El precio de los arriendos en Medellín y el Valle de Aburrá continúa siendo una preocupación para quienes buscan vivienda. Sin embargo, detrás del incremento no existiría una única explicación, sino una combinación de cambios en la demanda, menor construcción de vivienda y dificultades para convertirse en propietario.
Así lo concluyó un estudio de la Pontificia Universidad Javeriana, que identificó entre los principales factores la reducción en la construcción de vivienda nueva, la menor disponibilidad de suelo, el crecimiento en el número de hogares y las barreras económicas que enfrentan las personas para comprar casa o apartamento.
Uno de los datos que evidencia la transformación del mercado está en la forma de tenencia de vivienda. Entre 2015 y 2024, el porcentaje de hogares de Medellín que vivía en una propiedad propia cayó del 60 % al 47 %. En contraste, aquellos que viven en arriendo pasaron del 36 % al 45 %, acercando prácticamente a la ciudad a una paridad entre propietarios e inquilinos.
La investigación tomó como referencia más de 15.000 manzanas de Medellín y su área metropolitana durante el periodo comprendido entre 2015 y 2025.
Menos construcción y más presión sobre los arriendos
Otro de los hallazgos está relacionado con la construcción. Las licencias por cada 100.000 habitantes disminuyeron un 47 %, al pasar de 121 en 2015 a 64 en 2024. Para el conjunto del Valle de Aburrá, la caída señalada por el estudio alcanza el 55 %.
A esto se suma una mayor demanda por viviendas pequeñas que no siempre encuentra respuesta en la oferta nueva. Además, el precio de la vivienda ha crecido por encima de los ingresos y las condiciones para acceder a créditos se han endurecido, haciendo que más personas permanezcan en el mercado del alquiler.
¿Las viviendas turísticas son las responsables?
El estudio también abordó una de las discusiones más frecuentes alrededor de los altos precios en Medellín: el impacto de las viviendas destinadas a turistas.
De acuerdo con los resultados, no existe evidencia que permita atribuir directamente a la vivienda turística el aumento de los arriendos de largo plazo. Incluso, al comparar manzanas vecinas dentro de un mismo barrio, la relación encontrada entre ambas variables desaparece estadísticamente.
“En cuanto a la disponibilidad de vivienda para arriendo de largo plazo, las variables e instrumentos analizados no permiten concluir que haya un efecto negativo”, explicó Andrés Felipe Giraldo, profesor e investigador del Departamento de Economía de la Javeriana.
Para los investigadores, el panorama responde entonces a un problema estructural de oferta y demanda: hay más hogares buscando vivienda, mayores dificultades para comprar y una oferta nueva que avanza lentamente. La investigación plantea, además, que la solución no pasa únicamente por construir más, sino por ofrecer viviendas de menor tamaño, mejor ubicadas y con precios más asequibles.