Vacancia de oficinas en Bogotá: hubo una recuperación, según informe

En el mercado de oficinas en Bogotá se experimentó una reducción de la vacancia en 230 pbs (puntos básicos), al pasar de 14,5% en 2021 a 12,2% en 2022, de acuerdo con el reciente informe de oficinas de JLL.

La capital de Colombia es el cuarto mercado de oficinas más grande de Latinoamérica, después de Ciudad de México, Sao Paulo y Santiago de Chile. Su mercado de oficinas está compuesto por nueve submercados que suman alrededor de 2.745.000 m² de espacios corporativos de calidad.

Ruiz Francisco Ruiz, director de Research de JLL Colombia, aseveró que “el distrito de negocios tradicional de la ciudad (CBD) se conoce como El Norte y reúne el 53% del inventario del mercado”.

Según el experto, “el CBD agrupa los siguientes submercados: Avenida Chile, que cubre el distrito financiero tradicional y representa el 7% del inventario total de oficinas; Andino/Nogal, el distrito comercial de alto nivel más importante de Bogotá con 8% del inventario de Bogotá”.

Así mismo, agrupa a Chicó, “el submercado más grande de la ciudad que contiene el 15% del inventario; Calle 100, que tiene el corredor de la vía homónima y que se extiende entre la Autopista Norte y la Carrera Séptima con 10% de la oferta; y, finalmente, Santa Bárbara, el área más al norte del CBD con 13% del inventario”.

La financiación

Según el informe, el aumento de las tasas encarece la adquisición de créditos, lo cual amenaza la financiación de proyectos inmobiliarios y la compra de inmuebles.

Adicionalmente, los niveles de inversión se ven afectados por la fuerte devaluación del peso, el aumento en costos de construcción y la incertidumbre generada por anuncios del actual gobierno.

En cuanto al mercado de oficinas, a pesar de ser un año retador, Bogotá experimentó una reducción de la vacancia en 230 pbs, al pasar de 14,5% en 2021 a 12,2% en 2022.

Según Ruiz, los inversionistas se mantienen muy cautelosos, lo que se refleja en un extremadamente bajo ritmo de producción en 2022: entraron en operación 28.000 m² de nuevas oficinas que contrastan con un promedio anual cercano a los 200.000 m² entre 2014 y 2019.

De igual forma, la demanda durante 2022 reflejó el buen estado de la economía y fue liderada por empresas de tecnología y BPO que continúan expandiéndose.

Así mismo, aunque la absorción de 89.000 m² de oficinas, aunque no alcanza aún el ritmo prepandemia, afianza el comportamiento positivo iniciado en 2021.

La demanda

Por otra parte, la demanda y la baja producción durante 2022 impulsan las rentas en el segmento Prime por lo que la brecha entre rentas de activos Prime y No Prime sigue ampliándose.

Según Ruiz, “para los próximos años se proyecta un crecimiento económico moderado y la entrada en operación de contados edificios. Se proyecta que la absorción de oficinas continúe siendo modesta pero positiva durante 2023 y 2024. Esto permitirá que la tasa general de vacancia continúe cayendo a un ritmo lento y se acerque a un 10% en 2024″.

Además, de acuerdo con el reporte, existe inmenso apetito por espacios corporativos en activos Prime ubicados en la mejor zona de Bogotá. Es cada vez más necesario diferenciar entre los tipos de productos en el cambiante mercado de oficinas de Bogotá.

Hay que tener en cuenta que están las oficinas Prime, que se clasifican como Clase A o A +, y oficinas No Prime, que se clasifican como Clase AB o B +. Los edificios Prime son de mayor calidad y están diseñados pensando en el usuario final y no en los inversionistas individuales; en otras palabras, los edificios Prime generalmente se construyen para alquilar.