El terremoto del 10 de agosto abrió numerosas dudas entre propietarios, arrendatarios y administradores de edificios y conjuntos residenciales, bien sea porque fueron afectados por el sismo o porque quieren saber cómo proceder ante este tipo de situaciones. ¿Debe seguir pagando arriendo una persona cuya vivienda quedó inhabitable? ¿Quién asume una reubicación temporal? ¿Qué cubre el seguro de la copropiedad? ¿Y qué ocurre si el edificio debe ser reconstruido?
Fedelonjas señala que, cuando un inmueble arrendado queda realmente inhabitable y no puede utilizarse para el fin para el cual fue contratado, no puede exigirse al arrendatario que continúe pagando el canon como si pudiera disfrutar normalmente de la vivienda. El artículo 1990 del Código Civil permite solicitar la terminación del contrato cuando el mal estado impide su uso y, si la afectación es parcial, puede proceder una reducción del arriendo.
La recomendación del gremio es no suspender unilateralmente los pagos. Antes debe existir una evaluación técnica que permita determinar el nivel de afectación, informar formalmente al propietario y dejar por escrito cualquier acuerdo. Si el inmueble sigue siendo habitable, pero requiere reparaciones importantes, el contrato tampoco termina automáticamente y las partes pueden evaluar una reducción temporal del canon según el impacto de las obras.
Una evacuación preventiva, además, no significa por sí sola que el contrato de arrendamiento haya terminado. Puede tratarse de una medida temporal mientras profesionales y autoridades establecen si el edificio puede volver a ocuparse. Si la evacuación se prolonga porque la vivienda no es habitable, deberán revisarse las consecuencias sobre el contrato y el pago del arrendamiento.
Tampoco existe una regla general que obligue al propietario a pagar automáticamente el alojamiento temporal del inquilino. Según Fedelonjas, esto dependerá del contrato, las circunstancias particulares y de si existe un seguro que contemple esa cobertura.
Si el arrendatario decide irse porque tiene miedo, aunque técnicamente el inmueble sea habitable y seguro, el inquilino debe atender las reglas de terminación del contrato previstas en la ley, que pueden incluir un preaviso correspondiente e incluso una indemnización.
En los edificios y conjuntos, la Ley 675 de 2001 obliga a asegurar los bienes comunes susceptibles de aseguramiento contra incendio y terremoto. Ante un siniestro, la administración debe activar la póliza, documentar las afectaciones y presentar fotografías, videos, informes técnicos y presupuestos a la aseguradora. Sin embargo, esa póliza no cubre automáticamente todos los daños dentro de los apartamentos, pues primero debe establecerse si corresponden a bienes comunes o privados y cuál fue su origen.
La misma ley establece que el dinero recibido del seguro debe destinarse primero a la reconstrucción cuando esta corresponda. Si la destrucción o deterioro es inferior al 75 % del valor del edificio, la reconstrucción es obligatoria; si supera ese porcentaje, la asamblea puede decidir reconstruir con el voto favorable de propietarios que representen al menos el 70 % de los coeficientes de copropiedad.
Fedelonjas resume su recomendación en cuatro pasos: reportar, documentar, evaluar y acordar. Antes de decidir sobre cánones, terminación de contratos, reparaciones o seguros, señala el gremio, es necesario establecer técnicamente qué ocurrió y dejar constancia de las decisiones adoptadas.