Precios de la vivienda: ¿Inmunes al coronavirus?

Los precios de la finca raíz que parecían totalmente inmunes a la crisis empezaron a sentir - aunque de manera leve - los efectos de la pandemia.

Según las cifras dadas a conocer hoy por el Dane, el Índice de precios de vivienda nueva –IPVN– registró una variación de 0,02 % en el tercer trimestre de 2020, en comparación con el segundo trimestre de 2020.

Es decir que los precios de los apartamentos y casas prácticamente se estancaron entre julio y septiembre por cuenta de la crisis generada por el coronavirus.

El precio por metro cuadrado tuvo un leve crecimiento del 0,01 % en los apartamentos, mientras que el crecimiento para las casas fue del 0,37 % en comparación con el segundo trimestre de 2020.

Un resultado que sorprende dado que hasta el momento y a pesar de fuerte recesión de la economía - que decreció un -15,8 por ciento en el segundo trimestre y un -9 por ciento en el tercer trimestre -, los precios de la vivienda seguían creciendo.

Algo que asombra mucho más. El precio de la venta de vivienda nueva presentó un incremento de 2,7 % en lo corrido del año en comparación con el cuarto trimestre de 2019. Si bien este resultado es inferior en 1,61 puntos porcentuales al registrado en el mismo período del 2019, representa un aumento de los precios de la finca raíz en un año de pandemia.

Los precios de venta de los apartamentos y de las casas se incrementaron durante este periodo un 2,67 % y 3,72 %, respectivamente

Según algunos expertos, la naturaleza de la actual crisis es muy diferente a la que tuvo el país hacia finales de los 90s, cuando los precios de los inmuebles se desplomaron y era común ver viviendas y todo tipo de inmuebles desocupados.

A diferencia de esa última gran crisis que fue financiera y en la cual había altos niveles de apalancamiento, ahora no hay tanta deuda por lo que los precios de las residencias han permanecido relativamente estables a diferencia de otros activos financieros. Además la crisis también impone limitaciones a los constructores lo cual hace que la oferta también se resienta. Los precios no repuntan en medio de un sector que lucha por salir de sus inventarios.

Durante el último año a septiembre, el precio de venta de la vivienda nueva presentó una variación anual de 4,17 % (4,07 % los apartamentos y 6,21 % las casas). No obstante, hay grandes diferencias por ciudades y estratos socioeconómicos.

En el tercer trimestre de 2020, comparado con el tercer trimestre de 2019, las áreas de estudio que presentaron los mayores incrementos anuales en el precio por metro cuadrado de la vivienda nueva fueron Cúcuta (7,73 %), Cali (7,65 %) y Popayán (7,3 %). En contraste, Villavicencio (-13,14 %) y Cartagena (-5,19 %) presentaron las mayores variaciones negativas.

Aunque hay altas divergencias entre los estratos económicos al interior de cada ciudad. En Bogotá, por ejemplo, el precio de la finca raíz en estrato alto prácticamente se estancó al crecer solo un 0,88 % mientras que la vivienda en estrato bajo aumento un 16,29 %. Algo similar sucedió en ciudades como Cali donde la vivienda de estrato bajo aumento 21 % frente a un 8,63 % de incremento en estrato alto.

Para muchos expertos que el precio de la finca raíz se desacelere pero no caiga es una buena noticia para la estabilidad del país y de los hogares, pero otros no se explican el fuerte crecimiento en algunos segmentos.

Sin embargo, la crisis sigue a medio camino por lo que abra que esperar para determinar el impacto final que tendrá la crisis en los precios de la finca raíz.