Hace apenas unos años, quien compraba un apartamento en Medellín pensaba en vivir allí o en recibir una renta mensual. Pero ahora los inversionistas llegan con otra pregunta: ¿cuántas noches al año puede ocuparse? Lo cierto es que la transformación turística de la ciudad cambió la lógica del mercado inmobiliario, impulsada principalmente con la expansión de plataformas como Airbnb, el crecimiento sostenido de los visitantes internacionales y la aparición de varios edificios concebidos desde sus inicios para la renta corta.
¿Qué tiene Medellín? La ciudad reúne varias condiciones que explican este fenómeno. Además de su consolidación como destino turístico, factores como el aumento de congresos internacionales y viajeros corporativos; el boom del turismo médico, los múltiples conciertos, los mochileros y los nómadas digitales han ayudado a fortalecer ese crecimiento.
Tanta diversidad de perfiles elevó la demanda por alojamientos más flexibles y abrió espacio para un modelo distinto al hotel tradicional. Así lo confirman las cifras: entre 2017 y 2025 las llegadas internacionales prácticamente se triplicaron y, por primera vez, más de 2 millones de pasajeros internacionales realizaron control migratorio en el aeropuerto José María Córdova.
Los visitantes extranjeros, además, pasaron de representar el 43,6 por ciento de los viajeros en 2017 al 58,1 por ciento en 2025. Paralelamente, la participación de las viviendas turísticas en las decisiones de alojamiento aumentó del 10,3 por ciento en 2023 al 17 por ciento en 2025. Mientras tanto, la hotelería tradicional mantuvo cerca del 59 por ciento del mercado.
Para la Secretaría de Turismo de Medellín la ciudad atraviesa una transformación estructural impulsada por una mayor conectividad aérea, la promoción internacional y la oferta diversificada. Por eso detallan que ahora “la apuesta estratégica no consiste únicamente en aumentar el número de llegadas”, sino en atraer un turismo de mayor valor agregado “que permanezca más tiempo, consuma una oferta más amplia y distribuya sus beneficios entre diferentes sectores económicos y territorios”.
Invertir ya no es solo comprar
“Hoy una parte de quienes llegan a nuestras salas de ventas son inversionistas cada vez más profesionales, que preguntan por la rentabilidad esperada, el modelo de administración y el retorno de la inversión. Analizan el proyecto como un activo financiero, no solo como una vivienda”, afirmó Juliana Maya, directora comercial de Londoño Gómez para M Living Suites.
Ante esta realidad, M Living Suites fue concebido desde su origen para renta corta y no como un edificio residencial adaptado después. Las suites incorporan modelos flexibles, espacios de coworking, rooftop y una operación profesional encargada de administrar tarifas, reputación y comercialización. El resultado: un proyecto en el que el ciento por ciento de los compradores corresponde a inversionistas, principalmente colombianos residentes en el país y el exterior.
No obstante, el cambio va mucho más allá de un solo proyecto. Lucas Gómez, presidente y socio fundador de Trazos Urbanos, considera que Medellín vive una nueva etapa en el desarrollo de activos de hospitalidad. “Tradicionalmente los proyectos hoteleros eran desarrollados y operados por grandes cadenas. Hoy existe una mayor democratización de la inversión, en la que múltiples inversionistas pueden participar adquiriendo una unidad dentro de proyectos especializados”, señaló.
El ejecutivo sostiene que el mercado también se sofisticó y que “ya no basta con construir un edificio”. Ahora el éxito depende de la “tesis de inversión y de la propuesta de valor”. Así mismo la ubicación sigue siendo importante, pero pesan tanto el diseño arquitectónico, la experiencia del huésped y la calidad del operador como la localización del inmueble.
Cerca del 30 por ciento de los desarrollos de Trazos Urbanos están orientados a la hospitalidad. Sin embargo, Gómez advierte que el mercado también ha madurado. “Hoy el reto está en consolidar una industria cada vez más profesional, con activos bien ubicados, propuestas diferenciadas y operadores capaces de competir en un mercado mucho más exigente”, precisó Gómez.
