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Vivienda en Colombia | ¿Qué es el leasing habitacional, cuánto dura y qué porcentaje financia?
Vivienda en Colombia. - Foto: GUILLERMO TORRES REINA

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Vivienda en Colombia | Estas son las ciudades en las que más se valorizó la propiedad

El BBVA presentó una radiografía nítida del sector inmobiliario en la última década. El déficit de vivienda se agranda porque los hogares se desagregan y cada vez son más pequeños.

Durante la última década, 2011 a 2021, en Colombia se vendieron 2 millones de vivienda, de las cuales solo en 2020 salieron 200 mil, lo que ha sido considerado como un récord histórico.

El 68 % de las ventas fueron vivienda social, de acuerdo con el estudio del BBVA, sobre el sector inmobiliario, mientras que en 2011 ese porcentaje era del 52 %.

Según explicó Juana Téllez, economista jefe del BBVA, “el perfil de las ventas cambió, favoreciendo las viviendas de bajo y medio valor”.

Los hallazgos en la investigación presentada este jueves apuntan a que “las ventas de viviendas VIS de 2020 crecieron 10,8 %, pese a la muy baja comercialización entre marzo y mayo de 2020″.

Entre tanto, las viviendas No VIS cayeron 5,9 % en 2020, siendo aún mayor la caída en los precios en las que tenían valores mayores a 500 salarios mínimos (-13,5 %).

El estudio, con un contenido integral, aborda temas de valorización, precios de vivienda, comportamiento de la vivienda usada, cómo se movió el mercado de arriendos.

En el componente de valorización se destaca que, además de Bogotá, la ciudad con mayores incrementos en este sentido es Tunja, donde la vivienda se valorizó en 86 %. También están en ese grupo Villavicencio y Popayán.

Valorización por ciudades
Esta es la valorización de la vivienda según las ciudades. - Foto: Cortesía BBVA

Aunque hay más vivienda sigue el déficit

La detallada radiografía presentada por el BBVA señala que, aunque en la década el sector construcción ha tenido momentos de auge, también ha experimentado declives. En consecuencia, el déficit habitacional bordea el 37 %, pero se debe más a las transformaciones que están teniendo los hogares en Colombia, pues cada vez se segregan más o se forman con pequeños integrantes.

Los resultados de la vivienda, presentados por la entidad financiera, reflejan los estímulos del Gobierno para la compra de vivienda. “Se permitió mayor endeudamiento de los hogares en la compra de vivienda VIS. La carga financiera de la primera cuota hipotecaria pasó del 30 % al 40 %”, señala la investigación.

Se deterioró la comercialización de la usada

Una lupa particular hay que poner en el tema de la vivienda usada. Los tiempos de comercialización se deterioraron. Ahora, un propietario tarda 9 meses en vender su inmueble y 7 meses en lograr un contrato de arrendamiento. “Se trata de un cuello de botella”, señala Téllez, pues esta es la otra cara de la moneda de lo que está pasando con la vivienda nueva.

¿Cuál fue la diferencia entre lo nuevo y lo usado?

El estudio indica que “el stock de viviendas terminadas sin vender pasó del 7,2 % al 6,0 % entre finales de 2019 y finales de 2020. Para el caso de la vivienda No VIS, este se redujo del 11,1 % al 9,8 %”.

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Entre tanto, el porcentaje del stock de vivienda con avisos de arriendo en Bogotá pasó del 1,9 % en 2019 al 2,4 % actualmente.

En consecuencia, las transacciones de viviendas usadas se redujeron en 2020: del total de transacciones (ventas de usadas, ventas de nuevas y contratos de arriendo), la venta de usadas representaba el 35 % en 2019. En 2020, significó el 30 %, señala el estudio.

El espacio que dejó la vivienda usada lo ganó la nueva, que aumentó su participación del 22 % al 29 %, pues “las transacciones de arrendamiento también perdieron participación”, señala el estudio.

¿Qué pasó con el precio?

El promedio del metro cuadrado de vivienda No VIS, según el estudio, es de 4 millones de pesos, mientras que, de manera individual, el de la vivienda VIS es de 2 millones. Si se pone el foco en el promedio del precio de toda la vivienda, indistintamente de la categoría a la que pertenece, la cifra oscila entre 2,5 y 3 millones de pesos.

En este punto, Téllez destaca el cambio en la ecuación, según la cual hace unos años la vivienda No Vis representaba 2,5 veces el valor del metro cuadrado de una vivienda VIS, pero ahora esa diferencia se ha ido disminuyendo y ahora la brecha que las separa es de solo 1,8 veces. “La VIS se valoriza de manera más rápida, cerrando así la brecha, la cual no será del todo sellada si se tiene en cuenta que la vivienda VIS tiene características particulares en cuanto a su misma estructura”, señala la experta.

Ojo con el arriendo de oficinas

El fenómeno de las oficinas que está ocurriendo en el mundo también se presenta en Colombia.

En los hallazgos del estudio del BBVA se evidencia que los constructores redujeron las decisiones de proyectos no residenciales, principalmente de oficinas. Aunque la caída en bodegas y locales también se dio hasta el 2020, es menor que la de los edificios para albergar trabajadores, en parte, por la tendencia al teletrabajo.

Bogotá, entonces, sería la ciudad más afectada, toda vez que concentra la mayoría de la oferta no residencial (61 %), el 32 % de los locales, y el 69 % de las bodegas en todo el país.