El protagonista del mercado inmobiliario industrial en Bogotá es el corredor de la Calle 80

En Bogotá, debido a los altos costos de la construcción, el sector inmobiliario industrial en Bogotá cerró el año 2022 con una tasa de disponibilidad a la baja, llevando a que los desarrolladores o fondos de inversión no construyan bodegas en especulación.

Por tal motivo, se han enfocado en desarrollar bodegas o zonas industriales hechas a la medida (BTS) con altas especificaciones técnicas con contratos firmados de 8 a 10 años, buscando tener una renta y una utilidad asegurada para el futuro de sus inversiones, destacándose los corredores industriales de Calle 80, Tocancipá y Mosquera.

Hay que tener en cuenta que en 2022 las multinacionales continuaron con sus proyectos de expansión a largo plazo en el país, que va en contraste con los proyectos de empresas nacionales, los cuales se han detenido por la incertidumbre de lo que puede pasar con las nuevas políticas que pueda implementar el nuevo gobierno.

Daniel Sierra, especialista en el sector inmobiliario industrial de Newmark Colombia, afirma que “se espera que en el 2023 el mercado industrial continúe con una baja disponibilidad, debido a la escasez de nuevas construcciones y una alta demanda de espacios”.

Mercado inmobiliario muestra panorama positivo para 2023

Sierra agrega que “esta situación que se está presentando en el mercado, afecta a las empresas que solicitan bodegas con disponibilidad inmediata, ya que no hay muchas opciones en el mercado y se tendrán que ajustar a las que estarán disponibles en el momento o como última opción evaluar el desarrollo de una construcción a la medida (BTS) para entrega de 10 a 12 meses”.

Por otro lado, esta situación beneficia a los propietarios de las naves industriales porque por la alta demanda de bodegas pueden arrendar sus activos industriales a un buen valor.

Según Sierra, “esto hace que, teniendo en cuenta el comportamiento del sector inmobiliario industrial en Bogotá, se recomienda a las empresas a realizar con anticipación las búsquedas de sus activos industriales, trabajando en conjunto con los desarrolladores en la búsqueda de tener la mejor opción, ya sea con bodegas disponibles en el mercado o con construcciones a la medida (BTS)”.

En Bogotá crece la construcción de bodegas

De igual forma, las condiciones con las que el mercado industrial en Bogotá y en sus corredores suburbanos cerró el año, fueron de una absorción acumulada del 2022 de 310.800 m2, la tasa de disponibilidad de la ciudad bajó a 3,8 % y el precio de renta promedio de Clase fue de $19.600/m2/mes y el de las zonas francas fue de $22.000/m2/mes.

Sobre el inventario con el que Bogotá cerró el 2022 es 2.546.000 m2 rentables, de los cuales, el 71% corresponde a parques industriales y el restante a zonas francas.

En tal sentido, el protagonista del mercado industrial en Bogotá es el corredor Sub Urbano Calle -80, contando con el 49% del total del inventario de la ciudad. Este corredor es el de mayor desarrollo de importantes complejos industriales que se han venido construyendo a la medida y así, se han consolidado como una de las zonas de mayor atractivo para quienes quieren tener sus operaciones en un solo lugar.

En cuanto a oferta, a diciembre de 2022 se encuentran 95.700 m2 disponibles en Bogotá y sus corredores suburbanos, disminuyendo 75 % si se compara con el mismo periodo del 2021 y 61 % respecto al semestre pasado.

Así mismo, la continua ocupación de espacios durante el año y la ausencia de construcción especulativa o de grandes áreas, son las principales razones de este comportamiento.

El corredor de la Calle 80 ocupa el primer ligar en la oferta con el 53 %. Los parques que todavía presentan oferta en esta zona son Zona Franca Interxzona, Celta Trade Park, Clico 80 y Logika Siberia. En segundo lugar, está el de Tocancipá con una oferta del 33 %.

La tasa de disponibilidad cierra en 4 % bajando nueve puntos porcentuales respeto al 2021. Los parques industriales reportan una tasa del 3.5 % y las zonas francas de 4,5 %.

En cuanto a los proyectos industriales, en Bogotá se proyectan cerca de dos millones y medio de metros cuadrados, sin embargo, solo el 12 % de estos se encuentran en construcción, lo cual confirma la marcada tendencia de construcción bajo demanda. Los corredores que registran mayor cantidad de proyectos son Sub Urbano Calle 80 y Suburbano Tocancipá con el 42 % y 37 %, respectivamente.

Sobre la absorción, durante el 2022, Bogotá registró una absorción neta de 310.798, 27 % más que la registrada durante el 2021, lo cual demuestra la recuperación acelerada de mercado industrial.

La situación del mercado, y como resultado de la baja oferta, hacen que los precios de renta y venta tengan una tendencia al alza. Al cierre de 2022, los precios de renta registraron un aumento anual del 10 %, y los de venta un aumento del 5 %.

Sierra aseveró que “se espera que el sector inmobiliario industrial continúe con la alta demanda de activos industriales, generando la construcción de nuevas bodegas y de nuevos parques industriales con altas especificaciones técnicas que impulsan el desarrollo industrial del país”.