Federico Estrada, gerente de La Lonja, coincide en que la inversión dejó de ser intuitiva: “Los compradores estudian variables como tarifas promedio diarias, tasas de ocupación y condiciones relacionadas con la normatividad antes de tomar una decisión”. Según sus estimaciones, una propiedad bien administrada para renta corta puede generar rentabilidades alrededor de un 30 por ciento superiores frente a un arrendamiento residencial tradicional. Sin embargo, advierte que esto implica asumir mayores costos de amoblamiento, mantenimiento, mercadeo y administración.
Hoy, los sectores más apetecidos siguen siendo El Poblado, Laureles y Ciudad del Río, zonas donde convergen restaurantes, comercio, movilidad y vida cultural. Aquí también se concentra buena parte de los nuevos desarrollos especializados.
Mucho más que turismo
Juan Camilo Vargas, presidente de Asohost, el gremio de la vivienda turística, insiste en que sería un error atribuir toda la evolución del mercado inmobiliario únicamente a las rentas cortas. Aseguró que la principal transformación del mercado inmobiliario en Medellín “responde a un fenómeno estructural y multicausal”, según un estudio realizado por la Universidad Javeriana.
En ese proceso confluyen hogares cada vez más pequeños, mayores dificultades para acceder a vivienda propia, una creciente movilidad de personas y una oferta de vivienda que no ha crecido al mismo ritmo de la demanda.
Lo que sí ha cambiado profundamente, precisó Vargas, es la forma de operar este negocio. “La rentabilidad ya no depende solo de tener un inmueble disponible, sino de gestionarlo como un verdadero negocio turístico”, aseveró. Hoy conviven pequeños anfitriones con empresas especializadas y operadores que utilizan herramientas de análisis de datos, revenue management y tecnología para competir.
Según el Registro Nacional de Turismo, Medellín cuenta con más de 8.300 viviendas turísticas formalmente registradas, mientras AirDNA reporta más de 24.500 anuncios activos y una ocupación cercana al 55 por ciento. Para Asohost, la renta corta ya no beneficia únicamente a los propietarios: moviliza empresas de limpieza, lavandería, mantenimiento, transporte, gastronomía, comercio y experiencias turísticas distribuidas por distintos barrios.
La internacionalización de Medellín también ha fortalecido esa dinámica. Cristina Zambrano, directora ejecutiva de ACI Medellín, aclara que la entidad ha observado cómo el aterrizaje de empresas internacionales fortalece la demanda por infraestructura de alojamiento.
“La llegada de empresas extranjeras, el crecimiento de sectores intensivos en conocimiento y la consolidación de Medellín como sede de eventos, congresos y negocios internacionales incrementan el flujo de visitantes corporativos e inversionistas, generando una mayor demanda por infraestructura de alojamiento y servicios asociados”, explicó Zambrano.
Desde 2008 la ACI ha certificado 413 proyectos de inversión extranjera por 4.500 millones de dólares, incluidos desarrollos hoteleros impulsados por cadenas internacionales como Accor, Movich y City Express.
El costo urbano
El auge, sin embargo, también abrió nuevos desafíos urbanos. Planeación Municipal reconoce que la concentración de viviendas turísticas en sectores como El Poblado, Laureles, Belén y La Candelaria comenzó a modificar el uso del suelo, presionar los precios de la vivienda y generar tensiones con los residentes permanentes.
Desde la dependencia explican que “el objetivo no es limitar el turismo, sino garantizar que su crecimiento sea compatible con la función residencial, el desarrollo equilibrado de la ciudad y la seguridad jurídica para ciudadanos, residentes e inversionistas”.
Por esta razón, la revisión del Plan de Ordenamiento Territorial propone establecer reglas más claras para diferenciar la vivienda residencial del alojamiento turístico y orientar estos desarrollos hacia corredores con mayor capacidad urbana, mejor conectividad y mezcla de usos.
Así, después de varios años de expansión acelerada, el mercado parece entrar en una etapa distinta: la ocupación se estabiliza, la competencia aumenta y la rentabilidad depende menos de comprar cualquier inmueble que de elegir el proyecto adecuado y ofrecer una experiencia capaz de destacar. Para Medellín el turismo ya dejó de ser una promesa. Hoy es, finalmente, una industria capaz de redefinir la manera de invertir.