sobre la necesidad de reducir costos, promover alternativas como el arriendo social y dar claridad regulatoria.
Por su parte, Jaime Ramírez, asociado del área inmobiliaria de PPU, dice que las reglamentaciones promovidas por el Gobierno saliente resultaron ser vagas y confusas para los empresarios que intervienen en el sector vivienda. “El Gobierno entrante debe escuchar al empresariado y promover reglamentaciones acordes con la realidad del mercado”.
Así, el desafío jurídico del nuevo Gobierno será no solamente volver a subsidiar la compra de vivienda. Será construir reglas estables para que los subsidios tengan respaldo presupuestal, proteger las expectativas legítimas de los hogares y coordinar nación y territorios, mientras se reducen las barreras que encarecen y retrasan la producción de vivienda VIS y VIP.